2023年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)工作之一是保交樓，商品房交付后會(huì)帶動(dòng)家電、家具和建筑建材等地產(chǎn)后周期商品的消費(fèi)。在消費(fèi)整體低迷的背景下，保交樓將為消費(fèi)貢獻(xiàn)有益增量。定量測(cè)算顯示，2021年三季度至2022年年末，全國(guó)約有2.7億平方米的商品房延期交付。

假定都能交付，裝修需求有望帶動(dòng)家電、家具、建筑及裝潢材料銷售額共計(jì)3247億，占2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.7%。樂觀情況下，盡管總量拉動(dòng)有限，但對(duì)家具、建筑和裝潢材料兩個(gè)細(xì)分品類的拉動(dòng)明顯。

1.有多少商品房延期交付？

從歷史數(shù)據(jù)看，新開工面積（12MA，即12個(gè)月移動(dòng)平均）同比，領(lǐng)先于竣工面積（12MA）同比3年左右，這一規(guī)律在2016年到2021年二季度成立。

2021年三季度房企融資環(huán)境明顯收緊，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比從當(dāng)年二季度的11.4%，大幅下滑至-8.4%。這是2015年二季度以來，繼受疫情沖擊最嚴(yán)重的2020年一季度（-13.8%）之后，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比第二次轉(zhuǎn)負(fù)。

它的影響立竿見影，整個(gè)行業(yè)的融資轉(zhuǎn)緊后，地產(chǎn)施工和竣工放慢。2021年三季度開始，應(yīng)竣工但實(shí)際未竣工的商品房面積持續(xù)累積，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是竣工面積（12MA）同比，和滯后三年的新開工面積（12MA）同比之間的缺口不斷走闊，直到2023年才開始收斂。

利用新開工面積同比、竣工面積同比之間的領(lǐng)先滯后關(guān)系測(cè)算，2021年三季度到2022年年末，約有2.7億平方米的商品房延期交付。

2022年7月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生事件性沖擊，此后“保交樓”成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)工作。2022年7月政治局會(huì)議指出“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”，將“保交樓”放在房地產(chǎn)調(diào)控工作的首位。2023年4月政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”。

圍繞“保交樓”所需資金，也出臺(tái)了一系列政策。2022年8月政策性銀行設(shè)立2000億元保交樓專項(xiàng)借款。2022年11月央行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，房企的信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”。

“保交樓”相關(guān)政策取得了一定成效?？紤]到基數(shù)影響后，從兩年平均同比看，今年3-4月新開工面積、施工面積的同比跌幅均持續(xù)擴(kuò)大，而竣工面積兩年平均同比從1-2月的-1.3%，回升至3-4月的5.6%和10.1%?？⒐な欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈目前為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

2.定量測(cè)算“保交樓”對(duì)社消的影響

商品房竣工和交付后，需要裝修、布置家具和家電，因此會(huì)帶動(dòng)建筑裝潢材料、家具和家電等的消費(fèi)。從數(shù)據(jù)上看，剔除了價(jià)格因素（用各行業(yè)的RPI同比來剔除）后的限額以上家電音像、家具、建筑及裝潢材料類的零售額同比，走勢(shì)都具有一定同步性，相關(guān)系數(shù)分別為0.51、0.55和0.60。

其中，建筑及裝潢材料類零售額同比和竣工面積同比的相關(guān)性最高，源于商品房交付后的裝修需求相對(duì)剛性。而家電音像類零售額同比和竣工面積同比的相關(guān)性較低，可能原因是家電零售不僅有新裝修需求，也包含了存量家電的更新置換需求。

我們的測(cè)算思路是，假定2.7億平方米延期交付的商品房都能竣工和交付，先計(jì)算對(duì)家電、家具、建筑裝潢材料的拉動(dòng)，最后再加總。

需要明確的是，“保交樓”主要由地方政府主導(dǎo)，在實(shí)際操作時(shí)普遍面臨地方政府財(cái)力受限、房地產(chǎn)紓困基金多有收益率考核要求、問題項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債核算難度均較大、地方政府“保交樓”和開發(fā)商“要生存”的目標(biāo)之間存在沖突等困難。因此，我們的定量分析結(jié)果是最樂觀的情形，會(huì)高估“保交樓”對(duì)社消的實(shí)際拉動(dòng)規(guī)模。

（一）家電

我們主要測(cè)算延期交付的商品房中，住宅部分裝修所引致的家電需求，納入測(cè)算的家電包括空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、彩電、淋浴熱水器、油煙機(jī)和微波爐這七大類。測(cè)算思路如下：

首先，2.7億平方米延期交付的商品房，對(duì)應(yīng)著170.8萬(wàn)套住宅。商品房除住宅外，還包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房這兩大類，上述家電主要用于住宅的裝修，因此需要重點(diǎn)分析商品房中的住宅部分。2020年（最近的、未出現(xiàn)大面積延期交付的年份）住宅竣工面積占商品房竣工面積的72.3%，假定延期交付的商品房中也是該比例，可估算得約有1.95億平方米住宅延期交付。2021年（最新數(shù)據(jù)）銷售的住宅套均面積為114.3平米，因此約有170.8萬(wàn)套住宅延期交付。

其次，每套商品房裝修需要的家電量，援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年（最新數(shù)據(jù)）城鎮(zhèn)居民每百戶耐用品擁有量。

最后，取國(guó)家發(fā)改委公布的2023年1-4月36個(gè)大中城市日用工業(yè)消費(fèi)品均價(jià)，作為裝修時(shí)各類家電購(gòu)買的單價(jià)。

