如何看待房地產(chǎn)？這個(gè)問題關(guān)乎所有人。

于國而言，房地產(chǎn)是“地”。成百上千城市，排山倒海般崛起。中國城市化的速度還是規(guī)模，都超過了改革之初最大膽的想象。在人類歷史上，這樣的高速增長只能用奇跡來描述。政府能夠迅速實(shí)現(xiàn)原始資本積累，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（高鐵、高速、機(jī)場等）不僅未受拖累，甚至還大幅超前，至關(guān)重要的制度基礎(chǔ)，就是“土地財(cái)政”。

于商而言，房地產(chǎn)是“產(chǎn)”。近二十年間，開發(fā)商作為一個(gè)群體，高調(diào)而強(qiáng)勢地登上中國經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)，濃縮了整個(gè)時(shí)代的風(fēng)云際會(huì)。有人翻云覆雨，有人逐流隨波，有人見風(fēng)使舵，有人閃轉(zhuǎn)騰挪。他們成為眾矢之的，也走上財(cái)富之巔，他們富可敵國，卻又如履薄冰，仿佛一葉浮萍，命運(yùn)浮沉。

于家而言，房地產(chǎn)是“房”。衣食住行，是一個(gè)人維持最基本的尊嚴(yán)與生活條件，其中住房問題的妥善解決，更是人類古今中外普遍的理想。、在以農(nóng)耕為主的中國，”耕者有其田，居者有其屋。"成為一代代中國人的理想， “房”事，牽絆著所有人的喜怒哀樂，離合悲歡。

縱觀整部地產(chǎn)史，可以說是一部政府、開發(fā)商、購房者平衡與博弈，生產(chǎn)關(guān)系不斷調(diào)整、適應(yīng)和促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的演進(jìn)史。

吾國 吾土 吾民，房地產(chǎn)是一把打開中國的鑰匙……

1、紅樓夢

居者有其屋，多少年，多少人，在為這個(gè)夢想而努力，千百年來，房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬。華裔學(xué)者杜維明曾把中國的住房史比喻成一部最纏綿的紅"樓"夢。但即使在解放后的很多年里，中國人卻依舊是"居者憂其屋"。越來越多的人成了住房極其緊張的"特困戶"，甚至無處棲居，流落街頭?！　?/p>

1978 年的中國老百姓還沒有聽說過"房地產(chǎn)"這個(gè)詞匯，他們只曉得自己家住的房子太小，太擠。上海的冬天，陰沉沉的、灰蒙蒙的，無精打采的太陽把它缺乏熱量的光線投射到這座巨大城市的每一個(gè)角落，狹窄的里弄和蠕動(dòng)的密密麻麻的人群中，投射到擁擠的樓房和一片片鴿子籠似的小閣樓上。上海華光儀器儀表廠會(huì)計(jì)楊希鴻的家，就是這些"鴿子籠"中的一間，13 平方米，擠著三口人?！?/p>

3.6 平方米，在建國后的很長一段時(shí)間里，這個(gè)數(shù)字就是上海一個(gè)普通職工的生活空間。在狹小的空間里，人們騰挪搬移，費(fèi)力經(jīng)營著自己局促的生活。在一個(gè)不到 1.2 米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上上下下了十幾年。不僅在上海，在 1978 年前的中國，擁擠是每一個(gè)城鎮(zhèn)居民最真實(shí)的居住體驗(yàn)。那時(shí)候涌動(dòng)在大江南北的中國人，被西方新聞界形容為螞蟻。　

六十年代末出生的張強(qiáng)小時(shí)候和姐姐、父母在筒子樓里居住，直到他上了初中，單位才給父親分了一套50多平方米的帶獨(dú)立洗手間的房子，雖然位置比較偏僻，但比起一家四口擠在不到30平方米的筒子樓里，條件改善了很多。張強(qiáng)至今還記得搬進(jìn)新家的當(dāng)天晚上，一家人很奢侈地到餐館慶祝。　　

事實(shí)上，在福利分房時(shí)期，對一個(gè)普通工薪家庭來說能在退休前分得一套 50 平方米左右的房子已經(jīng)很不容易了，而一旦兒女成家，就只能與父母擠住在一起，三代同屋的住房現(xiàn)象普遍存在于眾多家庭之中。過道上碼放的煤球，用廢舊木板搭成的簡易儲(chǔ)藏室，嘈雜的公共廚房、水房，潮濕陰暗的過道，昏黃模糊的燈影......至今,筒子樓里的記憶仍然深深地印在張強(qiáng)的腦海中?！　?/p>

統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，十一屆三中全會(huì)召開前的近三十年間，中國累計(jì)用在住宅上的投資僅為 374 億元，年人均住房投資不足 10 元。到 1978 年，中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比剛剛建國時(shí)少了 0.9 平方米，全中國的城鎮(zhèn)人口中，近一半是缺房戶。新中國成立時(shí)中國有 5.3 億人口，到 1978 年增加到 9 億。1949 年我國人均居住面積是 4.5 平方米，1978 下降到 3.6 平方米。這還不包括城市逾 1000 多萬尚未返城的上山下鄉(xiāng)知識(shí)青年。人口增加了幾乎一倍，而房子蓋得極少，可想而知居住條件越來越差只能是唯一的結(jié)果?！　?/p>

一邊是亟需改善的住房條件，一邊是捉襟見肘的財(cái)政難題。站在 1978 年的起跑線上，關(guān)乎民生的住房困境，成為決策者面對的棘手問題。

更大的住房缺口，出現(xiàn)在全國性的知青返城潮中，逾 1000 萬知青如洪峰一般從鄉(xiāng)村涌向他們當(dāng)年出發(fā)的城市，北京、上海、天津、廣州......

"我家里的房子比電影中那個(gè)貧嘴張大民住的還糟糕，一家五口擠在一間不到 20 平方米的樓房里，我媽和我爸睡一張雙人床，奶奶和妹妹睡一張雙人床，我獨(dú)占一張單人床，三張床擺在一起，中間就用布簾隔起來。結(jié)婚后，我和老婆‘親熱’也要當(dāng)著全家人的面”。已是上海某大學(xué)教授的老穆，談起當(dāng)年知青返城后的窘境時(shí)，仍然難掩辛酸之情。

家底單薄，百廢待興。如何改善中國城鎮(zhèn)居民的居住條件？從中央部委到省市縣有關(guān)部門，從中央首長到基層單位領(lǐng)導(dǎo)，無不絞盡腦汁。

鄧小平被譽(yù)為"中國改革開放的總設(shè)計(jì)師"。在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，如果要推選一個(gè)"總設(shè)計(jì)師"的話，也非小平莫屬。

1978 年 9 月，在北京召開了全國城市住宅建設(shè)會(huì)議上，副總理谷牧傳達(dá)了鄧小平關(guān)于解決住房問題的指示：解決住房問題能不能路子寬些……在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。

