最近，身邊的人幾乎沒有不談房市的。說起都喜上眉梢：剛剛買入賺了多少……準備到哪里去再買……要想辦法買多幾套……。首付要湊？沒問題！首付貸、信用卡都可解決……房子買得多，就賺得多。至于幾百萬，上千萬的房貸如何還？還需要考慮嗎？房子一定漲的，到時賣掉就得，還怕還不起？！

如果您看過電影《大空頭》，肯定覺得這與電影里描述的2004-2005的美國樓市盛況以及購房者的心態(tài)簡直太像了。至于結(jié)局？根據(jù)常識，我不覺得會有大的不同。

但是，國內(nèi)樓市的各路參與者并不這么認為。于是，全國各地“地王頻出”，土地的價格屢創(chuàng)新高。在上海，就有了廣大市民為規(guī)避傳說中的“嚴厲限購”而排長隊離婚的全球獨一無二的怪象。房子，仿佛是一件萬能的投資工具，買到了就等于賺到了。大家都認為，最悲催的人生莫過于一直沒買房！

難道，中國房地產(chǎn)是永不終結(jié)的繁榮？難道大家忘了1980年代的東京，忘了1990年代的香港，忘了本世紀初的美國……忘了一切曾經(jīng)在眼前翻掉的前車？

諾貝爾經(jīng)濟得主、耶魯大學的席勒教授以“市場非有效”為主導思想提出的“非理性繁榮”一說較好地解釋了這一似乎是不可思議的現(xiàn)象。

席勒教授認為，投資者會對同一資產(chǎn)的估值，在短的時間里，給出截然不同的判斷。例如，本世紀初短短兩三年間，美國納斯達克指數(shù)，先上漲200%以上，然后再下跌70%；A股2015年上半年暴漲，下半年暴跌形成股災；其他各國股票市場的歷史上也經(jīng)常出現(xiàn)這種巨幅波動的現(xiàn)象。他用了“市場非有效假說”來解釋了這種現(xiàn)象。認為，人類的心理和決策過程中的“動物精神”（投資決策由本能驅(qū)動而不是理性分析），在很大程度上能有效解釋了為什么市場經(jīng)常會出現(xiàn)泡沫膨脹和泡沫破裂的現(xiàn)象。據(jù)此，他曾經(jīng)對于20世紀末美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫和破滅有準確的預言；也曾預言了美國房地產(chǎn)市場2005-2007年的房地產(chǎn)泡沫和破滅。其中，他在2005年提出，無論是房地產(chǎn)還是資本市場，一種資產(chǎn)的價格不可能長期偏離這一資產(chǎn)的長期平均收益水平，如果大幅超過的話，就會引發(fā)資產(chǎn)泡沫。正是基于對于美國房地產(chǎn)價格和租金比例，和房地產(chǎn)價格和居民收入比例的歷史數(shù)據(jù)的分析，就認為美國房地產(chǎn)市場開始進入泡沫階段……結(jié)果，我們已經(jīng)見證了美國房地產(chǎn)泡沫的膨脹與破滅。

然而，席勒教授對中國房價的預言，似乎就不那么靈光了。他在幾年前訪問中國的時候就表明，中國的房地產(chǎn)價格，不論從房價對居民收入的比例、房價對房租的比例，國際的橫向比較和歷史的縱比較來看，都處于一個相當高的水平。但是，國內(nèi)的房價依然連年向上……

“專家們”紛紛表示：中國國情特殊，房價只漲不跌。有知名人士甚至放言：數(shù)年后北京房價80萬一平米。誠然，我們有著貨幣擴張仍然過快令房價難以控制；不合理制度導致地方政府成為土地的超級壟斷者，從而土地價格易漲難跌，房價水漲船高了等特殊性。但是，如果“特殊性”能讓一種商品的價格只漲不跌，那么，世界上就不會有經(jīng)濟和金融危機了。這可能嗎？

其實，“國情特殊論”不光在國內(nèi)有市場，八十年代日本人提過，九十年代中香港人掛在嘴邊，之后，輪到美國，美國同樣特殊，永久受保護的產(chǎn)權(quán)，有全世界資本的流入預期，美元是全球接受的硬通貨，綜合國力受屈一指。然而，無論是上世紀末的高科技泡沫，還是十年前的房地產(chǎn)泡沫，都是盛極而衰，還引發(fā)了兩次危機，其中，后一次成了席卷全球的金融海嘯。

回到國內(nèi)，“非理性繁榮”也曾出現(xiàn)在股市，就在去年，參與者高舉著“互聯(lián)網(wǎng)＋”、“一帶一路”等大旗，把A股推上估值的顛覆，創(chuàng)業(yè)板的平均市盈率最高達150倍。當時，大家也曾高呼“牛市剛起步”，“我們這次完全不同”。其后是泡沫的破滅…..

實際上，席勒教授根據(jù)對美國一百多年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研究發(fā)現(xiàn)：美國過去100年歷史里的房價升值速度和該國的通貨膨脹速度相當。也就是從投資角度，并不能跑贏通貨膨脹。就“我國房價特殊”的說法而言，即使我們不把住房作為自住的消費品時，因而認為其價格水平更多與購房者收入水平關(guān)系不大，但是住房變?yōu)橥顿Y品時，其價格雖受各種政策預期的影響，其最根本的價格中樞決定因素是其長期的投資收益（也就是租金水平）。目前，在國內(nèi)大城市按現(xiàn)價買房所得的租金回報率普遍不足2%，明顯低于當前以及長期的無風險利率水平。這就說明，國內(nèi)房價的總體水平已遠在其價值中樞之上。因此，盡管，當前房地產(chǎn)已經(jīng)捆綁了中國經(jīng)濟，經(jīng)濟面臨下行壓力之際，各級政府不斷采取各種措施來刺激房市。但是，行政調(diào)控對于資產(chǎn)價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產(chǎn)泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。

至于房地產(chǎn)泡沫什么時候會破裂的問題，席勒教授的“動物精神”也很好了解釋了泡沫會往往會大得出乎人的預料，而且持續(xù)很長時間；但是，“是泡沫，就一定會破裂的”這一規(guī)律，古今中外無一例外。

盡管具體時間上存在變數(shù)，美國的加息是一定的；盡管現(xiàn)在無人能預知哪一根是壓垮駱駝的最后一根稻草，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)也是一定的。如果美國的貨幣政策收緊與國內(nèi)房價掉頭向下同時發(fā)生的話，下一輪全球性金融危機的發(fā)端一說恐怕不是天荒夜談了。

因此，敝人基于國人普遍超配房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀，建議把這部分配置降低下來，以避免在下一輪泡沫破滅中遭受重大損失。對于大多數(shù)投資人而言，由于人性貪婪與恐懼的弱點，難以做到逆市而動，那么，作壁上觀也是正確之舉。面對瘋狂的樓市，我勇于不參與？您請自便。

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