導(dǎo)讀：任澤平在2014年預(yù)測(cè)A股“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”，2015年預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一倍”。房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。本文研究了全球歷次房地產(chǎn)大泡沫的催生、瘋狂、轟然崩潰及啟示，包括1923-1926年美國(guó)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫與失去的二十年、1992-1993年中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫、1991-1997年?yáng)|南亞房地產(chǎn)泡沫與亞洲金融風(fēng)暴、2001-2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)。往事并不如煙，歲月變遷人性不變。

摘要：

縱觀全球歷史上幾次重大的房地產(chǎn)泡沫事件，我們可以得出以下幾點(diǎn)啟示：

1）房地產(chǎn)是周期之母。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)看，無(wú)論在發(fā)展中國(guó)家，還是在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中都起到了至關(guān)重要的作用。每次經(jīng)濟(jì)繁榮多與房地產(chǎn)帶動(dòng)的消費(fèi)投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟(jì)衰退則多與房地產(chǎn)去泡沫有關(guān)，比如1991年前后的日本、1998年前后的東南亞、2008年前后的美國(guó)。從財(cái)富效應(yīng)看，在典型國(guó)家，房地產(chǎn)市值一般是年度GDP的2-3倍，是可變價(jià)格財(cái)富總量的50%，這是股市、債市、商品市場(chǎng)、收藏品市場(chǎng)等其他資產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比擬的。以日本為例，1990年日本全部房地產(chǎn)市值是美國(guó)的5倍，是全球股市總市值的2倍，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格。以中國(guó)為例，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的四分之一，房地產(chǎn)相關(guān)投資占近一半，全國(guó)房地產(chǎn)市值約250萬(wàn)億元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。

2）十次危機(jī)九次地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)是周期之母，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富效應(yīng)有巨大的影響，而且又是典型的高杠桿部門(mén)，因此全球歷史上大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)多與房地產(chǎn)有關(guān)，比如，1929年大蕭條跟房地產(chǎn)泡沫破裂及隨后的銀行業(yè)危機(jī)有關(guān)，1991年日本房地產(chǎn)崩盤(pán)后陷入失落的二十年，1998年?yáng)|南亞房地產(chǎn)泡沫破裂后多數(shù)經(jīng)濟(jì)體落入中等收入陷阱，2008年美國(guó)次貸危機(jī)至今全球仍未走出陰影。反觀美國(guó)1987年股災(zāi)、中國(guó)2015年股災(zāi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響則要小很多。

3）歷次房地產(chǎn)泡沫的形成在一開(kāi)始都有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面支撐。商品房需求包括居住需求和投機(jī)需求，居住需求主要跟城鎮(zhèn)化、居民收入、人口結(jié)構(gòu)等有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的商品屬性，投機(jī)需求主要跟貨幣投放和低利率有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的金融屬性。大多數(shù)房地產(chǎn)泡沫一開(kāi)始都有基本面支撐，比如1923-1925年美國(guó)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫一開(kāi)始跟美國(guó)經(jīng)濟(jì)的一戰(zhàn)景氣和旅游興盛有關(guān)，1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫一開(kāi)始跟日本經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型和長(zhǎng)期繁榮有關(guān)，1991-1996年?yáng)|南亞房地產(chǎn)泡沫一開(kāi)始跟“亞洲經(jīng)濟(jì)奇跡”和快速城鎮(zhèn)化有關(guān)。

4）雖然時(shí)代和國(guó)別不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂則無(wú)一例外受到流動(dòng)性過(guò)剩和低利率的刺激。由于房地產(chǎn)是典型的高杠桿部門(mén)（無(wú)論需求端的居民抵押貸還是供給端的房企開(kāi)發(fā)貸），因此房市對(duì)流動(dòng)性和利率極其敏感，流動(dòng)性過(guò)剩和低利率將大大增加房地產(chǎn)的投機(jī)需求和金融屬性，并脫離居民收入、城鎮(zhèn)化等基本面。1985年日本簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”后為了避免日元升值對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響而持續(xù)大幅降息，1991-1996年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)體在金融自由化下國(guó)際資本大幅流入，2000年美國(guó)網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂以后為了刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)大幅降息。中國(guó)2008年以來(lái)有三波房地產(chǎn)周期回升，2009、2012、2014-2016，除了經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)、快速城鎮(zhèn)化等基本面支撐外，每次都跟貨幣超發(fā)和低利率有關(guān)，2014-2016年這波尤為明顯，在經(jīng)濟(jì)衰退背景下主要靠貨幣刺激。