數(shù)月之后，鄧小平訪問美國，在時(shí)任美國總統(tǒng)卡特的故鄉(xiāng)亞特蘭大參觀訪問時(shí)，他專門造訪一個(gè)普通公民的家，交談中得知他住的房子是購買的，小平深受啟發(fā)："你們的很多成功經(jīng)驗(yàn)對我們很有借鑒意義。我們愿意向你們學(xué)習(xí)"。

回國后，小平在多個(gè)場合提出住房商品化這一課題。時(shí)任國家建委副主任的張百發(fā)（后任北京市副市長，主管城市建設(shè)）日后回憶到："小平同志是最早提出住宅商品化的國家領(lǐng)導(dǎo)人”。

但在當(dāng)時(shí)的政治形勢下，小平的講話在一定范圍傳達(dá)后，還是有很多人心存疑慮，非議之聲不斷。從 1949 年到 1978 年三十年間，我國住宅的福利屬性論點(diǎn)一統(tǒng)天下。而在政府提出住房改革的動(dòng)議后，理論界迅速轉(zhuǎn)向了住宅的商品屬性和福利屬性的爭論，并產(chǎn)生了相當(dāng)大的分歧?！　?/p>

然而，當(dāng)北方人還在熱衷于住房商品化的理論爭鳴時(shí)，小腦比大腦發(fā)達(dá)的南方人正在悄悄地進(jìn)行著試驗(yàn)，先斬后奏的探索在云山珠水悄悄上演。

2、雙城記 

1979 年，廣州，這個(gè)我國南方最大城市的一隅，中國第一個(gè)商品房小區(qū)--東湖新村悄然開工。

改革開放之初，住房一直是困擾城市發(fā)展的痼疾，當(dāng)時(shí)廣州人均居住面積為 3.82 平方米，人均居住面積在 2 平方米以下的達(dá)到 2 萬戶以上（當(dāng)時(shí)廣州僅幾十萬戶）?？嘤谟械貨]錢的廣州人，乘著改革東風(fēng)，率先決定引進(jìn)外資在東山區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，這也是中國第一批商品房的濫觴。

1980 年 11 月，東湖新村首期 1 至 5 棟封頂，在交付給港方當(dāng)天，13 家港媒現(xiàn)場采訪，其盛大場景轟動(dòng)羊城。早在開發(fā)之初，這些房子就被香港人哄搶一空。

而廣州個(gè)人買房，始于 1985 年五羊新城。一名從事印刷生意的老板以 800 元/平方米的價(jià)格在五羊新城一下子買了 5 套住宅，一套給公婆住，三套留給三個(gè)兒子，還有一套作工作室。短短幾年間，一部分廣州人已經(jīng)開始富裕起來?！　?/p>

商品房的出現(xiàn)，成為廣州人自我解決住房、改善住房的重要途徑。與此同時(shí)，深圳進(jìn)行著更為大膽的探索。

1979 年 5 月，以國務(wù)院副總理谷牧為首的中央工作組前來深圳考察。與深圳一街之隔的香港，如一面鏡子，無時(shí)無刻不映照著貧困和落后。谷牧感慨萬千，他說，和港澳"對比之下，我們落后了"。"多年來我們在沉睡狀態(tài)，現(xiàn)在到了覺醒的時(shí)候了。"

1980 年 5 月 6 日，黨中央、國務(wù)院批準(zhǔn)在深圳、珠海、汕頭、廈門設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。8 月 26 日，葉劍英委員長親自主持了五屆全國人大常委會(huì)第十五次會(huì)議，向全世界宣布--社會(huì)主義中國創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)?！都~約時(shí)報(bào)》的發(fā)文極具時(shí)代感：鐵幕拉開了，中國大變革的指針正轟然鳴響！

在此后多年，深圳一直被視為中國改革開放的"試驗(yàn)田"和"窗口"，也成為青年們的朝圣地。然而回溯深圳崛起之路，卻離不開兩場不期而至的大雨。

1980 年 7 月 27 日，一場大暴雨把羅湖一帶淹成汪洋澤國，廣東省委書記兼深圳市委第一書記吳南生，和來深圳參加城市規(guī)劃論證的專家租住的新園招待所水淹到腰際，專家們嘔心瀝血畫出的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙也在水里泡成一團(tuán)廢紙。

同年 8 月，參加"特區(qū)條例"策劃和起草工作的國家進(jìn)出口委員會(huì)副主任江澤民來到深圳，深圳的夏天，雨說來就來。一陣瓢潑大雨之后，地勢低于海平面 2 米的羅湖低洼地帶，大小馬路瞬間變成一條條縱橫相交的小河。公共廁所的臟紙、糞便也漂到街上來了。從羅湖橋過關(guān)而來的香港人，一個(gè)個(gè)挽著褲子，高高舉著鞋子，在水中深一腳淺一腳地摸索前行?；氐綇V州，在跟廣東省委商量特區(qū)規(guī)劃時(shí)，江澤民對任仲夷、吳南生說："老天爺已經(jīng)給了我們最好的回答。深圳特區(qū)建設(shè)不從羅湖開始不行，這個(gè)規(guī)劃應(yīng)該定下來。"

吳南生后來回憶起這一段焦頭爛額的日子時(shí)，感嘆道："我的腦袋簡直被壓扁了。" 但正是這兩場雨，引發(fā)了吳南生和深圳人對土地?fù)Q資金的深層次思考。

稍有些經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都明白，土地本身就是資源，特別是靠近香港這個(gè)國際金融貿(mào)易之都的深圳，級差地租的收益就是巨大的金礦。然而在極左思想觀念浸淫多年下，土地出讓，還是給香港的“資本家”，是絕大多數(shù)中國人恐怕連想也不敢想的念頭，越雷池一步就可能面臨牢獄之災(zāi)。

為了給土地出讓找一個(gè)合理合法的理由，深圳市政研室苦思冥想，甚至翻起了 "馬恩列斯"，希望在"祖師爺"的經(jīng)典著作中找到理論依據(jù)。

功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過幾天的翻閱，他們終于在《列寧選集》"住宅問題"一節(jié)中查出列寧引用恩格斯的一段話："......住宅、工廠等等，至少是在過渡時(shí)期未必會(huì)毫無代價(jià)地交給個(gè)人，或協(xié)作社使用。同樣，消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租，雖然是用改變過的形式，轉(zhuǎn)交給社會(huì)。" 

找到了理論依據(jù)，大家欣喜若狂，連夜向市委書記張勛甫作了匯報(bào)。張勛甫表態(tài)說："你們就先干著試試看吧。" 　　

