5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，要求深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。多項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)政策出臺(tái)，在供需兩端共同發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

需求端政策目標(biāo)為改變市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)居民加杠桿。會(huì)議公布多項(xiàng)需求端松綁政策，包括降低首付比例、取消房貸利率下限和下調(diào)住房公積金貸款利率。需求端政策在于降低居民購房負(fù)擔(dān)，提高居民加杠桿能力，但政策效果的顯現(xiàn)需要一定時(shí)間。

一方面，本輪政策出臺(tái)前，大部分城市已經(jīng)降低了首付比例，僅有一線和部分二線城市仍執(zhí)行高于全國下限的首付比例，本次將全國首付比例繼續(xù)下調(diào)5%，實(shí)際降幅相對(duì)有限。此外，本次政策出臺(tái)前，已經(jīng)有超60個(gè)城市取消了房貸利率下限，全國房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)了顯著下調(diào)，取消全國房貸利率下限邊際效用或不明顯。另一方面，居民對(duì)未來的房價(jià)預(yù)期和收入預(yù)期短期較難出現(xiàn)明顯改善，需求端政策較難快速扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，進(jìn)而引導(dǎo)居民加杠桿，“需求刺激→銷售好轉(zhuǎn)→投資回升→景氣度提高”鏈條的傳導(dǎo)也需要一定時(shí)間，因此，地產(chǎn)的企穩(wěn)回升仍需等待。

供給端政策側(cè)重保交房、去庫存。本次增量政策還出臺(tái)了保交房以及消化存量、優(yōu)化增量的相關(guān)政策，包括地方政府收購存量房、盤活存量土地和設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。供給端政策的出臺(tái)可以有效促進(jìn)現(xiàn)房去庫存，對(duì)打通堵點(diǎn)具有重要意義。4月底召開的中央政治局會(huì)議明確提及地產(chǎn)“消化存量、優(yōu)化增量”，本次進(jìn)一步提出了相對(duì)具體的存量房“收儲(chǔ)”支持政策，帶來“去庫存→保障房→保交房”的綜合解決思路，還可能與地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的白名單項(xiàng)目結(jié)合，打通資金循環(huán)，緩解銀行壓力。

但本輪保障房再貸款的規(guī)模相對(duì)有限，申領(lǐng)和投放時(shí)間可能偏長。第一，考慮到當(dāng)前我國商品房待售面積較疫情前增加了24732萬平方米，即使不考慮后續(xù)增量，待售房“收儲(chǔ)”需要的資金規(guī)模也可能達(dá)到“萬億元”級(jí)別。第二，再貸款的投放節(jié)奏或偏慢。在貸款投放的過程中，所收購房產(chǎn)的價(jià)格、收購對(duì)象范圍等問題關(guān)系到收購主體、被收購主體乃至銀行的利益，要打通資金循環(huán)， 使“去庫存→保障房→保交房”鏈條保持順暢，還需要各方協(xié)調(diào)，穩(wěn)扎穩(wěn)打推進(jìn)。根據(jù)央行公布的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具情況表，截至2024年3月末，此前出臺(tái)的1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃額度，余額為20億元，預(yù)計(jì)本次再貸款的申領(lǐng)和投放時(shí)間可能也偏長。

債券供給方面，超長期特別國債發(fā)行安排落定，地方政府專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏成變數(shù)。目前超長期特別國債的發(fā)行安排已經(jīng)落定，分?jǐn)傊?至11月發(fā)行，月發(fā)行量在1000億到1800億元之間，相對(duì)發(fā)行高峰在6至10月，月發(fā)行量為1500億到1800億元?？傮w而言，供給相對(duì)均衡，超長期特別國債發(fā)行沖擊資金面的擔(dān)憂顯著緩解。

地方政府專項(xiàng)債的發(fā)行節(jié)奏存在一定不確定性。官方多次提及加快地方債發(fā)行使用，截至5月中旬，地方政府專項(xiàng)債發(fā)行仍慢于預(yù)期，周度發(fā)行額度均低于1000億元，但根據(jù)目前公布的發(fā)行計(jì)劃，5月27日至5月31日新增專項(xiàng)債發(fā)行 1927億元，總地方債發(fā)行量達(dá)到4443億元，凈融資規(guī)模4000億元左右。地方政府專項(xiàng)債周度發(fā)行量明顯增加，疊加跨月資金需求影響，月末資金面或面臨一定壓力。同時(shí)今年地方政府專項(xiàng)債剩余額度較高，后續(xù)發(fā)行節(jié)奏成為債市供給的主要變數(shù)，可能影響債市走勢(shì)。

債市多項(xiàng)利空落地，短期市場(chǎng)或圍繞資金面波動(dòng)。從穩(wěn)地產(chǎn)政策對(duì)債市的影響來看，本次穩(wěn)地產(chǎn)政策從供需兩端發(fā)力，需求端政策較難快速見效，供給端政策打開了去庫存的想象空間，不過實(shí)施節(jié)奏或偏慢，短期可用再貸款規(guī)模相對(duì)有限。且政策出臺(tái)前債市已經(jīng)較為充分地反映了穩(wěn)地產(chǎn)政策加碼預(yù)期，政策出臺(tái)后投資者更關(guān)注地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)的變化，因此本次穩(wěn)地產(chǎn)政策落地后，債市表現(xiàn)偏向利空出盡。

4月國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總體平穩(wěn)，呈現(xiàn)工業(yè)生產(chǎn)、制造業(yè)、出口鏈條偏強(qiáng)，消費(fèi)、地產(chǎn)投資偏弱的結(jié)構(gòu)性分化特征，內(nèi)需仍需提振。供給上，超長期特別國債的發(fā)行計(jì)劃出爐，分?jǐn)傊?到11月份發(fā)行，集中供給擔(dān)憂減退，預(yù)計(jì)在地方政府專項(xiàng)債供給增加疊加繳稅壓力大的月份，降準(zhǔn)等流動(dòng)性對(duì)沖手段不會(huì)缺席，供給的利空影響也相對(duì)落地。

政策面上，未來如果地產(chǎn)端有更多資金需求，PSL也有增加的可能，結(jié)合當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)情況與近期取消房貸利率下限的舉措，預(yù)計(jì)未來央行仍有可能進(jìn)一步調(diào)降廣譜利率，包括LPR和存款利率，以進(jìn)一步引導(dǎo)實(shí)體融資成本下行和維護(hù)銀行正常息差，如果美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，或打開MLF利率的下調(diào)空間。

綜上，在供給端放量、穩(wěn)地產(chǎn)政策加碼利空落地后，債市短期或圍繞資金面波動(dòng)。本周臨近月末，疊加周度地方政府專項(xiàng)債供給明顯增加，資金面潛在壓力增強(qiáng)。短期債市還未擺脫窄幅震蕩格局，10年期國債利率震蕩中樞在2.25%~2.35%，建議投資者視資金面情況進(jìn)行區(qū)間操作。