5）政府支持、金融自由化、金融監(jiān)管缺位、銀行放貸失控等起到了推波助瀾、火上澆油的作用。政府經(jīng)?；诎l(fā)展經(jīng)濟(jì)目的刺激房地產(chǎn)，1923年前后佛羅里達(dá)州政府大舉興辦基礎(chǔ)設(shè)施以吸引旅游者和投資者，1985年后日本政府主動(dòng)降息以刺激內(nèi)需，1992年海南設(shè)立特區(qū)后鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)，2001年小布什政府實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃。金融自由化和金融監(jiān)管缺位使得過(guò)多貨幣流入房地產(chǎn)，1986年前后日本加快金融自由化和放開(kāi)公司發(fā)債融資，1992-1993年海南的政府、銀行、開(kāi)發(fā)商結(jié)成了緊密的鐵三角，1991-1996年?yáng)|南亞國(guó)家加快了資本賬戶開(kāi)放導(dǎo)致大量國(guó)際資本流入，2001-2007年美國(guó)影子銀行興起導(dǎo)致過(guò)度金融創(chuàng)新。由于房地產(chǎn)的高杠桿屬性，銀行放貸失控火上澆油，房?jī)r(jià)上漲抵押物升值會(huì)進(jìn)一步助推銀行加大放貸，甚至主動(dòng)說(shuō)服客戶抵押貸、零首付、放杠桿，在歷次房地產(chǎn)泡沫中銀行業(yè)都深陷其中，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫危機(jī)既是金融危機(jī)也是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

6）雖然時(shí)代和國(guó)別不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)是漲出來(lái)的，泡沫越大破裂的可能性越大、調(diào)整也越深。日本央行從1989年開(kāi)始連續(xù)5次加息，并限制對(duì)房地產(chǎn)貸款和打擊土地投機(jī)，1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基講話宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，24日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，海南房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂。1997年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)體匯率崩盤(pán)，國(guó)際資本大舉撤出，房地產(chǎn)泡沫破裂。美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，2007年次貸違約大幅增加，2008年次貸危機(jī)全面爆發(fā)。

7）如果缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面支持，房地產(chǎn)泡沫破裂后調(diào)整恢復(fù)時(shí)間更長(zhǎng)。日本房地產(chǎn)在1974和1991年出現(xiàn)過(guò)兩輪泡沫，1974年前后的第一次調(diào)整幅度小、恢復(fù)力強(qiáng)，原因在于經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)、城市化空間、適齡購(gòu)房人口數(shù)量維持高位等提供了基本面支撐；但是，1991年前后的第二次調(diào)整幅度大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，原因在于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程接近尾聲、人口老齡化等。2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂以后沒(méi)有像日本一樣陷入失去的二十年，而是房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，主要是因?yàn)槊绹?guó)開(kāi)放的移民政策、健康的人口年齡結(jié)構(gòu)、富有彈性和活力的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新機(jī)制等。

8）每次房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)，影響大而深遠(yuǎn)。1926-1929年房地產(chǎn)泡沫破裂及銀行業(yè)危機(jī)引發(fā)的大蕭條從金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、社會(huì)危機(jī)、政治危機(jī)最終升級(jí)成軍事危機(jī)，對(duì)人類(lèi)社會(huì)造成了毀滅性的打擊。1991年日本房地產(chǎn)崩盤(pán)后陷入失落的二十年，經(jīng)濟(jì)低迷、不良高企、居民財(cái)富縮水、長(zhǎng)期通縮。1993年海南房地產(chǎn)泡沫破裂后，不得不長(zhǎng)期處置爛尾樓和不良貸款，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷。2008年次貸危機(jī)至今已近9年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)3輪QE和零利率才開(kāi)始走出衰退，而歐洲日本經(jīng)濟(jì)即使推出QQE和負(fù)利率仍處于低谷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從此告別了高增長(zhǎng)時(shí)代，拉美、澳大利亞等資源國(guó)家則經(jīng)濟(jì)大幅回落并陷入長(zhǎng)期低迷，至今，次貸危機(jī)對(duì)全球的影響仍未完全消除。

