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連平:今年房地產(chǎn)融資環(huán)境能改善嗎?

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時(shí)間:2022-04-29 09:05:34 來(lái)源:首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇 作者:連平

當(dāng)前國(guó)際局勢(shì)復(fù)雜多變,俄烏沖突、西方國(guó)家對(duì)俄制裁、全球通脹、海外貨幣政策收緊、需求回落等因素將對(duì)我國(guó)出口形成不小壓力。在較大外部不確定性的背景下,我國(guó)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)更多地需要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)。今年以來(lái),國(guó)內(nèi)疫情多發(fā),消費(fèi)進(jìn)一步承壓,短期內(nèi)難以恢復(fù)至疫情前水平;投資將成為今年穩(wěn)增長(zhǎng)的主要發(fā)力點(diǎn),而房地產(chǎn)投資能否保持平穩(wěn)增長(zhǎng)是十分重要的一環(huán)。




一、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)關(guān)鍵是改善融資環(huán)境


今年政府工作報(bào)告提出要積極擴(kuò)大有效投資,適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。一季度固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9.3%,其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行,由2021年初的25.6%大幅降至0.7%。由于房地產(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多,如建筑建材、家電家具等,房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)投資與消費(fèi)的影響較大。根據(jù)測(cè)算,房地產(chǎn)投資增速每下降1個(gè)百分點(diǎn)可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資減少0.3個(gè)百分點(diǎn),拖累社零消費(fèi)總額減少0.4個(gè)百分點(diǎn);可能會(huì)拖累2022年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接與間接的影響可能超過(guò)30%,今年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要及時(shí)調(diào)整監(jiān)管政策,修復(fù)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。



要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),解決好房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題是關(guān)鍵。從房企開發(fā)資金來(lái)源看,2021年國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款占比為27.7%,較2020年下降1.7個(gè)百分點(diǎn),融資資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持力度有所減弱。今年一季度投入房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款資金規(guī)模分別同比下降23.5%與18.8%,融資規(guī)模下降明顯。一季度定金及預(yù)付款資金規(guī)模同比大幅下降31%,自籌資金規(guī)模下降4.8%,房企面臨較大經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性短缺風(fēng)險(xiǎn)。在該種情況下,保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng),需要保證企業(yè)資金的持續(xù)投入,而其中融資資金占比又比較大,因此改善房企融資環(huán)境、拓寬融資渠道、解決融資難題是當(dāng)務(wù)之急。


二、近年來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境全面大幅收緊


2021年房地產(chǎn)相關(guān)融資增速持續(xù)下滑。截至2021年末,個(gè)人住房貸款余額為38.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.3%,自2016年末以來(lái)增速持續(xù)下降26.8個(gè)百分點(diǎn);在信貸余額中的占比降至19.9%,較2020年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為12.01萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)0.9%,自2018年三季度以來(lái)持續(xù)下降23.6個(gè)百分點(diǎn);在信貸余額中占比為6.2%,較2020年回落約0.5個(gè)百分點(diǎn)。投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托規(guī)模約為1.76萬(wàn)億元,同比下降22.8%;占資金信托總規(guī)模的11.74%,較2020年下降2.23個(gè)百分點(diǎn)。房企信用債存量為1.92萬(wàn)億元,同比下降5.2%。房地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模較小,全年僅為3.9億元。房地產(chǎn)中資美元債融資余額為1978億美元(約合1.26萬(wàn)億元人民幣),同比增長(zhǎng)26.8%,較2021年下降約14.8個(gè)百分點(diǎn)。2021年末,上述前四項(xiàng)融資余額合計(jì)約為54.2萬(wàn)億元,占社融存量的17.25%,較2020年下降0.62個(gè)百分點(diǎn)。如果不是2021年四季度最后兩個(gè)月融資狀況在政策的推動(dòng)下有所改善,則全年房企的融資狀況可能會(huì)比上述數(shù)字更差。


2022年一季度房地產(chǎn)融資情況仍不樂(lè)觀。一季度個(gè)人按揭貸款同比少增2300億元,國(guó)內(nèi)貸款同比少增2792億元,房地產(chǎn)開發(fā)資金的持續(xù)補(bǔ)充受到限制。一季度房企信用債發(fā)行同比少增528億元;中資美元債發(fā)行同比少增142.4億美元。部分房企面臨較大流動(dòng)性壓力,甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。


近幾年房地產(chǎn)相關(guān)融資供給下降,部分調(diào)控政策也存在合成謬誤與分解謬誤問(wèn)題。三道紅線及擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、貸款集中度管理、壓降銀行表外業(yè)務(wù)、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、“供地兩集中”制度等局部合理政策疊加后,就會(huì)出現(xiàn)合成謬誤問(wèn)題,增大了房企的綜合壓力。收緊房地產(chǎn)監(jiān)管政策后,部分城市預(yù)售監(jiān)管加碼,地方政府限購(gòu)政策升級(jí),金融機(jī)構(gòu)上調(diào)按揭貸款利率、拉長(zhǎng)貸款投放時(shí)間,又出現(xiàn)了一個(gè)分拆謬誤的問(wèn)題。多種因素疊加使得房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸嚴(yán)峻,一定程度上制約了開發(fā)投資的合理增長(zhǎng)。


