今年上半年，中國的房地產(chǎn)市場，如脫韁的野馬瘋狂了再瘋狂，不僅不少城市的房價瘋狂上漲，而且不少城市的土地出現(xiàn)了一個又一個的“地王”。即使是十一期間，有20多年城市密集地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些城市同樣如上半年那種瘋狂搶房的現(xiàn)象還是沒有停止。比如濟(jì)南、南昌、長沙等城市十一期間住房銷售同比增長幾倍，有的增長近10倍，這也看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場的瘋狂到了什么程度，不少城市的居民根本不在乎地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

那么，一些城市的居民為何不在乎密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，最為關(guān)鍵的是各地方政府的限購限貸政策都是因城施策，即各個城市可以根據(jù)自己的需要來出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策都是區(qū)域性的而不是全國性的。所以，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅不能夠遏制房價瘋狂上漲，反之成了房地產(chǎn)饑餓營銷的一種重要方式。因為這些地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都在向住房投資炒作者暗示，居民都趕快去購買住房，否則要限購。特別如濟(jì)南的“本地居民持有三套以上住房、外地居民持有一套以上的住房”才購買，更多是明目張膽地鼓勵居民炒作住房。在這種情況下，當(dāng)?shù)氐淖》夸N售如何不會瘋狂！

但是，這一輪中國房地產(chǎn)市場的瘋狂，或今年上半年中國房地產(chǎn)市場的房價瘋狂上漲，最為重要的原因是中國央行的2014年930政策及2015年的330政策。而這兩個政策的核心就是鼓勵持有多套的住房的居民可以利用優(yōu)惠的住房按揭政策進(jìn)入房地產(chǎn)購買更多的住房。也就是說，這些住房按揭的新政策就是鼓勵國內(nèi)有房的居民炒作住房。再加上接連幾次的利率下降，及商業(yè)銀行的競爭按揭貸款利率越來越優(yōu)惠。在這種情況下，肯定會讓國內(nèi)持有多套住房的居民利用高杠桿涌入房地產(chǎn)市場。今年上半年銀行信貸多以住房按揭貸款方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，把不少城市的房價炒高。根本上的原因就在這里。

但是，面對國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)上漲了18個月，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲，中央政府則要求各地方政府根據(jù)自己的城市的情況因城施策來遏制房地產(chǎn)價格瘋狂上漲，或限購限貸來遏制房地產(chǎn)市場的瘋狂上漲，當(dāng)然所起到的作用是十分有限的。因為上半年的房價瘋狂上漲是由央行統(tǒng)一的過度寬松的住房按揭貸款政策所導(dǎo)致，而各城市則根據(jù)自己的城市的情況用各城市的具體政策來遏制房地產(chǎn)市場的房價瘋狂，這種不相關(guān)的政策所起到遏制房價上漲的作用自然是有限的。

面對這種情況，中國央行不得不重新考慮2014年930政策及2015年330政策對當(dāng)前房地產(chǎn)市場不適應(yīng)性。據(jù)報道，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。報道稱，監(jiān)管部門將加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對銀行自律機(jī)制的指導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀審慎評估（MPA）的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。

也就是說，從這一輪國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲以來，政府部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控一直采取的因城施策政策思路，一直不想動用統(tǒng)一的銀行信貸政策。但是，政府發(fā)現(xiàn)再不動用統(tǒng)一的信貸政策，而還是讓國內(nèi)銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場時，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場房價上漲的瘋狂是不會停止。即使這次各城市的房地產(chǎn)調(diào)控有些地方讓首付比例全面上升，杠桿收緊，但是，這只能對這些嚴(yán)厲的城市有些作用，整個銀行的資金會流出這些城市，但是會流入其他首付比例上升不大的城市，并讓這些城市的房地產(chǎn)市場價格炒得瘋狂。如果這些情況出現(xiàn)，那么中國的房地產(chǎn)市場的風(fēng)險及銀行風(fēng)險會更高。

所以，對于昨天央行的會議，本文估計所強(qiáng)調(diào)的就是對住房按揭貸款信貸政策全面收緊?？梢赃@種收緊不僅在于全國性收緊住房按揭貸款的首付比例，也可能讓各商業(yè)銀行收緊住房按揭的優(yōu)惠貸款利率，并對住房按揭貸款申請人的收入水平的實質(zhì)性審查，甚至對于信用條件不是太好的貸款者讓貸款利率全面上升等。如果這次央行會議精神要求國內(nèi)商業(yè)銀行全面收緊住房按揭貸款，這對當(dāng)前各地的房地產(chǎn)市場瘋狂上漲將會起到重要的作用。特別是，對于那些高杠桿涌入住房市場投機(jī)炒作者來說，更是會影響巨大。因為，央行住房按揭貸款收緊，將可能改為整個國內(nèi)住房市場價格持續(xù)上漲的預(yù)期。對于一個以投機(jī)炒作的住房市場來說，市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)市場價格將產(chǎn)生巨大的影響。所以，昨天央行的會議已經(jīng)向國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)出的明確的信號，中國央行將全面收緊按揭貸款信貸政策，將全面遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，并讓住房按揭貸款的杠桿全面下降。對此，國內(nèi)住房投機(jī)炒作者看到了嗎？

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