317北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)之后，全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策一波又一波涌出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市有60多個(gè)。對(duì)于這些城市出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，由于“因城施策”，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)的目的有很大不同。有的是被迫出臺(tái)嚴(yán)厲地遏制房?jī)r(jià)短期內(nèi)再上漲的政策，因?yàn)?，如果再不出臺(tái)真正地遏制房?jī)r(jià)瘋狂上漲的政策，不僅無(wú)法向上面交待，而且市場(chǎng)法則也會(huì)讓這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的瘋狂上漲自生自滅。比如北京等一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市就是如此。

當(dāng)然更多的城市是假調(diào)控的，其目的就是希望借這種表面上的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，實(shí)際上是借政策出臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)的饑餓營(yíng)銷。即借出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策名義，在政策上打一個(gè)時(shí)間差，鼓勵(lì)更多的住房投資炒作者短期內(nèi)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，環(huán)北京周邊的一些小縣城就是這樣。

有報(bào)道說(shuō)，繼3月下旬開(kāi)始執(zhí)行區(qū)域性住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策后，作為環(huán)京重鎮(zhèn)的廊坊，2個(gè)月后再度升級(jí)了的樓市調(diào)控。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，5月底在固安等地簽署合同繳納首付的購(gòu)房者，被要求必須在今明兩天內(nèi)辦理完貸款手續(xù)，否則開(kāi)發(fā)商將給客戶辦理退款，并解除購(gòu)房合同?？梢?jiàn)，這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的十分明顯，每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)，都是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的饑餓營(yíng)銷，都想借政策的影響力誘導(dǎo)更多的住房投資者涌入市場(chǎng)。也就是說(shuō)，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的目的就是鼓勵(lì)住房的投機(jī)炒作者搭上末班車。這樣一來(lái)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)都可輕易地轉(zhuǎn)移到購(gòu)買住房者手上了。

那么，60多個(gè)城市都在出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，一批又一批的住房投機(jī)炒作者為何會(huì)涌入市場(chǎng)？為何他們從不會(huì)考慮這些進(jìn)入市場(chǎng)面臨套牢的風(fēng)險(xiǎn)？其重要的原因有三，一是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開(kāi)始大規(guī)模出現(xiàn)之后，近20年了，但是20年來(lái)，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)就沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)周期的調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)周期性調(diào)整，房?jī)r(jià)只是上漲而不會(huì)下跌，那么不僅購(gòu)買了住房投資就賺錢，而且越早購(gòu)買住房賺錢越多。在這樣的心態(tài)下，不少住房投資炒作者面臨政策調(diào)控時(shí)，肯定也會(huì)想到最后一博涌入市場(chǎng)，否則又會(huì)失去一次賺錢的機(jī)會(huì)。

二是從不少住房投機(jī)炒作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是自己的經(jīng)歷過(guò)的，還是看到周邊朋友已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)的，有了這些經(jīng)驗(yàn)，再加上政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策誘導(dǎo)，想讓住房投機(jī)炒作者不再進(jìn)入市場(chǎng)很難。

三是在房地產(chǎn)投機(jī)炒作者來(lái)看，每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控都是他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。因?yàn)?，在這些人看來(lái)，政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控沒(méi)有一次是會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下跌，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是調(diào)控，房?jī)r(jià)則越高。所以，對(duì)這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)說(shuō)，住房投機(jī)炒作者同樣會(huì)認(rèn)為當(dāng)前政策還是在以往軌跡上走。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)，許多住房投機(jī)炒作者都會(huì)涌入市場(chǎng)搭上末班車。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格越調(diào)控越上漲的邏輯是否會(huì)繼續(xù)，應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。因?yàn)椋热皇钦哌壿?，而政策的主要特征就是不確定性，因此，這種政策邏輯能夠走多遠(yuǎn)是相當(dāng)不確定的。

三是這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策與以往是一樣嗎？當(dāng)然，表面上看改進(jìn)的地方不多，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策仍然更多的是采取行政干預(yù)的方式。而且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的行政干預(yù)，已經(jīng)到了無(wú)所不用其極的地步。如限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商用等。

不過(guò)，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策與以往不同的是，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位給出的原則的界定，明確規(guī)定“住房是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒作的”。也正是這個(gè)原則，最近出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策與以往有根本上的不同。盡管到目前為止，盡管各個(gè)城市的“因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策要落實(shí)到這個(gè)基本原則上還有很大差距，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)居住功能原則性定位，肯定會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)起到根本性指導(dǎo)作用。

可以看到，盡管當(dāng)前不少城市出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更多強(qiáng)調(diào)的短期效果，或短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)不再瘋狂上漲，但這些短期政策所產(chǎn)生的合力作用住房投資者一點(diǎn)都不可低估。比如，住房購(gòu)買之后限制在2-3年后出售，為的是以保證讓市場(chǎng)交易量下跌，房?jī)r(jià)不下跌。但實(shí)際上這只是政策制定者的一廂情愿。如果購(gòu)買住房2-3之內(nèi)不可出售，不僅購(gòu)買后在此期間不可變?yōu)槔麧?rùn)，更重要的是2-3年后市場(chǎng)根本發(fā)生什么變化，是沒(méi)有一個(gè)人能夠預(yù)期到的。如果這樣，其住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)后的風(fēng)險(xiǎn)一定大增。

還是，鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展及保障性住房增加，其對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)如此。同時(shí)，信用政策收緊，未來(lái)2-3年內(nèi)房地產(chǎn)稅收政策的變化，這些政策出臺(tái)可能是很細(xì)微的，但對(duì)市場(chǎng)的影響及風(fēng)險(xiǎn)會(huì)讓住房投機(jī)炒作者沒(méi)有感覺(jué)中疊加。

也就是說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展，已經(jīng)有了清楚的定位，即房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，一個(gè)以居住為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因此，以此為原則，政府將會(huì)出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來(lái)落實(shí)。為了落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住功能，估計(jì)今后一系列的相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)不可避免，但在出臺(tái)這些政策時(shí)，也會(huì)盡量關(guān)注對(duì)市場(chǎng)的沖擊。比如最近各城市對(duì)住房按揭政策收緊，其利率逐漸上調(diào)。最近，一線城市的房地產(chǎn)政策的這種趨勢(shì)是十分明顯的。

如果未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是這樣在演進(jìn)（目前這種演進(jìn)在一線城市已經(jīng)開(kāi)始），那么這些搭上政策調(diào)控末班車的住房投機(jī)炒作者，個(gè)個(gè)都面臨著套牢的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，一是中央明確規(guī)定住房是住的，在這個(gè)原則及政策引導(dǎo)下，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)是一個(gè)趨勢(shì)，估計(jì)這是誰(shuí)也無(wú)法改變的事實(shí)。二是這些末班車的購(gòu)買住房者基本上都在高位接盤，再加住房交易的流動(dòng)差、交易成本高，在這種情況下，他們想退出市場(chǎng)并非易事。三是政治上因素，估計(jì)十九大后，為了落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住功能，新的一系列全國(guó)性的房地產(chǎn)政策肯定會(huì)逐漸出臺(tái)。這些購(gòu)買住房者以為房地產(chǎn)政策還是會(huì)與以往那樣估計(jì)不會(huì)發(fā)生。這點(diǎn)對(duì)搭末班車的購(gòu)買都想退出更是致命的。所以，從目前的大勢(shì)來(lái)看，一線城市的住房投機(jī)炒作者都十分焦慮的，更何況是三四線城市的搭末班車的住房投機(jī)炒作者。而且，在這種情況下，這些購(gòu)買住房者自己是如何套牢都會(huì)不知道！