近期美國(guó)就業(yè)、三季度GDP等數(shù)據(jù)利好頻傳，但是市場(chǎng)既因處于美國(guó)總統(tǒng)選舉時(shí)期不時(shí)傳出數(shù)據(jù)真實(shí)性的質(zhì)疑之聲，也因“財(cái)政懸崖”日益逼近懷疑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)性。我們認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在并將持續(xù)復(fù)蘇，進(jìn)而有助于推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)形勢(shì)對(duì)于預(yù)判未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)舉足輕重，在美國(guó)尤其如此。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)從未出現(xiàn)過(guò)衰退，除了2001年出現(xiàn)過(guò)一次房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍但經(jīng)濟(jì)收縮的情況之外。即使在2001年，經(jīng)濟(jì)衰退也只是短暫的，沒(méi)有產(chǎn)生深遠(yuǎn)的全局性影響。其背后的主要原因是：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)利率變化高度敏感；住宅占美國(guó)GDP的比重約為5%；房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高發(fā)揮“乘數(shù)效應(yīng)”，帶動(dòng)鋼材、玻璃、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”刺激占美國(guó)GDP70%左右的消費(fèi)需求增長(zhǎng)。

盡管美國(guó)季節(jié)性樓市旺季已經(jīng)結(jié)束，8月S&P/CS20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲2%，連續(xù)3個(gè)月上漲，且漲幅逐步擴(kuò)大，環(huán)比上漲0.88%，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲。這表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭有所加速。

盡管新房銷售僅占美國(guó)住房市場(chǎng)15%的份額，但是新房銷售被視為及時(shí)測(cè)算住房市場(chǎng)形勢(shì)并預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的更好指標(biāo)之一。因?yàn)椋路夸N售可以通過(guò)創(chuàng)造大量的投資、就業(yè)機(jī)會(huì)、消費(fèi)等對(duì)經(jīng)濟(jì)造成重大影響。新屋銷量和售價(jià)齊升也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的跡象。9月新屋銷售年率升至38.9萬(wàn)戶，創(chuàng)下2010年4月以來(lái)的最高水平，且好于預(yù)期的38.5萬(wàn)戶。與此同時(shí)，新屋售價(jià)中位值和平均值同比分別大幅攀升11.7%和14.5%。新屋庫(kù)存/銷售比降至4.5個(gè)月，為2005年10月以來(lái)最低。

盡管成屋市場(chǎng)不如新房市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接推動(dòng)作用大，但是成屋市場(chǎng)對(duì)預(yù)判美國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也是重要的。因?yàn)?，在美?guó)，成屋市場(chǎng)占住房市場(chǎng)的80%左右；成屋銷售能通過(guò)給買賣雙方帶來(lái)資本利得和給中介商帶來(lái)傭金收入，間接刺激經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。9月成屋銷售環(huán)比回落至475萬(wàn)戶，但8月讀數(shù)上修至48.3萬(wàn)戶，且創(chuàng)下2010年5月以來(lái)最高。成屋銷量的下滑主要是因?yàn)楦偃嗽敢獬鍪圩》俊?月可銷售成屋庫(kù)存環(huán)比大降3.3%至232萬(wàn)戶，庫(kù)存/銷售比降至5.9個(gè)月，為2006年3月以來(lái)最低。正因?yàn)槿绱耍?月成屋售價(jià)中位值同比上漲11.3%至18.39萬(wàn)美元。

美國(guó)NAHB/富國(guó)銀行住房市場(chǎng)指數(shù)已經(jīng)被證明是一個(gè)不錯(cuò)的記錄未來(lái)房屋銷售額的領(lǐng)先指標(biāo)。因?yàn)?，它是基于建造商直接反?yīng)，而建筑商又具有對(duì)當(dāng)前和未來(lái)房屋建筑趨勢(shì)的最好感覺(jué)。一般認(rèn)為，住房市場(chǎng)指數(shù)高于50，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康狀態(tài)。10月該指數(shù)升至41，雖仍低于50臨界值，但是已經(jīng)連續(xù)7個(gè)攀升，并且創(chuàng)下2006年6月以來(lái)新高。

營(yíng)建許可一般可以被視為新房市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)。一方面是因?yàn)椋绹?guó)國(guó)內(nèi)95%左右的州要求建筑公司在破土動(dòng)工以前取得營(yíng)建許可證；另一方面是因?yàn)?，它很好地反映了建筑商?duì)未來(lái)需求的信心。美國(guó)9月?tīng)I(yíng)建許可折年數(shù)環(huán)比大增11.6%至89.萬(wàn)戶，大超預(yù)期增至81萬(wàn)戶，并且創(chuàng)下2008年7月以來(lái)最高。更為重要的是，營(yíng)建許可的強(qiáng)勁增長(zhǎng)主要得益于獨(dú)戶營(yíng)建許可大增至2008年8月以來(lái)的最高55萬(wàn)戶。

在美國(guó)，建筑商在取得營(yíng)建許可后便可以破土動(dòng)工，新屋開(kāi)工則記錄了上個(gè)月住宅不動(dòng)產(chǎn)破土動(dòng)工的數(shù)量。9月新屋開(kāi)工折年數(shù)環(huán)比大增15%至87.2萬(wàn)戶，大超預(yù)期的增至77萬(wàn)戶，并且也創(chuàng)下2008年7月以來(lái)最高。獨(dú)戶新屋開(kāi)工情況是一個(gè)比多單元新屋開(kāi)工更為可靠的領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，因獨(dú)戶新屋是以消費(fèi)者的信心和需求為基礎(chǔ)的，而多單元新屋卻可能是出于投機(jī)需求或政策變動(dòng)。獨(dú)戶新屋開(kāi)工9月環(huán)比增11.05%，年率為60.3萬(wàn)戶，為2008年9月以來(lái)最高。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)走上持續(xù)復(fù)蘇之路，美聯(lián)儲(chǔ)自2007年次貸危機(jī)以來(lái)屢次下調(diào)基準(zhǔn)利率并一再延長(zhǎng)維持極低利率承諾的期限，還先后推出三輪量化寬松政策。超級(jí)寬松的貨幣政策推動(dòng)美國(guó)抵押貸款利率從2007年末的5.5%-6.2%降至目前的2.6%-3.5%。這一方面降低了購(gòu)房成本，刺激住房需求；另一方面降低了建房成本，刺激住房建設(shè)，進(jìn)而從供求兩端推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。更為重要的是，不同于前兩輪QE，最新推出的QE3是規(guī)模無(wú)上限結(jié)束無(wú)期限的量化寬松政策，并且購(gòu)債標(biāo)的由此前的以中長(zhǎng)期國(guó)債為主轉(zhuǎn)向僅購(gòu)買機(jī)構(gòu)抵押貸款支持債券。這將更有助于降低抵押貸款利率，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。

綜上，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升證明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正持續(xù)復(fù)蘇，NAHB/富國(guó)銀行住房市場(chǎng)指數(shù)、新屋開(kāi)工等先行指標(biāo)以及超寬松貨幣政策預(yù)示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)持續(xù)復(fù)蘇趨勢(shì)，進(jìn)而推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。