9）當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)呈泡沫跡象，主要是貨幣現(xiàn)象，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)三種前景。2014-2016年在經(jīng)濟(jì)衰退背景下，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，全球前12大高房?jī)r(jià)城市中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家占了4席（香港、深圳、上海、北京），地王頻出，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，呈泡沫化趨勢(shì)。那么未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷可以轉(zhuǎn)化為對(duì)未來(lái)城鎮(zhèn)化、居民收入、貨幣松緊和利率高低的判斷。當(dāng)前基本面還有一定空間，比如2015年城鎮(zhèn)化率56.1%，未來(lái)還有十多個(gè)百分點(diǎn)的空間，將新增城鎮(zhèn)人口2億人左右，但區(qū)域分化明顯，一二線高房?jī)r(jià)，三四線高庫(kù)存。既然2014-2016年房?jī)r(jià)上漲主要是貨幣現(xiàn)象，因此未來(lái)關(guān)鍵在貨幣松緊，房?jī)r(jià)走勢(shì)可能三種前景：第一種是貨幣政策回歸中性穩(wěn)健，加強(qiáng)對(duì)貸款杠桿和土地投機(jī)的監(jiān)管，2014年底啟動(dòng)的這一輪房?jī)r(jià)上漲周期接近尾聲，未來(lái)橫盤(pán)消化；第二種是繼續(xù)實(shí)施衰退式貨幣寬松，貨幣超發(fā)和低利率，則房?jī)r(jià)可能不斷創(chuàng)新高；第三種無(wú)論是主動(dòng)的收緊貨幣（比如基于對(duì)通脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂）還是被動(dòng)的收緊貨幣（比如美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期加息，匯率貶值和資本流出壓力增加），利率上升，房?jī)r(jià)面臨調(diào)整壓力。

10）應(yīng)警惕并采取措施控制房地產(chǎn)泡沫，事關(guān)改革轉(zhuǎn)型成敗。房地產(chǎn)泡沫具有十分明顯的負(fù)作用：房?jī)r(jià)大漲惡化收入分配，增加了社會(huì)投機(jī)氣氛并抑制企業(yè)創(chuàng)新積極性；房地產(chǎn)具有非生產(chǎn)性屬性，過(guò)多信貸投向房地產(chǎn)將擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資；房?jī)r(jià)過(guò)高增加社會(huì)生產(chǎn)生活成本，容易引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。當(dāng)前應(yīng)采取措施避免房?jī)r(jià)上漲脫離基本面的泡沫化趨勢(shì)，可以考慮：通過(guò)法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制；加強(qiáng)監(jiān)管銀行過(guò)度投放房貸；實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，避免大幅調(diào)整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；采取中性穩(wěn)健的貨幣政策；推動(dòng)財(cái)稅改革改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。中國(guó)經(jīng)濟(jì)和住宅投資已經(jīng)告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重回高增長(zhǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)尚具備經(jīng)濟(jì)有望中速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化還有一定空間等基本面有利因素，如果調(diào)控得當(dāng)，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。

正文：

作者在2014年預(yù)測(cè)A股“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”，2015年預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一倍”。房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。本文研究了全球歷次房地產(chǎn)大泡沫的催生、瘋狂、轟然崩潰及啟示，包括1923-1926年美國(guó)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫與失去的二十年、1992-1993年中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫、1991-1997年?yáng)|南亞房地產(chǎn)泡沫與亞洲金融風(fēng)暴、2001-2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)。往事并不如煙，時(shí)代變遷人性不變。

1美國(guó)1923-1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫

世界上最早可考證的房地產(chǎn)泡沫發(fā)生于1923-1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)州，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為源頭的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)大蕭條。

1.1背景：經(jīng)濟(jì)繁榮、享樂(lè)主義、消費(fèi)信貸

經(jīng)濟(jì)超級(jí)繁榮。20世紀(jì)美國(guó)作為超級(jí)大國(guó)在世界舞臺(tái)上醒目崛起。從19世紀(jì)最后30年開(kāi)始，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就呈現(xiàn)出一種跨躍式發(fā)展的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入20世紀(jì)后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)更是快速趕超英法等老牌資本主義國(guó)家。在第一次世界大戰(zhàn)前夕的1913年，美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)占世界總額的三分之一以上，超過(guò)了英、法、德、日的總和。

美國(guó)遠(yuǎn)離一戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)。戰(zhàn)爭(zhēng)的特殊需求大大刺激了美國(guó)經(jīng)濟(jì)，極大地增強(qiáng)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)能力。同時(shí)，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高、政府與大企業(yè)的密切關(guān)系、信用消費(fèi)形成等因素都促進(jìn)了整個(gè)20年代的經(jīng)濟(jì)超級(jí)繁榮。

