瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室10月29日發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告顯示，研究的15個(gè)城市中有12個(gè)城市中心的房?jī)r(jià)被高估或?yàn)l臨房地產(chǎn)泡沫，其中倫敦和香港面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大。按實(shí)際價(jià)格計(jì)算，全球許多城市的房地產(chǎn)價(jià)格自1998年以來(lái)翻了一倍。平均而言，房地產(chǎn)價(jià)格高于2007-08年金融危機(jī)以前的水平。

在悉尼、溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹，房?jī)r(jià)與長(zhǎng)期常態(tài)偏離，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)被大幅高估。日內(nèi)瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福以及東京和新加坡（程度稍低）的房?jī)r(jià)估值也有所偏高。在美國(guó)，紐約和波士頓兩城市的房?jī)r(jià)相對(duì)于各自的房?jī)r(jià)歷史而言較為公允，而芝加哥的房?jī)r(jià)則有所低估。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室的全球房地產(chǎn)主管Claudio Saputelli表示：“樂(lè)觀的預(yù)期、有利的經(jīng)濟(jì)基本面和來(lái)自海外的資本流入導(dǎo)致部分城市的房?jī)r(jià)估值近年來(lái)快速上升。寬松的貨幣政策也延后了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常化，助長(zhǎng)局部泡沫風(fēng)險(xiǎn)的增加?！?/p>

“泡沫”一詞指的是一種資產(chǎn)的重大且持久的定價(jià)錯(cuò)誤。只有泡沫破裂才能確證泡沫的存在，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩的復(fù)發(fā)規(guī)律是可以通過(guò)歷史數(shù)據(jù)觀察到的?！氨M早識(shí)別泡沫的跡象很重要－這也是我們推出瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的原因，” Saputelli說(shuō)。

如何識(shí)別泡沫

瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)基于全球金融中心的此種模式，來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。該指數(shù)使用以下基于風(fēng)險(xiǎn)的分類：壓抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估和泡沫風(fēng)險(xiǎn)（overvalued and bubble risk）。

通過(guò)對(duì)比當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比（PI）和房?jī)r(jià)租金比（PR）進(jìn)行分析。PI比率顯示住房的可負(fù)擔(dān)性較低，意味著長(zhǎng)期房?jī)r(jià)升值前景減弱，而較高PR倍數(shù)則意阿味著對(duì)于低利率的倚賴程度過(guò)高。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室經(jīng)濟(jì)學(xué)家Matthias Holzhey表示：“在香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約和東京，房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厥杖氲拿撱^程度最大。在這些地方，購(gòu)買一套60平米的公寓已經(jīng)超出大部分甚至工作在技能要求較高的服務(wù)行業(yè)從業(yè)者的預(yù)算。”

亞太地區(qū)估值偏高

亞太城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期/模式與歐洲和美國(guó)城市不同。發(fā)生在1990年代的亞洲危機(jī)也在香港和新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)中留下了烙印。1980年代末期時(shí)，除東京外，亞洲各地并沒(méi)有異常的價(jià)格行為。

自2011年以來(lái)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫之說(shuō)不絕于耳，悉尼迅速趕超，也在迅速向泡沫迫近。在長(zhǎng)達(dá)15年的房?jī)r(jià)下跌后，東京房地產(chǎn)估值從2006年起開(kāi)始復(fù)蘇，目前稍稍高估，但漲勢(shì)依然溫和。新加坡從2005年起即邁入高估行列，但尚不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樽饨鸷褪杖氲纳仙Ⅰ{齊驅(qū)。在過(guò)去兩年中，該市場(chǎng)有向公允估值靠近的趨勢(shì)。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室亞太投資主題主管何偉華（Patrick Ho）說(shuō)：“根據(jù)我們對(duì)所研究城市的情況分析，香港樓市出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)很高，我們的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，三年內(nèi)實(shí)際房?jī)r(jià)平均下跌30%的可能性高達(dá)95%。投資者在管理其亞太房地產(chǎn)投資組合時(shí)應(yīng)把這一點(diǎn)考慮在內(nèi)。