當(dāng)時(shí)深圳市委市政府的許多工作人員，都會(huì)背這一段精典論斷。

在理論支持下，深圳很快拿出了方案：第一步在羅湖開發(fā)0.8平方公里，拿出 40 萬平方米土地作為商品用地，收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

一位深諳官場的市領(lǐng)導(dǎo)建議，將土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)改為土地使用費(fèi)，宣傳起來好聽一些。這就是后來土地使用費(fèi)這一專有名詞的前世今生。

從土地的無償劃撥到有償使用、合作開發(fā)，深圳特區(qū)的拓荒者初嘗了市場經(jīng)濟(jì)的甜頭--掘到了起步創(chuàng)業(yè)的第一桶金，也拉開了房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的序幕?！　?/p>

土地活了，深圳熱了，資金來了，發(fā)展自然就快了。在特區(qū)最初的幾年里，深圳用收進(jìn)的逾十億元的土地使用費(fèi)，建成了一大批交通、能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工程，為后來的城市發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

從 1980 年開始推出以收取土地使用費(fèi)為主要內(nèi)容的土地使用制度改革，深圳首開國有土地有償使用之先河，其意義尤為重要而深遠(yuǎn)，影響了整個(gè)中國，土地的市場化由此開始。

"殺出一條血路來。"小平的話至今還仿佛擲地有聲，如雷貫耳。但是，在那個(gè)"乍暖還寒"的春天里，這位老人是否料到，他劃的那個(gè)"圈"，今天已成為中國房地產(chǎn)超級企業(yè)匯集的超級舞臺(tái)。

1984 年，鄧公第一次南巡，登上深圳國商大廈樓頂，俯瞰拔地而起的羅湖新區(qū)。此時(shí)樓下，一個(gè)剛過完 33 歲生日、忙碌著倒賣玉米的年輕人騎自行車經(jīng)過，看到圍滿的人群，他湊上去打聽，才知道是鄧小平來了深圳。機(jī)遇像閃電劃過夜空，“感覺干大事情的時(shí)候到了?！蓖跏蘸蠡貞浀馈?/p>

小平走后，王石迅速創(chuàng)辦了一家商貿(mào)公司，利用特區(qū)的政策優(yōu)勢賺取“倒?fàn)敗笔种械耐鈪R兌換差價(jià)，隨著內(nèi)地對特區(qū)進(jìn)口商品的需求迅速擴(kuò)大，王石很快淘到了第一桶金，這就是中國最成功的地產(chǎn)企業(yè)之一的前身--萬科集團(tuán)。

那年，孫宏斌還在讀清華，吳亞軍進(jìn)了重慶一家國營儀表廠；宋衛(wèi)平在杭州舟山黨校的老師；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室，捧起了鐵飯碗；25 歲的馮侖剛獲得法學(xué)碩士,并留校當(dāng)了老師，他后來去了中宣部，又進(jìn)了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進(jìn)；許家印還在舞陽鋼鐵廠里研究生產(chǎn)管理。

誰曾想到，這些人，都是下一個(gè)時(shí)代的弄潮兒？把萬科、招商地產(chǎn)、廣州城建、浙江廣廈、華發(fā)股份、天鴻集團(tuán)、宋都集團(tuán)……放在一起，你會(huì)發(fā)現(xiàn),這些房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)在 1984 年。這一年，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)正式被命名。

如果沒有改革開放提供的歷史機(jī)遇和舞臺(tái)，所有風(fēng)光無限、鮮衣怒馬的中國房地產(chǎn)商都將有著迥然于今天的人生際遇。但是最起碼，在 1978-1992 這十多年間，中國的安居問題還主要聚焦于政府的視野下和控制內(nèi)，地產(chǎn)商們翻江倒海的手段尚未顯現(xiàn)。

3、戰(zhàn)國策 

伴隨著 92 年的小平南巡，“改革開放膽子要大一些”，暗示的意味已經(jīng)再明顯不過。南巡講話結(jié)束后，兩個(gè)里程碑式的文件《有限責(zé)任公司規(guī)范意見》和《股份有限公司規(guī)范意見》相繼出臺(tái)，10 月份，中共十四大召開，“市場經(jīng)濟(jì)”被寫進(jìn)黨章，直接引爆了下海潮，中國公司的元年到來了。小部分先知先覺者，牢牢把握住時(shí)代的車輪，扶搖直上。

34 歲的河南舞陽鋼鐵廠車間主任許家印，砸了鋼鐵廠的鐵飯碗，揣著 30 頁簡歷只身南下；36 歲的張玉良手握“總經(jīng)理”的任命書，開始了綠地的創(chuàng)業(yè)歷程；年過不惑的李彬海放棄了部隊(duì)官職，只拿著 12 萬元率領(lǐng)保利地產(chǎn)在廣州落子；而王石也將公司名字改為萬科。

從萬達(dá)、綠地、保利，到碧桂園、富力和龍湖……如今知名房企很多都在 1992 年前后成立，這群人跟從體制內(nèi)下海的“九二派”一道，成為改革開放以來中國的第二次創(chuàng)業(yè)潮中的新風(fēng)景，也集體成為中國現(xiàn)代企業(yè)制度的試水者。

此時(shí)的中國，就像開足馬力的列車，處處高樓平地起，其中剛建省不到四年的海南，正上演著時(shí)代最癲狂的實(shí)景劇。只有 600 多萬人口的海南，云集了超過兩萬家地產(chǎn)公司，房價(jià)也從建省之初的 1350 元/平米，躥到了 7500 元/平米，足以讓北京和上海汗顏。

馮侖帶著幾個(gè)哥們，也殺向了海南。放棄體改委的清貴職位，馮侖發(fā)現(xiàn)了更豐饒的蜜糖之地。

然而好景不長，對于泡沫，北京早有警覺。事實(shí)上，中國的第一個(gè)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在醞釀，但局中人很少能感覺到從北邊泛起的細(xì)微漣漪。

1993 年 6 月 23 日，以副總理身份兼任央行行長的朱镕基雷霆出擊，祭出重拳：終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。命令全國銀行行長在三個(gè)月內(nèi)，盡快地把搞“股票熱、房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱”的貸款收回來，否則，將追究各行行長的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任及個(gè)人責(zé)任。這位鐵腕總理沒有給地產(chǎn)商任何喘息的機(jī)會(huì)，第二天，著名的“國 16 條”出臺(tái)，條條切中要害。

這是一次致命的外科手術(shù)，一夜之間泡沫應(yīng)聲破滅，海南的上萬家地產(chǎn)商哀嚎倒閉，卷款跑路、跳樓跳海比比皆是。不止海南，幾乎所有的房地產(chǎn)商都遭遇了致命的危機(jī)。"擊鼓傳花"式的"經(jīng)濟(jì)泡沫"紛紛瓦解，大量商品房閑置，房地產(chǎn)業(yè)正處于低潮，同時(shí)愁白了頭的，還有赤腳農(nóng)民出身，順德北滘鎮(zhèn)建筑公司的楊經(jīng)理。

