這兩天很多人給我發(fā)信息咨詢新的利率定價(jià)機(jī)制下，房貸究竟選擇固定利率好，還是浮動(dòng)利率好。很多人很焦慮，每天拿著計(jì)算器算如何選擇才能省錢，少還房貸。

引發(fā)焦慮的是去年央行發(fā)布的第30號(hào)公告。根據(jù)這個(gè)公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

存量浮動(dòng)利率貸款的劃定范圍，具體包括：

1、在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放，或者已簽訂合同未發(fā)放；

2、利率按基準(zhǔn)利率上下浮確定（比如“基準(zhǔn)利率上浮10%”或基準(zhǔn)利率打7折）；

3、浮動(dòng)利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整。）但需要注意，其中不包括公積金個(gè)人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉(zhuǎn)換。

這意味著，過去以基準(zhǔn)利率為參考的貸款利率轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)基礎(chǔ)利率（即LPR）為參考的定價(jià)機(jī)制。這的確是一個(gè)關(guān)系到很多人還款利息究竟是增加還是減少的重大政策變換，也是利率市場(chǎng)化改革的重大舉措。

由于LPR自推出以來，已經(jīng)合計(jì)下調(diào)了四次，下調(diào)幅度達(dá)到了26個(gè)BP，其中五年期LPR下調(diào)了3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動(dòng)利率比較合算。

在這個(gè)轉(zhuǎn)換過程中，大家最關(guān)心的是自己的房貸如何轉(zhuǎn)換才合算，究竟是選擇固定利率，還是選擇以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率。

如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調(diào)的時(shí)候，無法享受下調(diào)的好處；但是，如果選擇浮動(dòng)利率，一旦LPR上調(diào)，則意味著比過去要承擔(dān)更大的利息負(fù)擔(dān)。而且，按照央行的公告，一旦選擇，就不能改動(dòng)。市場(chǎng)上有很多的解讀，都在告訴大家如何選擇才能省錢，才能“占到便宜”，這更引發(fā)了大家的焦慮。

我本來沒覺得這是一個(gè)非常困難的選擇，在去年央行發(fā)布公告之后，我認(rèn)為這不應(yīng)該成為困擾大家的一個(gè)問題。因?yàn)樵谖铱磥?，央行本身的公告說的明明白白，沒有什么理解方面的難度，根子在哪里，是你想占銀行的便宜或者國家的便宜，這種想法本身就很天真，是自尋煩惱。

如果你拋棄占便宜的心態(tài)，選擇起來就非常容易了。我想提醒大家?guī)c(diǎn)：

第一，不管你選擇固定利率，還是LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率，不管未來LPR如何變化，你的房貸利息不一定比現(xiàn)在少多少。一方面銀行不會(huì)吃虧，這一點(diǎn)你一定要清醒。另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產(chǎn)金融政策?？傊阆胝急阋苏娴暮茈y。

第二，如果你選擇LPR浮動(dòng)利率，則你未來的房貸利率取決于未來5年期LPR的變化。

我承認(rèn)，從中長期看，中國的LPR目前仍然有很大的下降空間，這是趨勢(shì)，也是和其他國家比較而言。從目前來看，中國的貸款結(jié)構(gòu)中，超過5%利率的貸款占40%，未來這個(gè)比例很可能提升到60%以上的水平，也就是說，從金融周期、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期看，絕大多數(shù)的貸款利率趨勢(shì)向下是大概率。這意味著，個(gè)人如果選擇浮動(dòng)利率的方式，房貸利息會(huì)比現(xiàn)在少。但是，我強(qiáng)調(diào)的是“但是”?。

第三，選擇浮動(dòng)利率的風(fēng)險(xiǎn)在于未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動(dòng)房貸利率上升。

中國未來有沒有通脹的風(fēng)險(xiǎn)？1月份CPI是5.4%，還能說完全是因?yàn)樨i？還能說去掉豬是“通縮”，再加上這種疫情造成的產(chǎn)出缺口，我繼續(xù)提示通脹風(fēng)險(xiǎn)。中國，已經(jīng)10多年沒有嚴(yán)重通脹了，我是蠻警惕的。

第四，LPR趨勢(shì)向下，不代表房貸利率同步向下。這是兩個(gè)問題。我看到，現(xiàn)在很多解讀把這兩個(gè)問題混為一談。

因?yàn)楸娝苤袊姆康禺a(chǎn)金融政策受到宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)政策的總體影響。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時(shí)跟著動(dòng)，也就是說，5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都調(diào)整，而且調(diào)整的幅度可能會(huì)人為控制，以避免刺激房地產(chǎn)。

當(dāng)然，在今年這個(gè)特殊的情況下，房地產(chǎn)金融政策繼續(xù)收緊的概率我認(rèn)為很低。已經(jīng)緊無可緊，而且，今年這個(gè)情況，還真得靠房地產(chǎn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，起碼，房地產(chǎn)本身不能成為不穩(wěn)定因素。

最后說結(jié)論吧。如果是我，我會(huì)對(duì)自己的智商有正確的評(píng)估，我不會(huì)拿我的智商去挑戰(zhàn)銀行等金融機(jī)構(gòu)，我不會(huì)想著去占他們的便宜。他們良心發(fā)現(xiàn)，別太占我的便宜我已經(jīng)謝天謝地了。

現(xiàn)在，推出這么一個(gè)二選一的方案，我已經(jīng)感恩不盡。如果我當(dāng)時(shí)貸款，是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，比如7折，我基本會(huì)選擇固定利率，因?yàn)橐呀?jīng)很合適啦。當(dāng)然，如果是上浮的利率，我覺得壓力有點(diǎn)大，為了省少點(diǎn)利息。加上，我預(yù)計(jì)在沒有通脹的情況下，LPR會(huì)大概率下行。就選擇LPR的浮動(dòng)利率。

但是，我付出的代價(jià)就是，萬一萬一通脹來臨，LPR上升，我只能支付比以前更多的利率。