享樂(lè)主義興起。到了20世紀(jì)20年代初，美國(guó)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，工作機(jī)會(huì)多，待遇優(yōu)厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)帶來(lái)的繁榮，同時(shí)中產(chǎn)階級(jí)也開(kāi)始買(mǎi)得起私家車(chē)，可以自由駕車(chē)旅行，不再受制于火車(chē)了。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物質(zhì)主義、拜金主義、享樂(lè)主義開(kāi)始流行。天性樂(lè)觀的美國(guó)人，現(xiàn)在更是花錢(qián)如流水――買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房、度假――沉浸在幸福之中的美國(guó)人相信，20世紀(jì)的美國(guó)將會(huì)“永久繁榮”。

美國(guó)人樂(lè)觀的心理首先表現(xiàn)在股票和房地產(chǎn)上。當(dāng)時(shí)，股票天天漲，很多投資者都一躍成為富翁，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片欣欣向榮?？瓷先?，只要進(jìn)行合適的投資，任何人都可以發(fā)財(cái)致富。

現(xiàn)代消費(fèi)信貸制度建立。隨著美國(guó)步入消費(fèi)社會(huì)，1916年《聯(lián)邦儲(chǔ)備法》修正案以及1927年《麥克法登法案》開(kāi)始允許國(guó)民銀行發(fā)放非農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款，而此前的不動(dòng)產(chǎn)貸款僅僅適用于農(nóng)場(chǎng)。同時(shí)，分期付款金融尤其是汽車(chē)金融開(kāi)始流行?，F(xiàn)代信貸消費(fèi)制度的建立和發(fā)展為消費(fèi)社會(huì)的形成提供了制度基礎(chǔ)。據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究局的統(tǒng)計(jì)資料表明：1919-1929年間，美國(guó)人的消費(fèi)總量占GNP的比例從67.63%上升到73.17%，其中耐用品消費(fèi)（尤其是汽車(chē)）在信貸制度的推動(dòng)下增加了75.9%。

房地產(chǎn)需求大增。城市化進(jìn)程和商業(yè)繁榮共同刺激著對(duì)房地產(chǎn)的需求，在汽車(chē)普及和道路改善的推動(dòng)下，1920年代美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。1925-1927年，由于經(jīng)濟(jì)繁榮、人口增加以及城市化進(jìn)程多重推動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了瘋狂擴(kuò)張。與1919年相比，1925年美國(guó)新房建筑許可證發(fā)放量上升了208%，達(dá)到頂峰。當(dāng)時(shí)雖然部分地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大，并吸引了大量投機(jī)資金，但是從全國(guó)范圍來(lái)看，并沒(méi)有形成大規(guī)模的房地產(chǎn)泡沫。1921-1925年間，華盛頓城區(qū)的房屋價(jià)格漲幅也只有10%左右。

隨后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到巔峰后逐漸進(jìn)入到下行通道。房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)時(shí)的大規(guī)模擴(kuò)張，主要是來(lái)自新移民以及城市化所催生的大量需求。1926年，新開(kāi)工建筑物估值達(dá)到121億美元，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的12.41%。1919-1927年間，房地產(chǎn)投資占GDP的比例平均達(dá)到10.52%。但是，從1926年始，房地產(chǎn)業(yè)就始出現(xiàn)持續(xù)下滑，不僅體現(xiàn)在價(jià)格下跌，房屋的建筑面積也不斷減少。

1.2狂熱：政府支持、銀行助推、投機(jī)盛行

（1）旅游興起

佛羅里達(dá)州位于美國(guó)的東南端，靠近古巴。佛羅里達(dá)的氣候類(lèi)似中國(guó)海南島，冬季溫暖濕潤(rùn)，它成了美國(guó)人的冬日度假勝地。尤其是佛羅里達(dá)邁阿密市以北的棕櫚灘島，更是成了美國(guó)富人聚集的天堂。棕櫚灘島東臨墨西哥暖流，島上草木茂盛，海灘上滿布高大的棕櫚樹(shù)，優(yōu)越的海洋性環(huán)境氣候在世界眾多一流的旅游勝地中名列前茅。每到旅游旺季，來(lái)自紐約等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但冬季嚴(yán)寒的美國(guó)北部富翁便紛紛南下。由于棕櫚灘島上匯集的富翁如此多，有人形象地說(shuō)“美國(guó)四分之一的財(cái)富在這里流動(dòng)?！?/p>