1993 年 6 月，位于廣東省順德碧江之畔、桂山之側(cè)的碧桂園--這個(gè)號(hào)稱面積最大的爛尾樓盤工地，如同當(dāng)時(shí)廣東境內(nèi)上百個(gè)花園別墅樓盤一樣，處于"死火"狀態(tài)。4000 戶只賣出了 3 戶。

坐落于順德與番禺的交界地的碧桂園，前不著村，后不靠鎮(zhèn)；上不著天，下不著地。盡管投資逾億的開發(fā)商反復(fù)宣傳此地為"金三角的交匯點(diǎn)"，又請?jiān)趶V東頗得民心的前省長葉選平親筆題寫園名，前來看樓買房的人仍是屈指可數(shù)。一千多畝土地陷于死亡的邊緣。

1993 年之前的楊國強(qiáng)，一直在“包工頭”事業(yè)路上順風(fēng)順?biāo)?。不過在當(dāng)年卻遭遇了巨大的危機(jī)。銀根突然收緊，宏觀調(diào)控加強(qiáng)，耀眼的"經(jīng)濟(jì)泡沫"在陽光下開始破滅。而此時(shí)，楊國強(qiáng)的建筑公司為原開發(fā)商墊資建造了近 4000 套別墅，因后續(xù)資金缺乏，成為當(dāng)時(shí)南方最大的爛尾樓。當(dāng)楊國強(qiáng)向開發(fā)商索要工程所墊費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商卻讓楊國強(qiáng)銷售已經(jīng)蓋好的別墅，以銷售收入核銷建筑成本。楊國強(qiáng)"無辜"地從造房者變成了賣房者。誰都沒想到的是，這段干活干成老板的奇葩經(jīng)歷，成為楊國強(qiáng)地產(chǎn)傳奇之路的起點(diǎn)。

如果把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)，兩年后的碧桂園，已經(jīng)起死回生，成為名動(dòng)中國的現(xiàn)象級案例。在拯救碧桂園的行動(dòng)中，一位房地產(chǎn)策劃人進(jìn)入了大眾的視線，他就是王志綱。王志綱與楊國強(qiáng)，也成了地產(chǎn)史上為人所津津樂道的策劃人與老板合作的經(jīng)典案例。

面對一片沉寂的樓盤，楊國強(qiáng)和他的建筑隊(duì)毫無準(zhǔn)備，為了擺脫困境，他曾多次邀請專家、學(xué)者實(shí)地考察，希望出奇制勝，但都沒什么高招。一番折騰無果，楊老板邀請?jiān)趶V東新聞界叱咤風(fēng)云的王志綱，其初衷不過是請"記者王"為碧桂園寫篇文章，鼓吹一番。

1994 年，王志綱已經(jīng)欣然告別新華社的金字招牌，在名片上印了“自由撰稿人、獨(dú)立制片人、市場策劃人”的名頭，開始闖蕩江湖。

王志綱來了，他看了死火的樓盤，看了大片的荒地，回到售樓處的小會(huì)議室，面對長吁短嘆的楊老板，他說的第一句話就是“小平不可能第三次南巡了，捂盤惜售只能是死路一條，泡沫一定要出清”。彼時(shí)很多老板幻想，經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)困難下去，小平肯定不會(huì)坐視不管，再次南巡。王志綱首先做的，就是打消這種幻想。

其次，他又說："針對目前的情況，就房地產(chǎn)搞房地產(chǎn)必定死火，跳出來才能搞活。房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥。既然要辦學(xué)校，那就要把它當(dāng)作一個(gè)系統(tǒng)工程進(jìn)行策劃定位，如果僅僅把辦學(xué)當(dāng)作住宅的配套設(shè)施，注定失敗。辦學(xué)不是權(quán)宜之計(jì)，而是圍棋上的& #39;生死劫& #39;。讓廣東新興的富豪認(rèn)識(shí)到教育的重要性，反彈琵琶，退一步進(jìn)兩步，才能度過行業(yè)的冬天" 　　

一頓飯下來，楊老板完全被王志綱的高論所折服，當(dāng)場邀請其為項(xiàng)目總策劃。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一片凄風(fēng)苦雨之時(shí)，王志綱以創(chuàng)辦名校為切入點(diǎn)，從策劃、到營銷、到整合，通過轟動(dòng)羊城的“可怕的順德人”系列廣告，打出一張漂亮的"教育牌"。

學(xué)校這步"生死之棋"下活了，"死火"兩年的碧桂園在人們的心目中瞬間變成了"成功人士的家園"，并且釋放出幾個(gè)億的經(jīng)濟(jì)效益。加上"給你一個(gè)五星級的家"的遠(yuǎn)景提煉和高密度推廣，以辦學(xué)帶動(dòng)樓盤銷售的策略立竿見影，碧桂園的樓盤銷售終于找到了自己的杠桿和支點(diǎn)。這一案例后來成為中國營銷學(xué)的經(jīng)典，王志綱也因此而聲名鵲起。

僅僅兩年時(shí)間，一個(gè)不可思議的神話，在碧桂園一千多畝的?；~塘上，成為了輝煌的現(xiàn)實(shí)。碧桂園從原來的藉藉無名到一飛沖天，順德碧桂園、華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)。

1995 年，美國《福布斯》首次發(fā)表中國內(nèi)地億萬富豪排行榜，海南首富冼篤信以 5 億元資產(chǎn)位列第三，這是中國大陸第一位登上《福布斯》富豪榜的房地產(chǎn)商人。從此開始，越來越多的房地產(chǎn)商人不斷進(jìn)入《福布斯》富豪榜；也就是從此開始，一個(gè)人擁有財(cái)富的多少漸漸成為衡量成功最重要的價(jià)值標(biāo)桿。

當(dāng)年美國的《新聞周刊》在一則報(bào)道中稱："（在中國）人們在談?wù)摻疱X時(shí)，不再像過去那樣羞羞答答，誰擁有更多的金錢，成了一個(gè)最值得炫耀的事情。百萬富翁正以每分鐘一個(gè)的速度誕生。"

王志綱二十多年前的一場策劃，挽救了碧桂園這個(gè)家族企業(yè)，奠定了一場地產(chǎn)神話。從此，起于建筑商的楊國強(qiáng)，謀略于心、宏圖暗籌、大鱷潛行。

碧桂園策劃會(huì)議

1996 年，度過危機(jī)的楊國強(qiáng)與王志綱結(jié)束了"如膠似漆"的合作關(guān)系，兩人從此相忘于江湖。以后楊國強(qiáng)不再找策劃顧問。而王志綱短短幾年內(nèi)，縱橫捭闔地產(chǎn)界，成功策劃了許多著名項(xiàng)目，掀起了房地產(chǎn)界的一波波浪潮。

