一半是海水，一半是火焰。

離2018年結(jié)束只有一個(gè)月。這一年，樓市可謂一波三折，調(diào)控態(tài)勢(shì)更是撲朔迷離，開發(fā)商困于現(xiàn)金流之累。

然而，即便到了年底，整個(gè)市場(chǎng)仍沒有閑著。

01

年底賣地井噴，所為者何？

樓市進(jìn)入下行期，土地市場(chǎng)突然“熱”了起來(lái)。

11月26日，“小雪”節(jié)氣后第四天。北京一次性掛出13宗地塊，最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓，一日內(nèi)斬獲土地出讓金合計(jì)316.46億元。

這筆交易，不僅創(chuàng)下北京單日成交地塊數(shù)量新紀(jì)錄，而且一天300多億的土地出讓金，更是超過(guò)部分二三線城市全年的財(cái)政收入。

無(wú)獨(dú)有偶，就在11月，廣州共計(jì)掛出24宗地塊，出讓土地面積230.15萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)430多億元。

其實(shí)，一二線城市都在密集推地。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示：11月，一線城市供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年歷史紀(jì)錄。而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月合計(jì)供應(yīng)土地達(dá)到1400宗，也有望創(chuàng)下年內(nèi)最高紀(jì)錄。

不是說(shuō)土地市場(chǎng)涼涼，不是說(shuō)流拍創(chuàng)了歷史新高，為何北京的土地市場(chǎng)仍舊如此“火熱”？

這背后的原因說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，那就是這些城市都沒有完成年度賣地任務(wù)，各大城市年末集中推地已成慣例。

畢竟，賣地任務(wù)的完成與否，不僅涉及土地出讓計(jì)劃的剛性，而且切實(shí)影響到賣地收入，疏忽不得。

以北京為例。數(shù)據(jù)顯示，今年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃），截至目前實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計(jì)劃完成率為35%。

在賣地收入上，今年1-10月，北京土地出讓金僅為997.7億，同比去年減少52.3%。

土地出讓金腰斬，賣地自然得加大力度。同時(shí)，溢價(jià)率走低，地價(jià)實(shí)質(zhì)上降了，一些資金量龐大、融資輕松的國(guó)企蜂擁而入。

02

信號(hào)：土地出讓金三年來(lái)首降

北京只是冰山一角，土地出讓金銳減的城市不在少數(shù)。

根據(jù)易居研究院發(fā)布《2018年10月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》：今年1-10月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入18019億元，同比減少0.5%。

這是2016年以來(lái)，土地出讓金收入同比增速首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。

回到具體城市，增減不一。

賣地收入漲幅最夸張的，不是一二線城市，而是三四線城市。借助上半年棚改貨幣化的一路擴(kuò)張，三四線城市賣地收入基本都創(chuàng)出歷史新高。

這其中，最高的是廣西北海，賣地收入增幅高達(dá)481.6%，接近5倍。其次是煙臺(tái)（410.1%）、岳陽(yáng)（298.5%）、襄陽(yáng)（171.6%）。

對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的2018年，土地出讓收入增速普遍放緩，部分城市更是出現(xiàn)大幅下滑。

賣地收入下滑最嚴(yán)重的，除北京（-52.3%）之外，則是廊坊（-60.1%）、南京（-49.3%）、南昌（-36.8%）、合肥（-30.0%）、廣州（-22.2%）等城市。

顯然，賣地收入不及預(yù)期，其影響顯而易見。

對(duì)于土地財(cái)政依賴度過(guò)高的城市來(lái)說(shuō)，賣地順利與否，土地出讓收入增減多少，都決定著城市財(cái)政的可支配空間。

此時(shí)不推地，何時(shí)推地？

03

趨勢(shì)：土地市場(chǎng)冰與火之歌

周瑜打黃蓋，一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨。賣地也是如此。

城市有賣地?cái)埥鸬南敕?，開發(fā)商得有承接土地的意愿，雙方缺一不可。開發(fā)商一旦資金緊張，或?qū)笫蓄A(yù)期不看好，土地流拍就不在話下。

就北京而言，一天13宗土地，只有1宗流拍，雖然整體溢價(jià)率不到20%，但整體出讓金高達(dá)300多億元，至少說(shuō)明房企對(duì)后市并非全無(wú)信心。

