最近的中央政治局會議指出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；大力振興實體經(jīng)濟，培育壯大新動能。

可以說，建立符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這樣的提法已經(jīng)講了幾年。但是在中央政治局會議層面上如此強調(diào)還是第一次。這意味著，要建立中國房地產(chǎn)市場長效機制已經(jīng)形成共識，也將成為2017年甚至于未來中國房地產(chǎn)市場政策及中國經(jīng)濟的基本政策所在。

現(xiàn)在的問題是，既然房地產(chǎn)市場長效機制是如此重要，那么就得明確為何要建立房地產(chǎn)市場的長期機制，其目的又是什么？同時，這種適應(yīng)中國國情及市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場長效機制的內(nèi)容又是什么？這種房地產(chǎn)市場長效機制又是如何才能建立？等。如果這些問題不清楚或不明確，要真正地建立起房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制是不可能的。因此，在這里不得不做點討論。

實際上，這次政治局會議明確指出要建立起具有中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場長效機制，這就意味著，政府認識到盡管當前中國房地產(chǎn)市場泡沫很大，引發(fā)的金融風險可能很高，比如無論是今年5月份《人民日報》權(quán)威人士的講話，還是在最近的幾次中央政治局會議上，都強調(diào)要抑制資產(chǎn)泡沫，而當前中國資產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)泡沫，因為當前中國一線城市包括部分二線城市的房價實在太高，已經(jīng)完全與居民住房消費無關(guān)，但是即使達種情況下中國政府仍然認為房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的重要性。因為，房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟重要性不僅關(guān)系到國計民生的基本居住條件問題，也涉及到中國經(jīng)濟是否增長及城市化進程是否順利的問題。

現(xiàn)在的問題是，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，如何能夠既能保證國計民生，推進中國城市化的進程，又能夠抑制當前房地產(chǎn)泡沫，防范中國金融市場風險。其實，要平衡這兩者關(guān)系，最為重要或核心的問題還得從住房本身的性質(zhì)入手，而不是土地供應(yīng)、住房保障制度、住房市場建設(shè)等問題。因為住房與其他任何商品最大的不同，不在于住房商品性，不在于住房供求關(guān)系，而在于如何把住房的性質(zhì)界定清楚。因為住房既可是投資品也可是消費品，而投資品與消費品兩者的定價基礎(chǔ)、價格運行方式及機制是完全不同的。

如果不能夠通過稅收制度及信貸政策把兩者在事前、事中及事后嚴格地界定清楚，而是把兩者混為一談，那么這個房地產(chǎn)市場最后一定會成為住房投機炒作為主導(dǎo)的市場。房地產(chǎn)市場的泡沫就會吹大。前十幾年及當前中國房地產(chǎn)市場最大問題，就是由于房地產(chǎn)政策嚴重失誤，沒有把住房的性質(zhì)進行嚴格界定清楚，幾乎所有國人都把住房當作是投機炒作攫取暴利的工具，特別是借以購買住房消費的各種優(yōu)惠政策之名而行住房投機炒作之實政策，更是鼓勵全民炒作住房，這才是中國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)瘋狂、房地產(chǎn)市場亂象四起、社會道德沉淪、官員與住房有關(guān)貪污盛行等亂象的根源所在。既然住房是投資品，那么房地產(chǎn)市場只能與實體經(jīng)濟越來越遠。

所以，在建立起中國房地產(chǎn)市場的長效機制，最為關(guān)鍵的就是要對住房的性質(zhì)在事前、事中及事后用信貸政策及稅收政策進行嚴格的界定。比如，把中國的住房市場嚴格區(qū)分為三個層次的市場，20%住房投資市場，70%住房消費市場，10%保障性住房等。在這三個市場采取完全不同的信貸政策及稅收政策。而前者是投資市場，后兩者則是實體經(jīng)濟。

比如，對于住房投資市場來說（如高檔住房等），住房的投資炒作者如何購買，政府根本上就不需要用行政方式來干預(yù)，市場可自由交易。但是，對于住房投資來說，既不能用住房信貸優(yōu)惠政策，更不能夠用住房公積金來購買。購買者可以向銀行貸款購買，但信貸的價格完全由銀行與購買住房投資者雙方談判而定。其次，既然購買住房是投資，投資收益率只能是資本平均回報率，對于過高的收益，政府就得通過住房的交易稅、住房交易所得稅、物業(yè)稅及住房遺產(chǎn)稅、住房空置稅等稅收收回國有。因為這樣既可保證不至于把投資性住房炒作得瘋狂，也要保證社會財富分配的公平。住房財產(chǎn)稅是社會保證財富分配公平的最為重要一道閘門。而這部分的市場是投資市場而不是實體經(jīng)濟。

對于70%的消費性住房來說，要嚴格限制交易，即使出現(xiàn)改善性交易，對于住房交易可能出現(xiàn)的溢價，就得通過嚴格稅收制度收回，而不能讓這種交易有利可圖。只有這樣，才能夠保證住房真正才為消費品而不是賺錢工具。如果消費性住房回到它的居住基本功能，那么住房的價格將出現(xiàn)全面理性回歸，房地產(chǎn)市場的泡沫不會產(chǎn)生，產(chǎn)生了也會擠出。這時住房市場也就回到實體經(jīng)濟懷抱。

對于中國的消費性的住房市場來說，這個市場肯定要大于目前少數(shù)人玩的以投機炒作主導(dǎo)的市場。對于有近14億人口的中國來說，未來的居住性住房消費市場將是一個無限大的市場。而一個以消費居住為主導(dǎo)的住房消費市場，不僅能夠滿足國人基本住房居住需求，也將成為中國經(jīng)濟增長及經(jīng)濟繁榮的動力。所以，要建立起適合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場的長效機制，就得去除房地產(chǎn)市場的投機炒作功能，去除這70%的房地產(chǎn)消費市場賺錢功能。而這些都得通過用信貸政策及稅收政策在事前、事中及事后嚴格的限定。如果能夠做到這點，再加上建立中國的住房保障體系，那么中國的房地產(chǎn)市場才能夠走上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之路。這也是5月份《人民日報》權(quán)威人士講話中所強調(diào)的一個基本原因，讓住房回到它的基本居住功能。

否則，不去除這70%的房地產(chǎn)消費市場的賺錢功能，或不讓住房回歸到它的居住本性，而僅是增加住房供應(yīng)等其他住房市場擴張政策，要建立房地產(chǎn)市場長效機制是根本就不可能。對此，政府在態(tài)度上要十分堅決，要給市場一個十分明確的預(yù)期。