5月11日，據(jù)財政部網站消息，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

消息發(fā)出后，“房地產稅”迅速被網絡熱搜刷屏。這被業(yè)內人士評價為“決定房產稅立法、征收的四個單位聚齊了，信號意義非同一般”。

今年官方四提房地產稅

難道這次，房地產稅真要來了嗎？

因為在座談會之前，今年官方已四次提及“房地產稅”：

3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要發(fā)布，“推進房地產稅立法”被寫入其中。

4月7日，財政部稅政司司長王建凡在國新辦新聞發(fā)布會上表示，積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革。

5月6日，財政部部長劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時期的重點工作，包含“推進房地產稅立法和改革”。

今年3月的財稅工作座談會上，則間接提及這一工作。

其實，早在2018年，房地產稅法草案已經形成并在內部征求意見，還一度位列立法規(guī)劃中的“第一類項目”，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。再加上不動產登記信息管理基礎平臺已經實現(xiàn)全國聯(lián)網，為房地產稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。因此，房地產稅立法的基礎性條件已逐步具備。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，目前房地產稅的法理基礎、技術手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在諸多國內外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個合適的時機出臺，保證政策出臺之后不會對市場預期造成過大的沖擊。

開始試點？

對于財政部于5月11日召開的座談會，參會的四個部門是這項工作的主要執(zhí)行部門。其中，全國人大常委會預算工委的介入，說明立法工作正在推進。多位業(yè)內專家均表示，種種跡象表明，房地產稅的立法進度正在加速推進。相比于之前頻頻提到的“立法先行、充分授權、分步推進”原則，此次座談會提到了“試點”二字，并且聽取部分城市人民政府負責同志的意見。業(yè)內認為，房地產稅或可能在一些大城市率先試點。

早在10年，重慶、上海兩大城市就開始試點房產稅。其中，重慶房產稅的征收對象包括了個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%。上海則針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，家庭人均居住面積超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

總體上來說，重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產調控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。

不過目前，兩市試點的房產稅擴圍方案已停止，實現(xiàn)的效果也不理想，兩地的房價一直也是隨著全國市場的波動而上下調整。以2015年以來的這一波房價上漲為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海市、重慶市新建商品住宅銷售價格較2015年分別上漲了56%、49.3%，二手住宅銷售價格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。

另外，房產稅和房地產稅還是有很大區(qū)別的，房地產稅是針對房產征收的所有稅目的總稱，也就是說所有與房產相關的稅都叫房地產稅，而房產稅只是針對房屋的持有而征收的一個課稅。

不過，在業(yè)內人士看來，上海、重慶的房產稅試點工作，為后續(xù)房地產稅的立法與開征都摸索了經驗。

哪些城市？

另外，此次會議新聞稿還有一段關鍵詞“聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見”，這句話里面的“部分城市人民政府負責同志”，究竟哪些城市參加了這個會，就意味著這些城市可能被納入試點。那哪些城市可能先試點？

此前，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。

華夏新供給經濟學研究院院長賈康也公開呼吁：深圳、海南應積極推出更高水平房地產稅改革試點。賈康說，目前房地產稅沒能實現(xiàn)加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已經授權兩地加快改革，因此只需要走相應程序即可。他還建議，深圳、海南開征房地產稅試點要吸取上海、重慶的經驗，在政策設計上更加周到、更有效率，征收范圍要適當擴大，體現(xiàn)一定的力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，北京可以優(yōu)先試點，其作為首都，在改革方面有魄力，但考慮到北京房產項目比較復雜，可能推進有難度。上海和重慶在房產稅方面有這么多年的試點和改革經營，過渡到房地產稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進行改革，既然是社會主義先行示范區(qū)，那么也應該積極引入新的政策，再次形成房地產領域的一次“改革開放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房產的結構最簡單，也可以進行改革。

最近兩年，深圳樓市明顯過熱，為此深圳出臺了二手房指導價，指導價不僅給銀行發(fā)放貸款時提供參價定價，其實也有助于為房地稅的征收提供定價。所以深圳若試點房地產稅不會是很意外的事。

除了深圳、海南之外，上海、南京、杭州、成都以及東莞等樓市過熱的熱點城市都有可能！

2月份出了土地新政，一二線熱點城市開始實行集中供地，本意是要平抑地價，但是卻適得其反。

重慶，成交46宗地，平均溢價率越為43.78%，最高的拍出了130%的溢價率。

無錫，16宗地中僅有1宗沒有破封頂價，即便限制了溢價率不超過20%，但有3宗地塊的起拍價就超過了所在板塊的最高樓板價。競價場面太激烈，還導致土拍不得不延長到3天時間。

廣州，首場土拍總成交額高達906億元，最終成交42宗地，有18宗溢價成交，還有4宗超過了45%溢價率的最高限價而轉入搖號。而據(jù)相關媒體報道，廣州自2017年10月起至此次集中土地集中拍賣前的三年多時間內，一共也才誕生過6宗搖號地塊。

杭州，57宗地有7成拍到“封頂+自持”，競自持的比例拍出了杭州土拍史之最，達38%，過往最高也不過26%。總成交額達到1178億元，接近去年杭州全年土地總出讓金額的一半。

5年內房地產稅會落地？

不過，從目前來看，房地產稅立法還沒有明確的時間表。今年全國人大常委會立法工作計劃中，沒有提及房地產稅立法?！笆奈濉币?guī)劃也維持此前“推進房地產稅立法”表述。

稅由法定，房地產稅全面開征的前提是完成立法程序，作為一個新的地方性稅種，按照“立法先行”的思路，開征前需要經過以下七步程序。

一是起草法律草案，由全國人大、財政部和相關部門負責起草完善；

二是公開征求意見，一般不得少于30天；

三是國務院常務會議審議，國務院常務會議由總理每周主持召開一次；

四是全國人大常委會審議，房地產稅屬于普通法律，由全國人大常委會審議即可，全國人大常委會會議一般每兩個月舉行一次，考慮到房地產稅涉及面廣，相對復雜，可能要經過三審；

五是再次公開征求意見，全國人大常委會一審、二審后再次向公眾征求意見，也不得少于30天；

六是專家評審，通過后才能再次提交全國人大常委會表決；

七是全國人大常委會表決，通過后由國家主席簽署主席令公布，付諸實施。

雖然目前尚未有明確時間表，但是多部門、經濟專家都預測5年內房地產稅會落地。

七禾研究中心綜合整理自網絡

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