多年來，王志綱在房地產(chǎn)行業(yè)"指點(diǎn)江山"，卻從不踏進(jìn)"江山"，恪守"戰(zhàn)略策劃"的角色。淡出地產(chǎn)后，他更是涉足城市、園區(qū)、文旅、健康等多個(gè)領(lǐng)域，從商業(yè)策劃到打造民間智庫，從影響江湖到推動(dòng)廟堂，王志綱踐行了下海時(shí)的初心，尋找官、商之外的第三種生存，給知識(shí)以尊嚴(yán)。

"他是商人師，賺策劃錢，謀地產(chǎn)略；他是生活家，識(shí)高球經(jīng)，助城市秀。他疊加了民間思想家和商業(yè)策劃的雙重身份，很少有商人具備他的政策性通盤思維，也少有城市首腦具備他對全國區(qū)域市場的體驗(yàn)認(rèn)知。在城市運(yùn)營、城市品牌、房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭等諸多層面，他是指點(diǎn)江山人。" 這是《新周刊》十多年前對王志綱的評語。

2007 年 4 月 20 日，碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，首日收市價(jià)每股 7.27 港元，持有 95.2 億股碧桂園的25歲大股東楊惠妍（楊國強(qiáng)的女兒），一舉超過玖龍紙業(yè)的董事長張茵成為新一代內(nèi)地首富，而碧桂園以 1163 億港元的總市值，躍至內(nèi)地房企之巔。

上市后募得大筆資金的碧桂園，在幾年時(shí)間里，將郊區(qū)大盤模式復(fù)制到全國各地，成為了貨真價(jià)實(shí)的三四線之王。幾年波動(dòng)和踟躕之后，楊老板終于認(rèn)定利益才是綁定人才的繩索，大秤分金的時(shí)代開始了。2012 年底，有人發(fā)現(xiàn)賬上竟然多了 8000 萬元收入，一度懷疑財(cái)務(wù)是否多打了一個(gè)零。2015 年兩位區(qū)域總經(jīng)理年收入過億，2016 年 6 人獲上億元年終分紅。真金白銀的刺激之下，功能強(qiáng)悍的碧桂園牌收割機(jī)，在廣袤的三四線城市一路狂飆。

這臺(tái)收割機(jī)收割財(cái)富的同時(shí)，也送楊老板登上人生巔峰。從 2012 年的 476 億，到 2017 年的 5500 億，碧桂園超越恒大和萬科，登頂中國房企銷售冠軍。

然而伴隨鮮花的往往不是掌聲，連續(xù)發(fā)生的安全事故讓碧桂園成為眾矢之的，究竟是“五星級的家”還是“五星期的家”，嗤笑與質(zhì)疑之聲不絕。

其實(shí)，大家都錯(cuò)怪楊老板了。

“給你一個(gè)五星級的家”世人皆知，然而很少人知道當(dāng)年選廣告語時(shí)，楊國強(qiáng)也有自己的主張。楊國強(qiáng)和王志綱說，“王老師，你想好了別說，我也想一個(gè)，明天我們來對對?！?/p>

第二天，王志綱讓楊國強(qiáng)先說，楊憋了半天后用順德話說一句，“平過自己起屋”，翻譯過來就是比自己蓋房子還便宜。

“楊老板，真了不起！但這個(gè)不是廣告詞，是你的經(jīng)營理念。”王志綱提出了“給你一個(gè)五星級的家”。他告訴楊國強(qiáng)，這才是理念，訴求和展望，跟精英階層們的需求能對接的東西。楊國強(qiáng)大腿一拍，“行！”。

時(shí)至今日，碧桂園核心的競爭力還是那句“平過自己起屋”。城鄉(xiāng)結(jié)合部最便宜的地價(jià)，最快的速度，最到位的性價(jià)比，最好的資金周轉(zhuǎn)量，甚至最廉價(jià)的工人--機(jī)器人。25年來，碧桂園模式能成功，核心思想就是將地產(chǎn)營造成本壓縮到極致。五星級，不過是營銷的話術(shù)。降成本，才是不動(dòng)搖的初心。

楊國強(qiáng)狂飆突進(jìn)，王志綱振衣遠(yuǎn)行，老楊向左，老王向右。多少年后，沒有人知道今天的楊國強(qiáng)，是否會(huì)懷念昔日的老搭檔王志綱。

4、連城訣

1998 年，無疑是中國住房史上值得紀(jì)念的一年。如同洪太尉放妖魔，房地產(chǎn)這股當(dāng)初誰也想象不到的力量，借著政策的東風(fēng)，直上青云，而且縱橫江湖 20 多年，伴隨著每個(gè)人的利益攸關(guān)，各級政府的興衰榮辱，國家經(jīng)濟(jì)的冷熱周期…

寒意料峭的早春，從多元化轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒌禺a(chǎn)，并隱隱有行業(yè)龍頭之勢的萬科董事長王石，在北京面見時(shí)任總理朱镕基，總理問王石：”如果取消福利分配制，房地產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”

“不能?！蓖跏卮稹?/p>

“如果金融市場開放，房地產(chǎn)還不能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”

“不能?！蓖跏忠粋€(gè)否定。

直到朱镕基放出“兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)”的話時(shí)，王石才答道：“既然總理說行，就一定能行?！?/p>

絕大部分的中國人，最刻骨銘心的就是自這一年起，全國取消城鎮(zhèn)職工福利分房。這輪房改中的三大核心政策，奠定了此后二十年房地產(chǎn)市場的驚濤駭浪：

1.逐步實(shí)施住房分配貨幣化政策，并建立了相對完善的房地產(chǎn)企業(yè)、中介、銷售等方面的管理；

2.進(jìn)一步完善了土地招拍掛政策；

3.全面推行住房公積金制度，出臺(tái)住房信貸政策。

千萬般營銷手段，都不如一條政策好。車輪滾滾向前，地產(chǎn)商們進(jìn)入快車道加速奔跑。房地產(chǎn)財(cái)富神話在 1998 年開始紛紛上演，此后的二十年，是房地產(chǎn)掘金最迅速的年月，是讓開發(fā)商連做夢都笑出聲的年代。2003 年《福布斯》"中國內(nèi)地百名富豪榜"上，以房地產(chǎn)為業(yè)務(wù)的億萬富豪達(dá)35人之多，即使到了 2018 年，前 100 名富豪中，依舊有超過 1/4 的富豪財(cái)富來源于房地產(chǎn)業(yè)，3 位房地產(chǎn)大鱷的財(cái)富超過了 1000 億。

