北京房?jī)r(jià)很貴，也不貴。

筆者不是富豪，自然也沒(méi)有什么財(cái)力在京滬深購(gòu)置豪宅。不過(guò)，在當(dāng)下激烈的全國(guó)房?jī)r(jià)大辯論中，咱們得有一說(shuō)一，不能因?yàn)橘I(mǎi)不起就說(shuō)貴，也不能因?yàn)闈q得快就說(shuō)不合理。

那不是探究問(wèn)題本質(zhì)的正確態(tài)度。

很多人說(shuō)，北京上海深圳的房地產(chǎn)總價(jià)值，夠買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)了。來(lái)算算，假如北京均價(jià)5萬(wàn)，5億米地，那么總價(jià)值25億；加上深圳和上海，大數(shù)乘以3，則三地總價(jià)值為75億人民幣，而美國(guó)目前所有房地產(chǎn)總價(jià)值約為24萬(wàn)億美元，約等于150萬(wàn)億人民幣。

說(shuō)得還真有點(diǎn)意思。真是一半。

不過(guò)，算式可以這么算，話可不能這么說(shuō)。中國(guó)人的財(cái)產(chǎn)以人民幣計(jì)價(jià)，房子也是，假如你將名下房產(chǎn)賣(mài)出，獲得人民幣，可以用之消費(fèi)，可以用之儲(chǔ)蓄，但偏偏不能任意換成美元或其他通用外幣。也就是說(shuō)，你的本幣功能，是嚴(yán)重不健全的。

這有點(diǎn)像是公司發(fā)給你的食堂飯卡，你可以用之買(mǎi)小炒，可以用之買(mǎi)飲料，但不可以攜帶出公司去街對(duì)面肯德基買(mǎi)炸雞，因?yàn)轱埧ó吘共皇钦娴呢泿?，或者說(shuō)，飯卡的貨幣功能只限于公司食堂內(nèi)。

那么好了，如果公司大廚干的不錯(cuò)，食堂飯菜飄香，附近小區(qū)的群眾也希望混到公司食堂來(lái)蹭飯，那么員工持有的飯卡價(jià)值會(huì)飆升，群情激昂之下，也許會(huì)突然炒到一個(gè)匪夷所思的價(jià)格。但是，由于飯卡只能在食堂內(nèi)使用，就算價(jià)格高昂，但拿到超市、電影院、飯館去消費(fèi)，還是沒(méi)有人承認(rèn)。在這些公共場(chǎng)所，你必須使用真正的貨幣。

中國(guó)房產(chǎn)和食堂飯卡差不多：在某個(gè)地域內(nèi)，這東西非常值錢(qián)，但是出了門(mén)，就沒(méi)用。換句話說(shuō)，如果你賣(mài)掉價(jià)值1000萬(wàn)人民幣的住房，并不能使你成為一個(gè)擁有150美元的富翁，也不能使你成為一個(gè)擁有130萬(wàn)歐元的富翁，甚至也不能使你成為一個(gè)擁有1200萬(wàn)港幣的富翁。最后一點(diǎn)，多有意思。

因?yàn)椋袊?guó)央行下屬的外匯管理局堅(jiān)決不同意你隨意匯兌。

不僅不同意，中央央行還時(shí)不常利用全球第一的美元儲(chǔ)備攪動(dòng)下世界外匯交易市場(chǎng)，讓那些伺機(jī)做空人民幣的期貨空頭不定期破產(chǎn)，讓大陸人民堅(jiān)定持有人民幣的信念。如果你想補(bǔ)充相關(guān)知識(shí)，你可以了解下為什么中秋節(jié)附近離岸人民幣的拆解利率突然急速攀升，導(dǎo)致很多海外空頭借不到錢(qián)、借不起錢(qián)。

所以，要我說(shuō)，中國(guó)房產(chǎn)價(jià)值高，是自嗨，是窩里橫，是內(nèi)斗。正是由于高高筑起的匯兌堤壩，使得人民幣定價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格可以隨意炒作而無(wú)爆倉(cāng)之風(fēng)險(xiǎn)。你想想，假如哪天人民幣在資本項(xiàng)下可以任意兌換外幣，那么海量中產(chǎn)階級(jí)當(dāng)然會(huì)拋售自己名下的投資性住房，換成外幣，去購(gòu)買(mǎi)北美、歐洲、澳洲的別墅，那里空氣更好、水更佳、教育更先進(jìn)。這事兒若真發(fā)生了，那中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)跌得一塌糊涂。當(dāng)然，也許你對(duì)以上有關(guān)歐美國(guó)家的形容詞有不同意見(jiàn)，那隨便，但我要強(qiáng)調(diào)的意思是：如果中國(guó)政府允許居民的財(cái)產(chǎn)在全球自由配置，那么中國(guó)房地產(chǎn)絕不會(huì)炒到如此高昂的地步，以至于深圳已成為全球典型房屋總價(jià)第二位。

以上林林總總，核心意思是：在人民幣無(wú)法自由匯兌的情況下，大家擁有大量超發(fā)貨幣（貨幣超發(fā)是個(gè)有趣的話題，以后再說(shuō)）而無(wú)處可去，那只能買(mǎi)房，全國(guó)資源最好的一線城市住房的價(jià)格，當(dāng)然被炒到令人目瞪口呆的地步。而且，肯定還會(huì)更高。