當(dāng)前部分房企面臨較大經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性短缺風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)疫情反復(fù),居民收入與消費(fèi)受到影響,需求與預(yù)期轉(zhuǎn)弱,房屋銷售持續(xù)下行,房企回款難度增大,經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)增加。受頭部房企違約事件影響,整體行業(yè)融資信用受損,不少企業(yè)的信用評(píng)級(jí)或展望評(píng)級(jí)被下調(diào),融資難度大幅增加,房企流動(dòng)性難以獲得及時(shí)補(bǔ)充。今年一季度重點(diǎn)房企信用債、海外債到期規(guī)模約為1835億元,高于發(fā)行規(guī)模;三季度約有2072億元債券到期,償債壓力依然較大,債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)可能上升。如不能及時(shí)調(diào)整政策有效化解壓力,部分房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)極易向其他房企和整個(gè)行業(yè)蔓延,進(jìn)而引發(fā)群體性違約,甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2021年前三季度,內(nèi)地上市房企資產(chǎn)負(fù)債率、剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率均值分別為68%、61%和73%,較2020年同期分別下降1、3和9個(gè)百分點(diǎn);經(jīng)過(guò)多年調(diào)整,房企杠桿率水平已有所降低,為當(dāng)前放寬融資環(huán)境提供了一定空間。



三、二季度監(jiān)管政策調(diào)整將改善融資環(huán)境


2021年三季度房企違約事件頻發(fā),行業(yè)信心重挫,融資難度進(jìn)一步加大。9月底,人行提出“兩個(gè)維護(hù)”,房企融資環(huán)境略有改善,按揭貸款利率下調(diào),開發(fā)貸增速下行放緩。年末,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,隨后央行降準(zhǔn)、LPR利率下調(diào),有效地刺激了居民購(gòu)房需求。四季度個(gè)人住房貸款余額增速下降趨緩,維持在三季度11.3%同等水平;開發(fā)貸余額增速小幅上漲0.88個(gè)百分點(diǎn)。


2022年一季度房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號(hào)更為明確。政府工作報(bào)告提出要保障好群眾住房需求,再次重申穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一季度中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求的釋放,防范化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。3月,金融委會(huì)議提出新增貸款要保持適度增長(zhǎng);人行指導(dǎo)商業(yè)銀行更多地關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目本身的償還能力,保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放,滿足房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的合理融資需求;銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款,重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;財(cái)政部表示今年不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的條件;發(fā)改委提出要著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題;住建部發(fā)文鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大金融支持力度,支持保障性租賃住房。地方政府寬松性政策力度加大,融資環(huán)境有所改善。馬鞍山、寧波、南寧等地放寬了公積金貸款限制,提高貸款額度,下調(diào)首付比例。鄭州、南昌等超過(guò)40個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)放松限購(gòu)、限售、限貸,下調(diào)首付比、下調(diào)房貸利率、優(yōu)化限價(jià)政策、放寬落戶或加大人才引進(jìn)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)等多項(xiàng)政策,支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。


二季度融資環(huán)境將進(jìn)一步改善,相關(guān)融資增速可能觸底回升,行業(yè)下行對(duì)投資和消費(fèi)的壓力下降。4月,人行與外管局出臺(tái)的23條舉措提出,要完善住房金融環(huán)境,因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策;不盲目抽貸、斷貸、壓貸,不搞“一刀切”,保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放;適度加大流動(dòng)性貸款等支持力度,滿足建筑企業(yè)合理融資需求。未來(lái)還將進(jìn)一步加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度,鼓勵(lì)銀行對(duì)首次購(gòu)房家庭提供足夠的貸款需求,加快貸款投放力度,小幅下調(diào)房貸利率,推動(dòng)按揭貸款平穩(wěn)回升。樓市相對(duì)冷清的城市將陸續(xù)取消限購(gòu)政策,適度放松公積金貸款門檻,甚至下調(diào)房貸首付或者二套比例,激發(fā)市場(chǎng)活力。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的支持力度將有所恢復(fù),開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放,保障房項(xiàng)目建設(shè)將穩(wěn)步進(jìn)行。證監(jiān)會(huì)完善民企債券融資政策也會(huì)很快落地,房企直融渠道將有所恢復(fù)。信托等表外業(yè)務(wù)融資監(jiān)管也可能會(huì)適度放松,將有效改善房企融資環(huán)境。