如果說中國地產(chǎn)走過的歷程，像一條滾滾東流的長河，那么這條大河的主流，自然是一大批以快速周轉(zhuǎn)為核心的發(fā)展商，十年“黃金時(shí)代”中，主流發(fā)展商們的戰(zhàn)略，只用三句半就可以概括。其中三句是：高周轉(zhuǎn)的資金運(yùn)作，大規(guī)模的土地獲取，適銷對路、可高效復(fù)制的產(chǎn)品線；另外半句，就是集團(tuán)化的管控模式。做好這三句半，核心秘訣在于“天下武功、唯快不破”。如是，百億級、千億級大鱷紛紛產(chǎn)生，他們?nèi)顼L(fēng)卷殘?jiān)?，縱橫天下。狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)黃金歲月背后，是土地紅利的噴薄而出。

伴隨著飛漲的房價(jià)，一個(gè)獨(dú)特的群體--炒房團(tuán)開始出現(xiàn)， 2001 年溫州炒房團(tuán)首戰(zhàn)上海，上百人坐滿幾車廂，浩浩蕩蕩奔上海，當(dāng)時(shí)滬上房價(jià)才每平方米才 3000 多元。溫州人不是去買房，而是集體去揀金子。

大城市炒完，炒房團(tuán)又轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市。像蝗蟲一樣的炒房團(tuán)，成為當(dāng)?shù)卣叨戎匾暎瑹崃覛g迎的貴賓。一有消息說溫州炒樓團(tuán)要來，當(dāng)?shù)胤績r(jià)馬上應(yīng)聲而漲，隨即帶動(dòng)的就是整個(gè)地塊的升值，狂飆的 GDP 和加冕的政績。

賺的盆滿缽滿不止開發(fā)商、炒房團(tuán)，還有地方政府。哪怕非典肆橫的 2003 年，全國土地出讓金收入都達(dá)到了 5400億，“地王”這個(gè)詞開始在新聞里頻現(xiàn)。

1994 年的分稅制改革極大地壓縮了地方政府的稅收分成比例，但卻將當(dāng)時(shí)規(guī)模還很少的土地收益，劃給了地方政府，這部分看似不起眼的收益，直接奠定了地方政府走向“土地財(cái)政”的制度基礎(chǔ)。隨著 1998 年住房制度改革和 2003 年土地招拍掛等一系列制度創(chuàng)新，“土地財(cái)政”日漸成型，稅種剝離后的地方政府不僅沒有衰落，反而迅速暴富，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)所建立的城市土地國有化和農(nóng)村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創(chuàng)造了條件。

如果說深圳的崛起肇始于土地的市場化，使得土地從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的無償劃撥模式走向了市場經(jīng)濟(jì)的有償使用模式。那么在浦東新區(qū)率先實(shí)踐的土地拍賣制度，利用土地開發(fā)權(quán)向銀行融資，則實(shí)現(xiàn)了土地的資本化。土地，這筆隱匿的財(cái)富開始為地方政府巨大且不斷增值的信用背書，并轉(zhuǎn)化成為啟動(dòng)中國城市化的巨大資本。

根據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，1998-2007 年這“黃金十年”，房地產(chǎn)交出了完美的答卷：房地產(chǎn)投資平均增速 24%，拿地面積平均增速 21.1%，新開工面積平均增速 17%，商品房銷售面積平均增速20%，而同期中國經(jīng)濟(jì)增速只有 12%。在這期間，無論是豪擲千金的專業(yè)炒房團(tuán)，還是多供一套的老百姓，都獲利豐厚。

這是一次史無前例的牛市，也是一場全民參與的游戲，房地產(chǎn)的崛起不僅給地方政府帶來巨大財(cái)富，同時(shí)也給企業(yè)和個(gè)人快速積累財(cái)富提供了通道。靠投資房產(chǎn)在一代人之內(nèi)完成數(shù)代人都不敢夢想的巨額財(cái)富積累的故事，成為“中國夢”的最好注腳。

但與此同時(shí)，有房與沒房的人之間貧富差距迅速拉開：擁有房子的人躺在家里，財(cái)富也會(huì)自動(dòng)增加；而沒有房子的人，即使拼命工作，買房的機(jī)會(huì)也越來越渺茫。房價(jià)上漲越快，貧富差距越大。房地產(chǎn)會(huì)自動(dòng)分配社會(huì)財(cái)富。這是這一功能，鎖定了階層流動(dòng)的渠道，造就了絕望的底層。

黃金十年內(nèi)積累的不僅是財(cái)富，還有翻騰的泡沫。

5、虎山行

2008 的金融風(fēng)暴，注定成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年前后，兩個(gè)命題成了政府、行業(yè)與社會(huì)的高度共識(shí)。

一是房地產(chǎn)黃金十年高速增長所導(dǎo)致了高度泡沫化，對城市、經(jīng)濟(jì)與公共生活的負(fù)面影響已經(jīng)超越了中國社會(huì)的承受力；二是中國經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)成為困擾國家，影響世界的核心問題。

隨著次貸危機(jī)愈演愈烈，蔓延到中國，拿下地王的地產(chǎn)商騎虎難下，退地事件不斷上演。全國土地招拍掛有接近一半都是以低價(jià)成交，流拍、流標(biāo)都是常態(tài)，地產(chǎn)商們陷入了極其嚴(yán)重的資金鏈緊張。

熱衷于拿地的恒大，正面臨著成立以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。1997 年正值亞洲金融風(fēng)暴，國內(nèi)企業(yè)界一片哀鴻，巨人史玉柱敗走珠海，秦池姬長孔身陷絕境。房地產(chǎn)業(yè)更是深陷“政策晦明不定，經(jīng)營半死不活”的泥潭。許家印離開原公司，創(chuàng)立恒大，頂著亞洲金融風(fēng)暴，開始了逆襲。在三年內(nèi)，恒大從當(dāng)時(shí)廣州 1600 多家房企中脫穎而出，成為前 10 強(qiáng)。

從 2006 年開始，許家印率領(lǐng)著恒大走出華南地區(qū)，開始全國擴(kuò)展，先后在武漢、重慶、上海地區(qū)拍下地王。到 2008 年初，恒大地產(chǎn)的土儲(chǔ)較2006 年增長了 7 倍，達(dá)到 4580 萬平方米。

許家印的如意算盤打得好，靠著恒大充分的土儲(chǔ)，2008 年上市融資手到擒來。然而人算不如天算，公布招股說明書一周后，金融危機(jī)不期而至，融資計(jì)劃擱淺，這使得全國擴(kuò)展的恒大陷入了資金短缺的困境，許家印直言“這是我壓力最大的一段時(shí)間”。

恒大危機(jī)之嚴(yán)重，以至于業(yè)內(nèi)眾多專家都判斷恒大估計(jì)過不了這關(guān)，覬覦的老板們正在靜待這位大塊頭倒下，性急者甚至已經(jīng)在咨詢收購事宜。而坐困愁城的許家印，買了張機(jī)票悄然前往香港，尋找救兵。

