被踢出房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)的“沒(méi)落貴族”金地集團(tuán)，在二次沖擊600億元銷售目標(biāo)的催動(dòng)下，今年拿地、開(kāi)工均較為積極，對(duì)資金的需求也更為強(qiáng)烈。

10月18日晚間，金地集團(tuán)公告稱，公司債券首期發(fā)行結(jié)束，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為30億元，票面利率為4.18%。同時(shí)，金地集團(tuán)表示，公司計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)60億元的公司債已經(jīng)獲批。

記者根據(jù)公司公告和銀河證券公布的一份研究報(bào)告提供的信息計(jì)算，若60億元公司債發(fā)行完畢，金地集團(tuán)債務(wù)融資規(guī)模將增至約522億元，債務(wù)融資加權(quán)成本約為6%。若以2015年6月30日資產(chǎn)負(fù)債情況為基數(shù)，計(jì)入此次發(fā)行債務(wù)后，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為67.52%。

更重要的是，與后來(lái)者龍湖地產(chǎn)相比，兩者2014年銷售額均為490億元，但龍湖的銷售回款比率高達(dá)90%的水平，金地集團(tuán)的銷售回款率卻嚴(yán)重偏低，不得不被迫需要融資性現(xiàn)金流入。

債務(wù)融資升至522億元

對(duì)于大規(guī)模發(fā)債原因，金地集團(tuán)公告顯示，本次募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后,將使用 58.305 億元償還近期到期的銀行貸款,剩余募集資金將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金,滿足公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)資金的需求,有助 于公司業(yè)務(wù)的開(kāi)展與擴(kuò)張、市場(chǎng)的開(kāi)拓及抗風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)。

事實(shí)上，這意味著金地集團(tuán)此次發(fā)行新債基本用于償還舊債務(wù)，在補(bǔ)充公司現(xiàn)金流方面助益并不大。

翻閱金地集團(tuán)公告獲悉，今年上半年，公司主要完成了兩筆融資。4月28日，公司發(fā)行第一期中期30億元，利率為4.9%；8月5 日，公司發(fā)行第二期中票25億元，發(fā)行期限為5年，利率為4.6%。

據(jù)銀河證券9月初公布的一份報(bào)告指出，截至2015年6月30日，金地集團(tuán)債務(wù)融資總額為437 億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本僅為5.9%。這意味著若此次60億元公司債發(fā)行完畢，金地集團(tuán)債務(wù)融資總額將升至522億元。而上半年，其在手現(xiàn)金為179億元，略低于短期負(fù)債和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和 190.8 億元，簽約銷售額則僅為212億元。

“金地集團(tuán)債務(wù)規(guī)?？煽?，凈負(fù)債率也較為合理?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但上半年預(yù)收賬款為256億元，同比下降30%，導(dǎo)致公司將依靠融資性現(xiàn)金流入，這或許是其發(fā)行新債償還舊債的主要原因。不過(guò)，因目前公司債票面利率普遍較低，也能在一定程度上降低公司的資金成本。

根據(jù)克而瑞綜合統(tǒng)計(jì)，部分近期發(fā)債的企業(yè)利率大致在3.5%-8.5%之間，在A股上市房企中，今年已經(jīng)發(fā)行的公司債平均票面利率為5.65%。其中8月份發(fā)債的金融街6年期40億元債券票面利率為3.84%，10年期10億元債券票面利率為4.2%。而利率相對(duì)較高的陽(yáng)光城6月發(fā)行的一筆13億元債券，票面利率為8%。

而在2014年發(fā)行的A股房企公司債平均票面利率則高達(dá)7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月發(fā)行的一筆16億元公司債，利率高達(dá)9.2%。

由此可見(jiàn)，用借新債還舊債的方式置換高息債則是房企發(fā)債高潮的背后動(dòng)力。

有數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)60家上市房企拋出公司債發(fā)行計(jì)劃，預(yù)期融資高達(dá)2500億元以上，目前實(shí)際累計(jì)融資已超過(guò)1500億元，而在2014年全年只有15家房企融資成功，金額只有235億元。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅在第三季度，就有37家房企相繼發(fā)布公司債發(fā)行預(yù)案，募資規(guī)模達(dá)1641億元，較第二季度的394億元增長(zhǎng)了316.3%。