插一句話，也許你會(huì)問(wèn)，小平老師，為什么大家不把錢(qián)用來(lái)炒A股呢？很長(zhǎng)時(shí)間了，上證指數(shù)一直沒(méi)什么變化啊，今年上半年還跌了百分之十幾呢，昨天的上證波動(dòng)率甚至創(chuàng)下幾十年最低。

哦，是這樣，股票和房子，不一樣。一個(gè)容易騙人，一個(gè)不容易。股票背后，就是上市公司以及三張報(bào)表。有多少上市公司的報(bào)表是真實(shí)的？有多少定增項(xiàng)目的去向是真實(shí)的？有多少黑科技的描述是真實(shí)的？作為在中國(guó)最佳投行工作十年的“老資格”金融人士，我告訴你，這其中，假的居多。很多上市公司管理層人士，都希望利用信息不對(duì)稱(chēng)的方式，欺騙市場(chǎng)，愚弄散戶，從中漁利。在MBA管理學(xué)上，這叫公司治理缺陷。唉，不展開(kāi)說(shuō)了，和大量造假的股票相比，一棟坐落于北京三環(huán)、上海靜安區(qū)、深圳深南大道的住房，可是實(shí)實(shí)在在，清清楚楚，可以住，可以傳給孩子，不會(huì)騙人。

于是，買(mǎi)房還是買(mǎi)股？作為一個(gè)理性、謹(jǐn)慎的人，當(dāng)然會(huì)把大部分資金用于買(mǎi)房，用少部分資金用于炒股，而且越炒越寒心。于是，股市就漲不起來(lái)，漲不動(dòng)。何況，最近聽(tīng)說(shuō)，管理層要讓股市去西部扶貧，還有800多家公司大排隊(duì)要等著套現(xiàn)，真是讓人擔(dān)心啊，還是不炒股了吧，先把房子炒了。

好，回到本文核心議題。剛才說(shuō)了，北京房子似乎很貴，因?yàn)樨泿叛呷?。這個(gè)論點(diǎn)一定對(duì)嗎？不一定。其實(shí)，我個(gè)人覺(jué)得，北京房子根本不貴。

我就和你們說(shuō)一個(gè)淺顯道理吧。你們認(rèn)真聽(tīng)，我認(rèn)真說(shuō)。我去過(guò)很多中國(guó)人移民的地方，譬如溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦、巴黎，在那里和朋友們聊一聊，對(duì)什么事情很擔(dān)心？嗯，治安。只要是黑人多、難民多的國(guó)際性大城市，最近都是亂糟糟的，何況這些地方槍支泛濫。更說(shuō)得直接一點(diǎn)，如果你半夜走在紐約、巴黎和倫敦的街頭，你根本感受不到先進(jìn)國(guó)家的先進(jìn)，反而會(huì)感到相當(dāng)害怕：擔(dān)心受到打劫。錢(qián)包丟了還算好，如果被一槍擊斃，那多冤枉？所以，當(dāng)有人說(shuō)，和北京相比，美國(guó)土地如何之廉價(jià)，澳洲別墅如何之便宜，巴黎風(fēng)光如何之美麗，我就微微一笑：見(jiàn)識(shí)太少。你生活到那里，你就會(huì)懷念北京，北京的安全、穩(wěn)定。

加拿大溫哥華為什么房?jī)r(jià)奇高？很簡(jiǎn)單，除了氣候和地理的巨大優(yōu)勢(shì)，這個(gè)地方幾乎沒(méi)有黑人居民，其他移民們的融入既有節(jié)奏，也非常努力。因此，很多華人喜歡這里，一個(gè)招呼一個(gè)，一群帶動(dòng)一片，于是幾十萬(wàn)華裔就來(lái)到了溫哥華。

簡(jiǎn)單的道理，用簡(jiǎn)單的話就足夠了。至于這些話是不是政治正確，本文作者根本不在乎。你信，就信了，你不信，自己在國(guó)內(nèi)外多走幾遍。在這個(gè)混亂的世界里，歐洲基本在走下坡路，自尋滅亡；澳大利亞孤懸海外，歧視也多，無(wú)甚發(fā)展；美國(guó)槍支泛濫，犯罪率高。東京倒是不錯(cuò)，可惜中日關(guān)系太差?？傮w而言，北京、上海、深圳，比這些“一流城市”強(qiáng)多了，晚上你去人山人海的北京三里屯酒吧區(qū)隨意轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看安全感受如何，你會(huì)知道什么是“世界超一流城市”。

于是，順理成章的，北京房子如果比紐約貴一點(diǎn)，我覺(jué)得OK。為什么還要說(shuō)北上廣能夠買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)是不合理的呢？挺合理才對(duì)。

最后，如果你炒股，我用股票的道理，再和你說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)的道理。大家都知道，很多股票的估值高，是因?yàn)橛邪l(fā)展，有前途，有項(xiàng)目，很多老牌藍(lán)籌死活不漲，甚至盤(pán)跌，是因?yàn)橐讶灰馑疾淮罅恕槭裁促Y金會(huì)追逐新興股票而放棄資深藍(lán)籌？因?yàn)樵鏊俨灰粯?、前途不一樣。北京目前的增長(zhǎng)是8%，倫敦是3%，紐約是2%，東京是1%，法蘭克福是0%。

如是，就算北京估值高，而且就算是“虛高”，又如何？人類(lèi)發(fā)展，不就是一直奔著道路自信的光輝前景而去的嗎？

免責(zé)聲明：博主所發(fā)內(nèi)容不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)股票依據(jù)。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。