通過各種關(guān)系，許家印終于攀上了香港地產(chǎn)界的大佬鄭裕彤，為了取得鄭裕彤的信任，許家印干脆住在酒店，每周跑去跟鄭裕彤吃一次飯，再陪老爺子打牌到深夜。陪鄭裕彤玩“鋤大地”，陪鄭家純玩“斗地主”，盡管語言不通，但還是經(jīng)常陪到最后。

陪鄭裕彤打了三個(gè)月牌的許家印，終于喝到了解渴的鴆酒，恒大與鄭家簽署的對賭協(xié)議今日打開來看，其條件之苛，賭注之厚，堪稱城下之盟。也只有孤注一擲的賭王，才敢把所有的籌碼扔進(jìn)賭桌來搏未來。

2008 年 6 月，鄭裕彤聯(lián)手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機(jī)構(gòu)，斥資 5.06 億美元入股恒大。趴在賬上的五億美金，給恒大留了一線生機(jī)，但真正讓其完全度過難關(guān)的，不是鄭裕彤。彤叔只是幫恒大等來了涅槃重生的“四萬億”。

對于大型開發(fā)商，解決“錢荒”無非兩種方式：銀行借貸和上市。然而時(shí)至金融危機(jī)，銀行審批愈發(fā)嚴(yán)峻，撬開上市的大門更是舉步維艱。不止恒大，整個(gè)中國樓市在 2008 年踩下了急剎車，先是萬科在杭州因?yàn)榻祪r(jià)被業(yè)主砸了售樓處，接著是好幾家赴港 IPO 的房企接連折戟，同樣遭殃的還有地產(chǎn)中介，單單在上海，中介門店就從 2006 年的 1.6 萬家銳減到兩三千家。

而史無前例的“四萬億”出臺(tái)后，央行貨幣政策隨之松綁，洪水漫灌之下，大批資金流進(jìn)了房地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)如同被打了強(qiáng)心針一般快速復(fù)蘇， 隨著“四萬億”的強(qiáng)刺激，2009-2010年之間房價(jià)再次全面上漲，而手握巨量土地儲(chǔ)備的恒大，打了場漂亮的翻身仗。

2009 年上半年，恒大銷售額即突破百億，銷售面積位列全國三甲，一掃晦氣的許家印，重啟了上市計(jì)劃。11 月 5 日，恒大地產(chǎn)成功登陸港交所，許家印以 480 億港元一舉成為內(nèi)地首富。

1958 年生于河南周口農(nóng)村的許家印，8 個(gè)月大的時(shí)候，母親因敗血癥匆匆撒手而去，許家印從此成了“半個(gè)孤兒”，走到今天，膽子大、賭性重是許賴以吃飯的本領(lǐng)。究竟是富貴險(xiǎn)中求，還是形勢比人強(qiáng)？總之許家印又一次賭贏了。

從 2004 年到 2014 年，中國GDP從 16 萬億增長到 64 萬億，漲幅4倍，但大部分一二線城市的房價(jià)漲幅都遠(yuǎn)超這個(gè)水平。然而房地產(chǎn)的最后瘋狂還沒有到來。

2014 年下半年，央行再次降息，南方的深圳樓市率先開漲，并逐步蔓延到京滬。2015 年 9 月 30 號(hào)，央行降低首套房首付比例，4 個(gè)月后更是降低到 20%，去庫存的號(hào)角吹響，樓市烈火烹油。到了 2017 年，一二線溢出的資金與棚改貨幣化一道，瘋狂地涌入二三四線城市，全國呈現(xiàn)燎原之勢。

踢著足球唱著歌的許家印，隨著地產(chǎn)行業(yè)的勃興一路高歌猛進(jìn)，幾度問鼎中國首富。據(jù)說，在一次喝醉酒后，許教授曾經(jīng)問部下：我怎樣才能流芳百世？

這個(gè)成績優(yōu)異的河南小鎮(zhèn)青年，仿佛有著與生俱來的賭性與野心，而且越賭越大，越賭越劍走偏鋒。常在河邊走，賭神的鞋是干是濕？是冷是暖？只有許家印自己知道。

6、從土地財(cái)政到房住不炒 

在中國，房地產(chǎn)牽扯到無數(shù)敏感的神經(jīng)：

微觀角度而言，中國家庭財(cái)富的 60% 都在其中；

從中觀角度而言，房地產(chǎn)與龐大的資本和金融相伴，其興衰往往會(huì)帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，世界級的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起；

從宏觀角度而言，房地產(chǎn)的核心--土地問題，絕不僅僅關(guān)乎土地本身，它作為底層基礎(chǔ)，與國家的上層建筑（經(jīng)濟(jì)、城市、人口、產(chǎn)業(yè)、政治等）之間密切相關(guān)。

改革開放 40 年間，中國經(jīng)濟(jì)蓬勃向上，居民收入不斷增長，居住質(zhì)量不斷改善，由此帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大繁榮，造就一批舉足輕重的世界500強(qiáng)企業(yè)，地產(chǎn)商紛紛躋身富豪榜。這背后，固然存在貨幣超發(fā)的因素，但歸根結(jié)底，經(jīng)濟(jì)增長紅利、人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利，是其持續(xù)繁榮的根本支撐。

從 1978 年到 2018 年，我國 GDP 從 3645 億元增加到 90 萬億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大 200 多倍，年平均增速高達(dá) 9.5%，這就是樓市最根本的支撐。

與此同時(shí)，人口紅利為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市繁榮提供了強(qiáng)大的紅利。

在日本，五六十年代的嬰兒潮，助推了上世紀(jì) 70 年代-80 年代的房地產(chǎn)大繁榮?；氐街袊?，1970 年代到 1990 年代，人口出生井噴，這可以視作中國的“嬰兒潮”一代。以 25-40 歲置業(yè)的黃金年齡來看，從 1998 年到 2018 年，剛好符合這一周期。

如果說人口紅利著眼的是人口在時(shí)間上的大聚集，而城鎮(zhèn)化紅利著眼的是人口在空間上的大遷移。農(nóng)村人口進(jìn)城，年輕人口向大城市集中，高學(xué)歷人口向一二線城市匯聚，這場最為宏大的人口遷移運(yùn)動(dòng)，顯著改變中國城市的競爭格局，也更為深刻地影響到房地產(chǎn)的興衰沉浮。

1953 年，我國城鎮(zhèn)化率僅為13.3%，直到30年后的1982年，也僅有 20.9%。從 1982 到 2018 年，則從 20.9% 增加到 59.58%，接近三倍。如此之多的人口在國土上大范圍遷移，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為地產(chǎn)騰飛打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的同時(shí)，巨大的土地紅利成為中國改革開放不可忽視的動(dòng)力源，兩者互為因果，土地之于經(jīng)濟(jì)的反作用力，就是“土地財(cái)政”。

