萬科A(000002)

報告期內(nèi)收入和利潤穩(wěn)健增長，銷售良好，符合預(yù)期。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 2404.8 億元，同比增長 23.0%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 210.2 億元，同比增16.0%；每股基本盈利1.90 元，同比增長16.0%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為18.5%，較2015 年增加0.44個百分點(diǎn)。公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2765.4 萬平方米，銷售金額3647.7 億元，同比分別增長33.8%和39.5%。按全國商品房銷售金額人民幣117627.1 億元計算，公司市占率為3.1%，較 2015年提高0.1%。

業(yè)績增長有保障，盈利水平改善。報告期內(nèi)已售未結(jié)資源增至2782.3 億元。2016 年實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2053.3 萬平方米，結(jié)算金額人民幣2341.4 億元，同比分別增長20.5%和 23.1%。截至2016 年底，公司合并報表范圍內(nèi)有2279.7 萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約人民幣2782.3 億元，較2015 年年底增長29.4%。公司2016 年結(jié)算均價11403 元/平米，較2015 年增長2.2%，綜合毛利率水平為29%，與去年持平。

財務(wù)狀況優(yōu)良，在手貨幣資金充沛。公司銷售回款率95%，位居行業(yè)首位。凈負(fù)債率25.9%，處于行業(yè)較低水平。持有的貨幣資金達(dá)到人民幣870.3 億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期負(fù)債人民幣433.5 億元。公司2016 年完成兩次中票發(fā)行（30 億元，利率3.2%），并將中期票據(jù)計劃規(guī)模更新為32 億美元，目前已發(fā)行36.5 億港幣（3 年，票面利率2.5%），以及分兩次發(fā)行了8.2 億美元票據(jù)（2.2 億美元，期限為5 年，票面利率2.95%；6 億美元，3 年，票面利率3.95%）。

商業(yè)、物流地產(chǎn)、長租公寓等業(yè)務(wù)模式繼續(xù)拓展多元化業(yè)務(wù)。公司物業(yè)管理收入2016 年為42.6 億元，增長43.4%。商業(yè)、物流地產(chǎn)、滑雪度假、長租公寓、教育、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)布局也初現(xiàn)雛形。截至 2016 年底，公司物流地產(chǎn)累計已獲取18 個項(xiàng)目，總建筑面積約 147萬平方米。公司明確了以印力集團(tuán)作為商業(yè)地產(chǎn)平臺，長租公司則以泊寓作為自由品牌。

深鐵成為基石股東，助力“軌道+物業(yè)”模式。深圳地鐵集團(tuán)受讓華潤集團(tuán)15.31%股份，同時獲得恒大地產(chǎn)及一致行動人的表決權(quán)委托。公司通過和深鐵合作在軌道、物業(yè)方面布局有望得到突破，從而布局全國以及一帶一路，

盈利預(yù)測與投資評級：下調(diào)盈利預(yù)測，維持增持評級。公司受益于行業(yè)集中度加速提升，看好未來多元化業(yè)務(wù)尤其是“軌道+物業(yè)”模式的發(fā)展。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，預(yù)計公司未來銷售增速會趨于穩(wěn)定，我們下調(diào)盈利預(yù)測。2017-2019 年歸屬于母公司的凈利潤248.9 億元、291.3 億元、348.2 億元，對應(yīng)EPS：2.25 元、2.64 元、3.15 元（原預(yù)計16-18年歸屬于母公司的凈利潤235.8 億元、282.6 億元、316.7 億元，對應(yīng)EPS：2.14 元、2.56元、2.87 元），維持增持評級。