在第一次世界大戰(zhàn)之前，由于地處偏僻，佛羅里達(dá)的土地均價(jià)一直較美國(guó)其它地方低得多。然而，由于汽車(chē)的迅速普及改變了這種狀況。第一次大戰(zhàn)結(jié)束后，許多擁有汽車(chē)的旅游者在冬季紛紛涌向佛羅里達(dá)，在那里休閑度假。佛羅里達(dá)因此變成了有錢(qián)人的玩樂(lè)之都，非法的賭場(chǎng)、酒吧充斥邁阿密市――佛羅里達(dá)最繁華的城市。

冬季的度假熱潮，對(duì)佛羅里達(dá)產(chǎn)生了很大的影響。在1920以前，大多數(shù)來(lái)佛羅里達(dá)的人是一些上了年紀(jì)的人、富翁或者來(lái)此休養(yǎng)的病人。但隨著佛羅里達(dá)的旅游業(yè)開(kāi)始興旺發(fā)達(dá)，許多年齡較輕的中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始來(lái)到佛羅里達(dá)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)更愿意在這里購(gòu)買(mǎi)一個(gè)冬天度假的小屋或買(mǎi)塊土地作為日后定居的理想場(chǎng)所。于是房地產(chǎn)也跟著逐漸繁榮起來(lái)。許多眼光敏銳的投資人看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，便到這里來(lái)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。佛羅里達(dá)成了很多人心目中理想的投資地。

（2）政府支持

佛羅里達(dá)州政府和各地方當(dāng)局都全力以赴地改善當(dāng)?shù)氐慕煌ê凸苍O(shè)施，甚至不惜以高息大舉借債來(lái)興建基礎(chǔ)設(shè)施，以吸引旅游者和投資者。到了20年代初，邁阿密近海的200公里地段，各種建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍般四處矗立，高爾夫球場(chǎng)、私人俱樂(lè)部、休閑山莊、臨海公寓――整個(gè)佛羅里達(dá)變成了一個(gè)大工地。

（3）投機(jī)盛行

隨著房?jī)r(jià)飆升，羊群效應(yīng)使炒房成風(fēng)。有一個(gè)數(shù)據(jù)能說(shuō)明當(dāng)時(shí)的瘋狂：據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了兩千多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)該市僅7.5萬(wàn)人口，其中竟有2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專(zhuān)做房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)?！哆~阿密先驅(qū)報(bào)》因刊載巨量的房地產(chǎn)廣告而成為當(dāng)時(shí)世界上最厚的報(bào)紙。到佛羅里達(dá)投資成了美國(guó)人致富的途徑之一，開(kāi)往邁阿密的火車(chē)輪船上，擠滿了做發(fā)財(cái)夢(mèng)的美國(guó)人。

一時(shí)間，無(wú)數(shù)的財(cái)富競(jìng)相投入到佛羅里達(dá)，市區(qū)街道兩側(cè)的房屋均被高價(jià)買(mǎi)下，甚至連郊區(qū)尚未規(guī)劃的土地也分區(qū)賣(mài)出。事實(shí)上，這些買(mǎi)房的投機(jī)者根本不在乎房子的位置何處，因?yàn)樗麄冑I(mǎi)房子不是為了自住，而是等待它上漲后賣(mài)出，從中獲得差價(jià)。

1923－1926年，佛羅里達(dá)的人口呈幾何數(shù)增長(zhǎng)，而土地的價(jià)格升幅更是驚人。棕櫚灘上的一塊地，1923年值80萬(wàn)美元，1924年達(dá)150萬(wàn)美元，1925年竟高達(dá)400萬(wàn)美元。當(dāng)時(shí)買(mǎi)土地的定金是10%，因此土地價(jià)格每升10%，炒家的利潤(rùn)便是100%。與土地相比，房子的價(jià)格升幅更是驚人，一幢房子在一年內(nèi)漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區(qū)的房?jī)r(jià)在3年內(nèi)上漲了5~6倍

在短短幾年之內(nèi)，佛羅里達(dá)的土地價(jià)格就上漲了差不多3倍而且價(jià)格并沒(méi)有要停止上漲的跡象，而且房地產(chǎn)熱開(kāi)始傳導(dǎo)至佛羅里達(dá)附近的州，全國(guó)土地價(jià)格紛紛上漲。