克而瑞董事長(zhǎng)丁祖昱表示，發(fā)債潮還在繼續(xù)，利率也隨著降息不斷降低。根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)債速度，到年底還會(huì)有更多的上市房企加入發(fā)債大軍，預(yù)計(jì)總額將超過(guò)3000億元。

在這種融資環(huán)境下，金地集團(tuán)積極發(fā)行公司債并不讓業(yè)內(nèi)意外，但對(duì)金地集團(tuán)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最緊要的問(wèn)題是加快銷售步伐，降低庫(kù)存壓力，補(bǔ)充現(xiàn)金流，才能在規(guī)模擴(kuò)張上發(fā)力。

600億元目標(biāo)或再度夢(mèng)碎

值得注意的是，即使財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，但對(duì)于昔日”萬(wàn)保金招“第一梯隊(duì)的一員來(lái)說(shuō)，無(wú)論是在銷售規(guī)模還是利潤(rùn)指標(biāo)方面，金地集團(tuán)都被甩在了后面。萬(wàn)科和保利早已跨入千億元房企的行列，而金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入即使在最高峰也未超過(guò)500億元。

2015年上半年，盡管凈利潤(rùn)同比大增230%，但金地集團(tuán)仍難回第一梯隊(duì)。保利地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)接近50億元，招商地產(chǎn)逾20億元，而金地集團(tuán)只有個(gè)位數(shù)，為5.2億元。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士曾直言，金地集團(tuán)在 2009 年之后在拿地方面問(wèn)題較多，拿地節(jié)奏控制不當(dāng)，成本較高。而在產(chǎn)品線上，在上海推出成本高、定價(jià)高但不被市場(chǎng)買賬的豪宅，對(duì)其業(yè)績(jī)擴(kuò)張和現(xiàn)金流造成壓力。

更重要的是，在2014年沖擊600億元銷售目標(biāo)失敗后，不足10％的同比增長(zhǎng)率讓金地集團(tuán)的去庫(kù)存壓力加大，盡管今年樓市有所回暖，但要想實(shí)現(xiàn)20%同比增長(zhǎng)率，完成600億元銷售額仍較為艱難，其上半年去化率僅為25%，據(jù)高華證券測(cè)算，若想完成600億元銷售額，金地下半年去化率至少需要提升23%。

不過(guò)，在600億元目標(biāo)的催動(dòng)下，為了給銷售與結(jié)算提供助力，金地集團(tuán)今年拿地積極，也上調(diào)了開(kāi)工、竣工的面積。

據(jù)中銀國(guó)際的一份報(bào)告分析，今年上半年，金地集團(tuán)拿地248 萬(wàn)平方米，權(quán)益面積109 萬(wàn)平方米，權(quán)益下降至44%，分別同比增長(zhǎng)91%和17%；對(duì)應(yīng)拿地140億元，權(quán)益58億元，分別同比增長(zhǎng)119%和15%，拿地大幅增長(zhǎng)，但權(quán)益下降，可見(jiàn)公司目前拿地積極但又謹(jǐn)慎。而7月份至今，金地集團(tuán)再度花費(fèi)近50億元在一、二線城市拿地。

此外，上半年，公司將計(jì)劃新開(kāi)工面積和計(jì)劃竣工面積由年初459 萬(wàn)平方米和439 萬(wàn)平方米分別上調(diào)至550萬(wàn)平方米和472萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)20%和8%，助力全年的銷售和結(jié)算；目前新開(kāi)工完成228 萬(wàn)平方米，完成計(jì)劃的41%。

據(jù)金地集團(tuán)公告顯示， 2015年前9個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積287.4萬(wàn)平方米，累計(jì)簽約金額390.2億元。

但多家機(jī)構(gòu)給出的預(yù)測(cè)是，2015年，金地集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)550億元銷售金額。由此可見(jiàn)，其跨入600億元陣營(yíng)的目標(biāo)有可能將再度夢(mèng)碎。