然而，這場(chǎng)大規(guī)模土地狂歡，卻呈現(xiàn)一些新趨勢(shì)。

其一，國(guó)企成了絕對(duì)主角，龍頭房企不見蹤影。

在這場(chǎng)北京土地武林大會(huì)中，參與者和中拍者基本都是國(guó)企或有國(guó)企背景：中建一局、中交、住總、城建、中鐵……相反，萬(wàn)科、保利等龍頭房企在其中毫無(wú)聲響。

在廣州等其他城市也是如此。上周，廣州黃埔區(qū)出讓兩大地塊，拿地者分別為五礦地產(chǎn)、廣州地鐵。在廣州上半年的拍地榜單中，保利、越秀、華潤(rùn)、中海都榜上有名，皆為國(guó)企。

背后的原因也是清晰易見，在房企融資難的背景下，民營(yíng)房企普遍為“活下去”憂心忡忡，而國(guó)企卻能依靠融資優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)大舉攻城略地。

其二，各地或明或暗降低拍地標(biāo)準(zhǔn)，目的是為了防止流拍。

為了防止土地流拍，各地可謂使勁渾身解數(shù)。北京發(fā)明了“共享保證金”的新規(guī)，以前每拍一塊地都要繳一次保證金，如今只需繳納一次，就可參與所有地塊競(jìng)拍。

與之相比，南京則是悄悄取消土拍““現(xiàn)房銷售”政策。過(guò)去土地競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90％時(shí)，必須要進(jìn)行現(xiàn)房銷售，如今這一規(guī)定已經(jīng)不見蹤影。

合肥更進(jìn)一步，直接規(guī)定，土地出讓競(jìng)拍企業(yè)不足3家的，要么轉(zhuǎn)掛牌，要么直接取消出讓。同時(shí)，還為開發(fā)商提供了3個(gè)月分期付款的選項(xiàng)。

其三，即便如此，無(wú)論是土地溢價(jià)率，還是土地競(jìng)拍均價(jià)，都呈現(xiàn)搖轉(zhuǎn)直下的趨勢(shì)。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，10月份，40城土地成交溢價(jià)率13.1%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降19.5個(gè)百分點(diǎn)。

這一土地溢價(jià)率，創(chuàng)下了近兩年的新低。

同時(shí)，土地價(jià)格從高位，連續(xù)7個(gè)月同比下跌。

10月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)（樓板價(jià)）為4323元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，同比下跌23.7%。

至于土地流拍數(shù)量，今年以來(lái)一直保持在高位。

中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱，截至11月20日，今年一二線城市住宅土地流標(biāo)高達(dá)267宗，創(chuàng)最近6年來(lái)最高紀(jì)錄，同比上漲152%。

地價(jià)降了，溢價(jià)率低了，流拍有增無(wú)減，土地市場(chǎng)的“火熱”，看來(lái)只是假象。

04

地價(jià)與房?jī)r(jià)

土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，具有雙重效應(yīng)。

一方面，面粉價(jià)格降了，面包價(jià)格也會(huì)受到影響。

土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，土地流拍增加，加上土地出讓價(jià)格走低，這會(huì)進(jìn)一步加劇樓市下行的預(yù)期，進(jìn)而刺激開發(fā)商降價(jià)促銷回籠資金的速度，并對(duì)房?jī)r(jià)的上漲空間產(chǎn)生一定抑制。

另一方面，供地少了，供求失衡之下，房?jī)r(jià)會(huì)受到何種影響？

隨著土地流拍增加，未來(lái)的土地供應(yīng)量大幅減少，這又會(huì)在未來(lái)一兩年帶來(lái)住房供需的緊張。

如果屆時(shí)樓市進(jìn)入上行周期，在供求失衡之下，房?jī)r(jià)將會(huì)獲得更大的上漲動(dòng)力。問題是，住房需求并非一層不變，如果樓市下行周期持續(xù)，即便是剛需也會(huì)保持觀望，供求失衡的局面并不會(huì)出現(xiàn)。

要知道，這一輪土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，是市場(chǎng)正常變化的結(jié)果，與過(guò)去部分地方依靠有形之手人為控制土地供應(yīng)不同。

值得一提的是，在土地財(cái)政壓力之下，部分城市不僅不會(huì)主動(dòng)收縮供地，反而還會(huì)加大供應(yīng)力度。

所以，樓市下行是因，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是果。市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)是因，地價(jià)和房?jī)r(jià)同步下行是果。

大可不必?fù)?dān)心，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，他們之間沒有直接因果關(guān)系。