7月24日政治局會議關(guān)于房地產(chǎn),提出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的新論斷。自此,各地房地產(chǎn)政策開始逐步調(diào)整優(yōu)化。 根據(jù)我們梳理,自724政治局會議以來,中央及地方共有30個會議和政策提及了房地產(chǎn)問題。從政策層級來看,中央部委和一線城市對地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化偏向于表態(tài)和定調(diào),而省級政府和二三四線城市偏向于出臺具體方案。 例如,住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會,對未來房地產(chǎn)政策進(jìn)行了定調(diào);發(fā)改委、央行、公安部分別從保障性住房、老舊小區(qū)改造、金融政策、落戶政策等方面給出支持;北上廣深四個一線城市對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了公開表態(tài);其余22個則是各地出臺的對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的具體方案。 統(tǒng)計來看,未來可能繼續(xù)出臺的地產(chǎn)放松性政策主要包括降低首付比例、降低房貸利率、稅費減免、認(rèn)房不認(rèn)貸、信貸支持、放松落戶等。 其中,住建部強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”;央行強(qiáng)調(diào)“因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行”; 公安部強(qiáng)調(diào)“推動各地全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市落戶條件,完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策”。 具體到城市層面, 一線城市:以表態(tài)為主,對房地產(chǎn)政策的實際調(diào)整仍較為謹(jǐn)慎。在7月28日住建部召開企業(yè)座談會以后,北上廣深先后表態(tài)支持或滿足剛性和改善性住房需求。但截至目前,四個一線城市中,僅深圳出臺了具體的方案,宣布提高住房公積金租房提取額度,政策力度相對較小。 二線城市:地產(chǎn)政策的調(diào)整較為積極。724政治局會議以來,共有六個城市出臺了7項房地產(chǎn)相關(guān)的政策,分別是重慶、鄭州(2項)、南京、合肥、沈陽、西寧,且均涉及具體的方案。其中被提及次數(shù)較多的方案,主要是放松公積金使用條件(4次)、購房補(bǔ)貼(3次)。 三線城市:724政治局會議至今,有3個三線城市(金華、贛州、惠州)出臺了放松性房地產(chǎn)政策,具體方案包括稅費減免、房票或貨幣安置、帶押過戶等,被提及次數(shù)較多。 四線城市:724政治局會議至今,共有6個四線城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)整政策,其中提及放松公積金使用條件、稅費減免較多。 從具體方案來看,放松公積金使用條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼、稅費減免是各地主流的選項,而調(diào)降首付比例、取消限售、放松落戶等方案出臺的數(shù)量相對較少。 目前市場關(guān)注度比較高的“認(rèn)房不認(rèn)貸”,主要是在江蘇、河南、重慶、鄭州、梧州的文件中被提及,其中重慶也僅僅是針對公積金貸款置換商業(yè)貸款放開了認(rèn)貸的限制,整體來看“認(rèn)房不認(rèn)貸”的推進(jìn)目前仍較為謹(jǐn)慎。 發(fā)放購房補(bǔ)貼、放松公積金使用條件是目前主要的調(diào)整方案。尤其是購房補(bǔ)貼,比如浙江金華對今年8-9月購房的居民根據(jù)面積不同發(fā)放合同成交金額0.8%-1.2%的補(bǔ)貼,浙江蘭溪對今年8-9月購買新房的居民發(fā)放合同成交金額1%的補(bǔ)貼。不過,除了金華、蘭溪、沈陽、瑞安外,其余地區(qū)尚未明確購房補(bǔ)貼的具體金額,政策效果仍有待進(jìn)一步觀察。 總結(jié)來看,724政治局會議以后出臺的房地產(chǎn)政策有以下幾個特征: 一是從房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)度來看,一線城市普遍較為謹(jǐn)慎,可能與一線城市財政壓力相對較小、房地產(chǎn)政策對其他城市的虹吸影響較大有關(guān),二線城市則更加積極,三線、四線及以下次之。 二是二線城市更傾向于通過放松公積金使用條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式來進(jìn)行調(diào)整,三線城市以稅費減免、房票或貨幣安置、帶押過戶為主,四線及以下城市則提及公積金政策、稅費減免較多。 三是降低首付比例、放松落戶、取消限售仍然較少,尤其是取消限售,724政治局會議以后僅鄭州在推進(jìn),在居民預(yù)期偏弱的情況下,取消限售導(dǎo)致拋售加劇可能是地方政府最主要的擔(dān)憂。 從近期部委、地方所出臺的房地產(chǎn)政策來看,我們對接下來房地產(chǎn)政策有三個推斷: 第一,預(yù)計推進(jìn)節(jié)奏相對平緩,大幅、快速放松的概率有限。正如724政治局會議所說,我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化,我們認(rèn)為,在潛在購房需求將呈“L”型回落的情況下,2022.10.22),過去很多調(diào)控政策在新形勢下可能會呈現(xiàn)出與以往不同效果,新的經(jīng)驗規(guī)律需要地方政府在實踐過程中逐漸摸索總結(jié),因此漸進(jìn)地推進(jìn)可能更加合適。 第二,預(yù)計推進(jìn)方式仍以因城施策為主,出臺全國統(tǒng)一放松政策的概率有限。房地產(chǎn)政策的效果關(guān)鍵在于對人口的吸引力。過去人口持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化斜率持續(xù)提升,多數(shù)城市人口凈流入,政策調(diào)控的效果對多數(shù)城市來說基本趨同。當(dāng)前人口已經(jīng)開始負(fù)增長、城鎮(zhèn)化斜率也在放緩,不同城市吸引產(chǎn)業(yè)、人口的稟賦和能力各不相同,城市之間的差異性可能會進(jìn)一步凸顯。 比如有的城市還在大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè),能夠持續(xù)吸引人口流入,而有的城市則在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),人口可能會隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的外遷而流出。想要更好地釋放政策效果,就需要結(jié)合當(dāng)?shù)刈陨砬闆r進(jìn)行調(diào)整,因城施策比統(tǒng)一調(diào)整更加合適。 第三,預(yù)計一線城市政策放松仍會較為謹(jǐn)慎,一線城市大幅放松的概率有限。在房地產(chǎn)市場從增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌龅倪^程中,由于一線城市對人口的吸引力仍然較大,在總的潛在需求趨于回落的情況下,我們預(yù)計一線城市對其他城市的影響也將從之前的“帶動”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂缥薄?/p> 一線城市房地產(chǎn)政策如果在當(dāng)前的情況下快速、大幅放松,可能并不利于全國房地產(chǎn)市場的企穩(wěn),預(yù)計仍會較為謹(jǐn)慎地推進(jìn)。我們預(yù)計一線城市可能會因區(qū)施策、由邊緣區(qū)域向核心區(qū)域逐漸調(diào)整;從手段上看,有序落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”、支持真實改善需求的可能性相對更大,放松限購、限售的可能性較小。 責(zé)任編輯:李燁 |
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