黨的十九大報(bào)告提出加快建立租售并舉的住房制度的要求，如何才能有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，增加住房租賃市場(chǎng)的有效供給，滿足居民租房需要，REITs無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的有效途徑。

中國(guó)版REITs來(lái)了

4月25日下午，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對(duì)開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等予以明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

很顯然，這是為了更好地適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革和發(fā)展推出的一項(xiàng)重要舉措，也是國(guó)務(wù)院提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)后的首個(gè)落地文件。這一被稱作中國(guó)版REITs的政策，對(duì)于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)、降低住房租賃企業(yè)杠桿率、促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)將發(fā)揮非常重要的作用。

要知道，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化從起步到現(xiàn)在，已經(jīng)有近16年的時(shí)間了，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，截至2018年1月31日，類REITs產(chǎn)品呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)發(fā)行數(shù)31只，累計(jì)發(fā)行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年復(fù)合增速高達(dá)89.8%。但是，迄今發(fā)行的31只產(chǎn)品，均只能稱之為類REITs 產(chǎn)品，而不是標(biāo)準(zhǔn)的REITs。新政所以被稱之為中國(guó)版REITs，很大程度上也在于此，在于標(biāo)準(zhǔn)的REITs真的要來(lái)了。

REITs將帶來(lái)四大影響

新政的出臺(tái)，中國(guó)版REITs的到來(lái)，必定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活帶來(lái)不小的影響。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，對(duì)這幾個(gè)方面的影響可能會(huì)更大一些。首先是對(duì)住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。根據(jù)鏈家研究和預(yù)測(cè)，目前中國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場(chǎng)租金GMV已超過(guò)1萬(wàn)億元，未來(lái)10年，中國(guó)租賃人口近2.3億人，租房市場(chǎng)租金GMV將接近3萬(wàn)億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達(dá)4.6萬(wàn)億元。憑借人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景可期。推出中國(guó)版REITs，毫無(wú)疑問是適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的要求的，也是能夠有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的。尤其對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)，能夠起到積極的促進(jìn)作用，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)等發(fā)展長(zhǎng)租公寓，減少短租給租賃雙方都帶來(lái)不利影響。

其二是對(duì)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的影響。目前，很多開發(fā)企業(yè)都把開展物業(yè)和住房租賃業(yè)務(wù)當(dāng)作企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方面，中國(guó)版REITs的推出，毫無(wú)疑問能夠有效化解開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)資金占用規(guī)模較大、周轉(zhuǎn)效率不高的矛盾，減輕開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，從而有效鼓勵(lì)和激勵(lì)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)加大物業(yè)管理、住房租賃工作力度，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

再者是對(duì)國(guó)企改革的影響。雖然從表面看，中國(guó)版REITs和國(guó)企改革搭不上邊，但是，仔細(xì)分析就不能發(fā)現(xiàn)，REITs對(duì)國(guó)企改革的影響是比較大的。因?yàn)椋鄶?shù)國(guó)有企業(yè)、尤其是地方國(guó)有企業(yè)，都有大量的存量土地、存量房產(chǎn)，如果推行REITs，無(wú)疑可以幫助國(guó)有企業(yè)將這些存量資產(chǎn)盤活，從而為推動(dòng)國(guó)企改革創(chuàng)造良好的條件。

最后是對(duì)股市的影響。中國(guó)版REITs對(duì)股市的影響是最直接、最明顯的。因?yàn)?，近年?lái)，受調(diào)控政策影響，股市的房地產(chǎn)板塊一直表現(xiàn)不是很好。但是，今年1月份以來(lái)，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一定的回暖。新政的出臺(tái)，無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)板塊是一大促進(jìn)，特別是持有物業(yè)比較多、公寓房、存量房比較多的開發(fā)企業(yè)，會(huì)帶來(lái)一定提振。所以，新政一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)板塊走出低迷帶來(lái)積極影響。

普通投資者如何投資？

在這個(gè)問題上，筆者認(rèn)為，通過(guò)前面的分析已經(jīng)可以看出，中國(guó)版REITs的推出，將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)很多影響。因此，也給投資者提供了許多新的選擇。毫無(wú)疑問，房地產(chǎn)板塊是投資者必須看中的一個(gè)方面。尤其象萬(wàn)科等持有物業(yè)、房產(chǎn)、尤其是公寓類房產(chǎn)、長(zhǎng)租房比較多的開發(fā)企業(yè)，新政對(duì)其在市場(chǎng)的影響是比較大的，可以作為投資的選擇。

除開發(fā)企業(yè)之外，存是土地、房產(chǎn)比較多的國(guó)有企業(yè)，尤其是一線城市和重點(diǎn)二線城市的老國(guó)有企業(yè)，大多手中握有地段比較好、開發(fā)和轉(zhuǎn)型空間比較大的土地和房產(chǎn)，所以，新政的推出，對(duì)這些企業(yè)在市場(chǎng)的表現(xiàn)也可以作為投資的選擇重點(diǎn)。對(duì)從事REITs業(yè)務(wù)的企業(yè)，無(wú)疑也是有比較明顯的積極作用的，對(duì)金融機(jī)構(gòu)則在化解風(fēng)險(xiǎn)方面起到促進(jìn)作用，也可能在一定程度上對(duì)金融板塊產(chǎn)生提振作用。