四、六管齊下改善房地產(chǎn)融資環(huán)境


經(jīng)驗(yàn)表明,房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)承受相應(yīng)壓力。2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為6.8%,占固定資產(chǎn)投資比重為27.1%,對(duì)GDP間接貢獻(xiàn)率不小。短期房地產(chǎn)投資增速放緩不利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng),當(dāng)前恢復(fù)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的瓶頸在于房企融資,應(yīng)盡快調(diào)整相關(guān)政策改善融資環(huán)境,在此提出六個(gè)方面的建議。


階段性放寬三道紅線監(jiān)管與貸款集中度管理要求。自三道紅線政策實(shí)施以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果較為顯著,房企短期償債能力有所增強(qiáng)。但近期疫情多地暴發(fā),房屋銷售大幅下降,房企面臨前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力、流動(dòng)性壓力與償債壓力。特殊時(shí)期有必要階段性放寬監(jiān)管要求,適當(dāng)延長(zhǎng)達(dá)標(biāo)日期,放寬各檔房企有息負(fù)債年增幅,適度提升各檔金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款占比與房地產(chǎn)貸款占比的上限,保證開發(fā)貸與并購(gòu)貸的平穩(wěn)有序投放。


政策支持加快銷售回款,提升房企融資能力。房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)付款占比最高,政策應(yīng)支持房企銷售及回款,緩解流動(dòng)性緊張壓力,提升房企融資能力。風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下,適度降低首付比例,激活家庭購(gòu)房需求,恢復(fù)房地產(chǎn)銷售;下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預(yù)售門檻、加快預(yù)售證審批等,提高預(yù)售資金使用效率;鼓勵(lì)商業(yè)銀行加快貸款審批,提升放款速度。


保障按揭貸款穩(wěn)定增長(zhǎng),釋放合理的購(gòu)房需求。一季度按揭貸款增長(zhǎng)尚處合理區(qū)間,但部分地區(qū)疫情暴發(fā),嚴(yán)重影響居民購(gòu)房,應(yīng)適當(dāng)調(diào)整政策。鼓勵(lì)有條件的城市進(jìn)一步放寬公積金貸款條件、提高額度、降低利率;加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度,下調(diào)庫(kù)存壓力較大城市的最低首付比例,下調(diào)商貸利率,因城施策解除限購(gòu)限售等監(jiān)管政策。商業(yè)銀行可合理放寬受疫情影響較大行業(yè)從業(yè)人員的按揭貸款審批要求,適當(dāng)降低收入雙倍覆蓋月供的硬性貸款條件。


放寬開發(fā)貸與表外融資業(yè)務(wù),穩(wěn)妥有序增加并購(gòu)貸??稍俅涡》禍?zhǔn)推動(dòng)LPR利率下行,刺激需求的同時(shí)降低房企貸款成本。政府部門可考慮適當(dāng)降低“四證”申請(qǐng)條件,加快審批效率;服務(wù)機(jī)構(gòu)合理評(píng)估抵押物價(jià)值;金融機(jī)構(gòu)提高抵押率,提升開發(fā)貸投放效率。注重區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn),以項(xiàng)目質(zhì)量為開發(fā)貸的主要判別標(biāo)準(zhǔn),合理評(píng)估房企信用狀況和償債能力,避免對(duì)民營(yíng)房企的主觀性判斷。合理降低信托融資監(jiān)管要求,適度恢復(fù)前端融資,激發(fā)土地市場(chǎng)活力。穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款,重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,通過(guò)市場(chǎng)化手段化解風(fēng)險(xiǎn)。


拓寬直融渠道,支持資質(zhì)優(yōu)良房企境內(nèi)外發(fā)債融資。二季度是債券清償高峰期,房企償債壓力將進(jìn)一步增大。有必要進(jìn)一步優(yōu)化債券發(fā)行條件,明確發(fā)行標(biāo)準(zhǔn), 簡(jiǎn)化流程,加快審批效率,強(qiáng)化信息披露。維護(hù)資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,妥善處置債券違約事件,維持市場(chǎng)合理預(yù)期,提高投資人購(gòu)債積極性。適度放寬境外發(fā)債審批要求,放寬資金用途,支持優(yōu)良民營(yíng)房企赴海外發(fā)債融資。


支持REITs、物業(yè)IPO等多種方式融資。合理放寬融資條件,鼓勵(lì)項(xiàng)目合作開發(fā),通過(guò)分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股、供應(yīng)鏈金融、資產(chǎn)證券化、夾層融資等多種方式,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化。適當(dāng)降低REITs發(fā)行條件限制,優(yōu)化審批流程,進(jìn)一步完善REITs稅收政策,擴(kuò)大稅收優(yōu)惠試點(diǎn),修訂相關(guān)法律與制度規(guī)范。

責(zé)任編輯:李燁

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