“今年5座，明年3座，后年7座，到2020年，龍湖旗下商業(yè)商場總量將超過40座?！?月25日，龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠接受《證券日報(bào)》等記者采訪時(shí)表示，今年，龍湖商業(yè)地產(chǎn)收益目標(biāo)是25億元，到2020年，預(yù)計(jì)龍湖商業(yè)的收益將達(dá)到50億元。

單純追逐規(guī)模增長還是追求有質(zhì)量的增長，龍湖選擇了后者。2011年，龍湖內(nèi)部提出了將每年銷售回款10%作為上限，用于投資持有型物業(yè)的戰(zhàn)略。

6年時(shí)間過去后，龍湖商業(yè)已經(jīng)在全國一、二線城市初具規(guī)模。據(jù)李楠透露，到2020年，龍湖商業(yè)租金將為集團(tuán)利潤貢獻(xiàn)20%以上的份額。

網(wǎng)格化布局提速

“用10年-15年時(shí)間，使投資性物業(yè)營收成為集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長極?！边@是龍湖商業(yè)要做的事，也是龍湖地產(chǎn)“強(qiáng)運(yùn)營、優(yōu)土儲、控成本、持商業(yè)和精團(tuán)隊(duì)”的五大戰(zhàn)略中的重要一環(huán)。

按照龍湖集團(tuán)掌舵人吳亞軍的設(shè)計(jì)，龍湖追尋的是有質(zhì)量的增長。鑒于此，在部分上市房企選擇以高杠桿驅(qū)動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張之際，龍湖在規(guī)模發(fā)展上穩(wěn)中求進(jìn)，在持有型物業(yè)投資運(yùn)營上則畫下了網(wǎng)格化布局的版圖。

截至2016年底，龍湖商業(yè)已在西部、環(huán)渤海和長三角三大板塊布局，累計(jì)開業(yè)商場數(shù)量21個(gè)，開業(yè)商場面積近200萬平方米，分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、西安等核心城市，商業(yè)整體出租率95.1%。2016年，龍湖投資性物業(yè)收入20億元(剔除營業(yè)稅前)，同比增長35.2%，毛利率74%。

據(jù)龍湖方面稱，未來，在城市進(jìn)入和選址布局方面，龍湖商業(yè)仍將始終堅(jiān)守核心一、二線城市，并依托于自身特有的城市地圖研究體系，進(jìn)行網(wǎng)格化精準(zhǔn)投資布局，北京、上海、杭州、重慶、成都均將實(shí)現(xiàn)一個(gè)城市多個(gè)天街的格局。

對此，李楠還向《證券日報(bào)》記者透露，有別于過去商業(yè)圍繞住宅作為配套的傳統(tǒng)捆綁輔助拿地方式，龍湖關(guān)于商業(yè)的投資正在發(fā)生一些改變，商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)立判斷、獲取將成為新常態(tài)?！按蠹铱梢钥吹阶罱囊恍╉?xiàng)目，比如說南京，一些核心一、二線城市的商業(yè)項(xiàng)目，確確實(shí)實(shí)是商業(yè)非常明顯的發(fā)展節(jié)點(diǎn)，其實(shí)我們也在獨(dú)立地判斷、獲取項(xiàng)目?！?/p>

值得關(guān)注的是，據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，馬上邁入“千億元俱樂部”的龍湖地產(chǎn)，目前自持商業(yè)資產(chǎn)已開業(yè)規(guī)模達(dá)223億元，籌備中的自持商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)239億元。

然而，商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的提升往往將帶來運(yùn)營壓力。

提升運(yùn)營能力

在運(yùn)營管理方面，以一個(gè)購物中心三年調(diào)整一輪商戶的管理規(guī)律來看，創(chuàng)新商業(yè)空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)調(diào)整和營銷服務(wù)等多種環(huán)節(jié)的協(xié)同發(fā)展，都是龍湖商業(yè)所面臨的問題。

“規(guī)模的提升確實(shí)在運(yùn)營管理上給我們帶來了挑戰(zhàn)”，李楠表示，“實(shí)際上，龍湖商業(yè)很早就意識到了這一點(diǎn)，一直持續(xù)推進(jìn)著商業(yè)一體化平臺建設(shè)。這個(gè)平臺涵蓋招商、推廣、運(yùn)營、物業(yè)、工程、招采、人力等各方面，目前已經(jīng)形成以集團(tuán)為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的運(yùn)作模式，在一定基礎(chǔ)上提升了整體運(yùn)營效率，也為后續(xù)龍湖商業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！?/p>

同時(shí)，針對新零售可識別、可觸達(dá)、可服務(wù)的特點(diǎn)，龍湖商業(yè)還在積極構(gòu)建商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺，通過數(shù)據(jù)通達(dá)及共享實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管控及運(yùn)營協(xié)同，一方面，以信息化技術(shù)提供智能的消費(fèi)者服務(wù)，不斷的提升環(huán)境友善度，為顧客提供最佳的消費(fèi)體驗(yàn)；另一方面，依托科學(xué)數(shù)據(jù)分析，為商戶提供更加細(xì)致的經(jīng)營洞察和運(yùn)營服務(wù)。

而在吸引客流方面，龍湖商業(yè)在體驗(yàn)性上下了不少功夫，譬如尋找各類IP實(shí)現(xiàn)不同的“場景營造”，以此提高體驗(yàn)性。

更重要的是，在資金沉淀方面，每年銷售回款的10%作為上限投入持有型物業(yè)，正是龍湖商業(yè)戰(zhàn)略投入的紅線。

此外，李楠表示，龍湖商業(yè)目前的目標(biāo)依然是通過精細(xì)化的運(yùn)營使得旗下購物中心能達(dá)到最優(yōu)資產(chǎn)收益回報(bào)?；谶@個(gè)目標(biāo)，未來不排除有一些基金和輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式。此前，龍湖曾為蘇州和重慶的項(xiàng)目引入加拿大養(yǎng)老基金。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，吳亞軍的這盤自持商業(yè)運(yùn)營的棋局將逐漸進(jìn)入收獲期，每年投入銷售回款的10%作為上限進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，帶來的是2020年商業(yè)租金對集團(tuán)總利潤貢獻(xiàn)占比達(dá)到20%。更重要的是，未來穩(wěn)定的商業(yè)租金收益，將能覆蓋掉公司的借貸利息，這無疑是筆理想的生意。