事件：

7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會上央行領導提及，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

評論：

1、當前按揭貸款定價機制-“三層定價機制”

當前按揭貸款定價采用三層定價機制?！?022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》詳細介紹了我國商業(yè)性個人住房貸款利率所采用的“三層定價機制”。商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監(jiān)會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。實際上，由于近兩年房貸需求低迷，競爭激烈，商業(yè)銀行往往按照地方政府確定的房貸利率下限來定價。

2022年底建立了首套房房貸利率動態(tài)調整長效機制。2022年12月30日，人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態(tài)評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

房貸利率大多為與LPR掛鉤的浮動利率。據央行上半年金融數據新聞發(fā)布會，“99%的房貸是選擇浮動利率機制，就是以貸款市場報價利率為基準，簽合同的時候選擇一個加點，根據當時發(fā)放時的市場供需關系商定加點幅度。加點部分在合同期限內固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內合同都是有約束效力的，加點是不變的?！?/p>

目前，五年期以上LPR為4.2%，全國層面的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，即4.0%；第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點，即4.8%。

目前，房貸利率普遍較低。據金融時報報道，截至2023年3月末，根據首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，符合“冷”的標準，即可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10個至40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。目前96個城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

2、存量按揭貸款利率下調的可能路徑

存量按揭貸款利率下調歷史上曾發(fā)生過一次。2008 年10 月央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。當年由于轉按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

存量按揭利率下調可能性較高。2017-2021年間，房地產調控嚴格，新發(fā)放按揭貸款規(guī)模大且房貸利率較高。近兩年，全國房價普遍低迷，房貸新客戶普遍承受了房價虧損，財富縮水。此外，由于近幾年存款利率顯著下調，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導致提前還貸較多。存量按揭貸款利率明顯下調有望較大程度上減少提前還貸規(guī)模。在央行領導表態(tài)支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應廣大群眾的關切。

由于存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經營壓力，銀行主動下調的動力較弱。這可能需要監(jiān)管明確調整的方案，因而存量按揭利率下調尚需時間。

存量按揭貸款利率調整的可能路徑？由于目前按揭貸款定價采用三層定價機制，與2009年有較大的不同，銀行在各城市發(fā)放按揭貸款需要遵循各城市政府制定的利率下限。我們認為，存量按揭加點下調的可能方案為，存量按揭貸款加點高于目前區(qū)域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當地當前新發(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進存量按揭利率調整工作，銀行可以在手機銀行、網上銀行等設置調整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網點線下申請，操作難度很低。

3、北上深或難受益于存量按揭利率下調

由于目前按揭貸款定價采用三層定價機制，目按揭貸款定價遵循因城施策，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業(yè)性個人住房貸款利率下限，各區(qū)域加點下限取決于地方政府。根據我們梳理，近幾年，北京、上海和深圳房貸利率加點政策保持了穩(wěn)定，加點幅度保持不變，由于需要遵循區(qū)域政策，大部分北上深按揭客戶或沒法受益于存量按揭貸款利率下調。

目前，北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（加點55BP），上海為4.55%（加點35BP），深圳為4.5%（加點30BP）。我們預計北上深很難受益存量按揭利率的可能下調，除非地方下調加點幅度。近幾年，一線城市里廣州大幅下調過加點（廣州目前首套房房貸利率下限為4.2%，加點為0BP）。

北上深以外區(qū)域或顯著受益。近兩三年，由于房價低迷，北上深以外的城市普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度。目前96個城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，蘇州市2019年10月首套房房貸利率加點幅度達128BP，目前為-20BP，加點近幾年下降了近150BP。

4、存量按揭利率調整的影響多大？部分銀行受影響較大

由于提前還貸明顯增多，及地產銷售走弱導致新發(fā)放按揭貸款規(guī)模走低，22Q1以來個人住房貸款余額幾乎零增長。據央行披露，“個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加?！?/p>

圖1：中國個人住房貸款余額自22Q1以來近乎零增長（億元）

截至2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，占總貸款的18.1%。其中，北京市2022年末個人住房貸款余額1.2萬億元，估算北上深合計個人住房貸款約4萬億。我們粗略估算存量按揭貸款中60%左右的規(guī)模利率較高，較高利率的按揭貸款平均加點下調幅度或達100BP，存量按揭利率加點下調可能影響商業(yè)銀行每年利息收入0.21萬億元，影響凈利潤約7個百分點。我們認為，存量按揭利率下調將壓縮銀行息差，倒逼進一步下調存款利率。

圖2：個人住房貸款新發(fā)放加權平均利率走勢（%）

部分上市銀行受影響或較大。從A股上市銀行整體來看，截至2022年末，個人住房貸款余額35.0萬億元，占總貸款的24.1%。其中，四大行及郵儲銀行按揭貸款占比較高。部分城商行按揭貸款占比較低，如寧波銀行、南京銀行等。

圖3：截至2022年末，A 股上市銀行個人住房貸款占比情況