H股上市僅15個(gè)月后，萬達(dá)商業(yè)即啟動(dòng)私有化。記者昨天了解到，萬達(dá)商業(yè)在港交所發(fā)布公告稱，擬以每股不低于48港元、總代價(jià)約313億港元發(fā)起全面要約收購(gòu)。

估值過低是誘因

48港元每股正是萬達(dá)2014年12月23日上市時(shí)的發(fā)行價(jià)，比3月30日的收盤價(jià)38.8港元高出近24%。

過低的估值是萬達(dá)退市的直接誘因。自上市以來，萬達(dá)商業(yè)股價(jià)一直不溫不火，與同期在深圳上市的萬達(dá)院線相比更顯低迷。與此同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻頗為亮眼。自去年1月萬達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，已經(jīng)把發(fā)展重點(diǎn)從賣房轉(zhuǎn)為主打品牌、設(shè)計(jì)和商業(yè)地產(chǎn)出租，過去一年租金收入從15%增長(zhǎng)到35%。萬達(dá)商業(yè)去年收入為1242.03億元，同比增長(zhǎng)15.14%，凈利潤(rùn)為170.16億元，同比增加14.79%，每股收益高達(dá)6.62元。在這樣的業(yè)績(jī)之下，萬達(dá)商業(yè)的市盈率只有6倍左右，價(jià)值被嚴(yán)重低估。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，雖然萬達(dá)商業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不差，但在港股市場(chǎng)上，投資者一般不會(huì)單純依賴營(yíng)收、毛利等指標(biāo)來估值，而會(huì)和杠桿資金的借貸成本做對(duì)比，如果此類商業(yè)項(xiàng)目的租金水平不高，那么從投資角度看就不愿意給予更高的市盈率評(píng)價(jià)。同時(shí)，H股市場(chǎng)上很多投資者來自于國(guó)際市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等擔(dān)憂程度相對(duì)高，對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也持謹(jǐn)慎態(tài)度，這會(huì)在估值方面得到反映。

退市為回歸A股

從H股退市，正是為回歸A股鋪路。去年7月萬達(dá)就宣布，將向證監(jiān)會(huì)提交A股上市申請(qǐng)，擬發(fā)行數(shù)量不超過3億股，估計(jì)籌集資金不超過120億元，并于11月13日發(fā)布了A股招股說明書。

A股市場(chǎng)背后的投資者，受新型城鎮(zhèn)化等因素的影響，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)一直是看好的。市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)別的行業(yè)疲軟，但地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)的局面。這會(huì)進(jìn)一步促使地產(chǎn)股企業(yè)的估值上升。這也是包括萬達(dá)在內(nèi)眾多地產(chǎn)企業(yè)選擇A股的重要原因。

在H股上市以前，萬達(dá)商業(yè)曾為登陸A股努力多年，但最終未能如愿。那么此次回A是否能夠成行？

在此之前，有很多地產(chǎn)企業(yè)都選擇回歸A股市場(chǎng)，但至今成功的案例并不多。有分析師認(rèn)為，如果將經(jīng)營(yíng)成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆出來在A股上市的話，也許是不錯(cuò)的途徑。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬達(dá)希望借A股市場(chǎng)提升萬達(dá)商業(yè)的估值。萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的施行，不僅降低了負(fù)債率，也從一定程度上增加了萬達(dá)在A股市場(chǎng)“講故事”的能力。另外，從后續(xù)資本市場(chǎng)反彈的角度看，目前時(shí)間點(diǎn)把握得也比較準(zhǔn)確。