測(cè)算結(jié)果顯示，每套住宅裝修需要的前述七大類家電約為1.94萬(wàn)元，170.8萬(wàn)套住宅將帶動(dòng)七大類家電銷售約331.8億（2019年全國(guó)地產(chǎn)精裝修房滲透率為32%，由于房企集中采購(gòu)家電的成本更低，測(cè)算結(jié)果可能高估）。

奧維云網(wǎng)的預(yù)測(cè)顯示，上述七大類家電占2023年全品類家電銷售額的74%，根據(jù)該比例可推算得延期交付住宅有望帶動(dòng)家電零售448.3億，約占2022年限額以上家用電器和音像器材類零售額的5.0%（假定家電銷售大部分來自于限額以上零售企業(yè)）

（二）家具

我們采用兩種方法估算每套住宅裝修所需的家具金額，取兩種方法的均值，以此為基礎(chǔ)估算延期交付住宅裝修所帶動(dòng)的家具銷售額。

方法一是參考裝酷網(wǎng)給出的裝修家具清單及單價(jià)，大致推算出一套100多平方米的三室兩廳住宅裝修所需的家具在3.5萬(wàn)元左右。

方法二是根據(jù)限額以上家具零售額、住宅竣工面積等歷史數(shù)據(jù)，推算出每平方米竣工住宅所需的家具銷售額。具體測(cè)算過程如下：

首先，根據(jù)數(shù)據(jù)威統(tǒng)計(jì)的每月住宅家具和商業(yè)/辦公家具的銷售額，可知住宅家具的銷售額占比穩(wěn)定在95%左右。

其次，根據(jù)《2018中國(guó)建筑裝飾藍(lán)皮書》，中國(guó)建筑裝修裝飾市場(chǎng)中，精裝修成品房市場(chǎng)、改造性住宅市場(chǎng)、毛坯房市場(chǎng)的需求占比分別為39.8%、31.4%和28.8%，即存量房改造和新房裝修的占比分別為31.4%、68.6%。

再次，根據(jù)2017年限額以上家具零售額2809億、住宅家具零售額占比96.7%、新房裝修比例68.6%，可估算得2017年住宅類新房裝修帶動(dòng)的家具銷售額為1863億。除以2017年的住宅竣工面積7.2億平方米，可得2017年每平米房住宅對(duì)應(yīng)的家具零售額約為258.8元。

最后，考慮到物價(jià)變動(dòng)，用2018-2022年的家具類RPI同比，估算2022年每平方米裝修所需的家具價(jià)值約為274.6元。那么114.3平方米的住宅，每套對(duì)應(yīng)的家具銷售額約為3.1萬(wàn)元。

綜合上述兩種方法，我們認(rèn)為每套住宅（面積114平方米）裝修所需的家具，金額在3.1萬(wàn)-3.5萬(wàn)元之間。取區(qū)間中值3.3萬(wàn)元，可估算得延期交付的住宅，裝修將帶動(dòng)564億元的家具銷售，約占2022年限額以上家具類零售額的34.5%。

（三）建筑及裝潢材料

同樣采用兩種方法估算每平方米商品房裝修所需的建筑及裝潢材料費(fèi)用，然后取區(qū)間均值作為后續(xù)測(cè)算的基礎(chǔ)。

方法一是整體法，核心思路是利用全國(guó)建筑及裝潢材料銷售額，除以竣工面積得到每平方米商品房裝修所需的建筑和裝潢材料費(fèi)用。2022年限額以上建筑

和裝潢材料零售額為1911億元，同年限額以上商品零售額占全國(guó)的36.4%，不過考慮到建筑裝飾行業(yè)集中度低，限額以上零售額占比或低于整體。假定為30%，可估算得2022年全國(guó)建筑及裝潢材料類零售額為6370億元。2022年全國(guó)商品房竣工面積為8.6億平方米，由此可算得每平方米商品房對(duì)應(yīng)的建材和裝潢材料銷售額約為740元。

方法二是援引第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)。根據(jù)中裝協(xié)住宅產(chǎn)業(yè)分會(huì)面向行業(yè)內(nèi)百家家裝企業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)端調(diào)研結(jié)果，可計(jì)算出全國(guó)家裝的平均客單值約19.51萬(wàn)元，平均每平方米價(jià)位為1525元。根據(jù)裝修公司土巴兔的報(bào)價(jià)，其他費(fèi)用占比15%，輔材/人工占比44%，主材占比41%。艾瑞咨詢報(bào)告也顯示，裝修中人工費(fèi)用占比30%-40%。取材料費(fèi)占比在60%估算，每平方米商品房裝修所需的建筑和裝潢材料約為915元。

綜合上述兩種方法，我們認(rèn)為每平方米商品房裝修所需的建筑和裝潢材料在740-915元之間。取區(qū)間中值828元計(jì)算，2.7億平方米延期交付的商品房裝修，有望帶動(dòng)建筑和裝潢材料零售2235億元，約占2022年全國(guó)建筑和裝潢材料類零售額的35.1%。

總結(jié)一下，延期交付的商品房約有2.7億平方米，其中住宅約有1.95億平方米、折合170.8萬(wàn)套。

最樂觀的情形下，交付后的裝修需求，有望帶動(dòng)家電、家具、建筑及裝潢材料銷售額共計(jì)3247億，占2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.7%。分行業(yè)看，帶動(dòng)家電零售448億，約占2022年限額以上家用電器和音像器材類零售額的5.0%；帶動(dòng)家具銷售564億，約占2022年限額以上家具類零售額的34.5%；帶動(dòng)建筑和裝潢材料2235億，約占2022年全國(guó)建筑和裝潢材料類零售額的35.1%。