土地進(jìn)行商品化、資本化的作價(jià)和溢價(jià)，就好像一個(gè)歷經(jīng)千年積累形成的巨大壓縮餅干，被資本之水浸泡后迅速膨脹，變得異常龐大不可想象。

然而，我們必須清楚的認(rèn)識(shí)到，這股力量在改天換地的同時(shí)，也導(dǎo)致了危機(jī)的不斷積累。今天的土地財(cái)政，被房價(jià)、腐敗、泡沫等敏感的社會(huì)話題所綁架，成為眾矢之的。

從某種意義上來說，“土地財(cái)政”這個(gè)詞存在根本性的誤導(dǎo)--土地收益是融資，而不是財(cái)政收入?！巴恋亟鹑凇被蛟S是一個(gè)比“土地財(cái)政”更接近本質(zhì)的描述。土地的高度金融化，是中國和平崛起的重要制度基礎(chǔ)，也是當(dāng)今中國眾多嚴(yán)重問題的源頭。

2014 年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的一份關(guān)于調(diào)研報(bào)告。報(bào)告指出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，整體空置率達(dá) 22.4％。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為 4898 萬套，可供 1.5 億人居住。

這個(gè)報(bào)告的準(zhǔn)確性引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)人士的強(qiáng)烈反駁，但誰也無法否認(rèn)，房地產(chǎn)早就不再是當(dāng)初小平口中簡單由供求關(guān)系決定的產(chǎn)品了。在印鈔機(jī)的推動(dòng)下，土地逐漸金融工具化，老百姓買房也不僅僅是為了解決剛需，而是帶有越來越強(qiáng)的投資性質(zhì)，甚至投資成為了主導(dǎo)。

“土地財(cái)政”的本質(zhì)是融資，這就決定了地產(chǎn)會(huì)無可避免地會(huì)變成投資手段。無論怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動(dòng)性高于股票、黃金、儲(chǔ)蓄、外匯等常規(guī)的投資品，資金就會(huì)繼續(xù)流入不動(dòng)產(chǎn)市場。

不僅政府、個(gè)人被房地產(chǎn)拖著越來越沉重，發(fā)展商也深套其中，在現(xiàn)有高周轉(zhuǎn)、高地價(jià)行情下，開發(fā)商的利潤其實(shí)就是在建的工程和囤積的土地，與其對應(yīng)的，則是巨額開發(fā)貸和高度緊繃的資金鏈。

從宏觀角度而言，房地產(chǎn)發(fā)展也走到了拐點(diǎn)，人口紅利的快速退潮，貨幣超發(fā)和棚改所帶來的政策效應(yīng)也在不斷衰減，高企的居民債務(wù)更需要漫長的時(shí)間來消化。2019 年一季度，我國居民部門杠桿率達(dá)到 54.3%，而在 2008 年這一數(shù)字還只有 18%。十年時(shí)間，居民杠桿率翻了三倍，這一速度遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家。

自從 16 年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上“房住不炒”提出以來，決策層的態(tài)度相當(dāng)堅(jiān)決，從中我們能夠清晰的看到?jīng)Q策者對于房地產(chǎn)畸形發(fā)展所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)、執(zhí)政風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)有著深刻的理解，對于“穩(wěn)”的把控與定調(diào)也越發(fā)強(qiáng)硬。

資本市場就像水庫，可以極大地提高水資源的配置效率，灌溉更多的農(nóng)田。但是，如果水庫的規(guī)模過大并因此而淹沒了真正帶來產(chǎn)出的農(nóng)田，水庫就會(huì)變?yōu)楦邞翌^頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，而房地產(chǎn)就是這個(gè)蓄水池。

一方面，國家對于房地產(chǎn)現(xiàn)有的問題有清晰認(rèn)識(shí)：很多城市把房價(jià)、地價(jià)做高的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重失位，導(dǎo)致了大批鬼城出現(xiàn)；征地時(shí)侵占農(nóng)民利益的情況時(shí)有發(fā)生；土地的預(yù)抵押難以兌現(xiàn)，出現(xiàn)大量灰色負(fù)債；更嚴(yán)重的是在土地飆升到天價(jià)的背景下，地塊歸屬的一字之差，關(guān)乎幾十上百億的利益，其中貓膩給權(quán)力的設(shè)租與尋租留下了廣闊的空間。

經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、金融、政治諸多要素被房地產(chǎn)所綁架。因此，控制已經(jīng)成為決策層的共識(shí)。即使出現(xiàn)很多畸形現(xiàn)象，面粉比面包貴，一手二手倒掛等，也在所不惜。

另一方面，巨額的土地質(zhì)押已經(jīng)成為很多企業(yè)，特別是地方政府信用的基礎(chǔ)。這些土地抵押品的價(jià)值，實(shí)際上都是通過房地產(chǎn)市場價(jià)格來定價(jià)的。一旦房價(jià)暴跌，或許對坐擁高首付的銀行產(chǎn)生不了多少威脅，但對高達(dá) 6 萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。

如此規(guī)模的抵押資產(chǎn)一旦貶值，將導(dǎo)致難以想象的金融海嘯。廣泛的破產(chǎn)不僅會(huì)毀滅地方政府的信用，而且將會(huì)席卷每一個(gè)經(jīng)濟(jì)角落，規(guī)模之大根本無力拯救。

作為牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)，房地產(chǎn)不僅涉及地方經(jīng)濟(jì)和諸多產(chǎn)業(yè)，而且還波及千家萬戶。當(dāng)細(xì)水匯聚成奔流，人們才能回溯著找到一切的源頭。

回望1978，那時(shí)的中國人大都住在統(tǒng)一分配的單元樓里，只有極少數(shù)人能夠預(yù)見，麥浪和田野會(huì)被碾平。一棟棟崛起的高樓，托舉著廟堂與江湖的平衡與博弈、承載著浪潮之巔的財(cái)富神話，牽絆著每一個(gè)為生活奔波的人的酸甜苦辣、離合悲歡，房子就像是蝸牛身上背著的殼，即使再小，也是安身立命之所。小小"蝸牛殼"所背負(fù)的故事，實(shí)在太多。

白云蒼狗，40 年的地產(chǎn)史正在走向轉(zhuǎn)折。在一片喊打喊殺中，2018 年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，無論銷售面積和銷售金額，還是賣地收入，抑或商品房均價(jià)，均創(chuàng)歷史新高。

然而巨輪轉(zhuǎn)向，往往開始于極盛時(shí)刻。房、地、產(chǎn)的故事，正在步入下半場……

你我皆為局中人。