首先，是什么造就了中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)只漲不跌的不敗神話？以任澤平為首的方正宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，答案是城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)。其在報(bào)告中表示，過(guò)去幾十年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋，另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋。由于中國(guó)城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度(M2-GDP)超過(guò)美國(guó)、日本等主要經(jīng)濟(jì)體，造就了中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全球。

其次，中國(guó)房?jī)r(jià)到底高不高？報(bào)告引入“絕對(duì)房?jī)r(jià)”這一概念，指出全球前十二大高房?jī)r(jià)城市中，中國(guó)占據(jù)四席之多。報(bào)告強(qiáng)調(diào)，過(guò)去中國(guó)是房?jī)r(jià)收入比高，然而經(jīng)過(guò)2014-2016年這一波上漲，現(xiàn)在是絕對(duì)房?jī)r(jià)高，但中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家。世界房?jī)r(jià)最高的城市中(中心城區(qū)房?jī)r(jià))，中國(guó)香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

再次，如果用作為衡量“房痛指數(shù)”的指標(biāo)來(lái)衡量的話，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比處于什么水平？報(bào)告認(rèn)為，一二線城市偏高，三四線基本合理。最新全球房?jī)r(jià)收入比的十大城市里面，北上廣深占據(jù)了四席。方正宏觀認(rèn)為，中國(guó)一二線和三四線房?jī)r(jià)收入比的巨大差異可能反映了兩個(gè)因素：一是收入差距效應(yīng)，高收入群體向一二線城市集中；二是公共資源溢價(jià)，醫(yī)院、學(xué)校等向一二線城市集聚。中國(guó)目前房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，高于全球260%的平均水平。

此外，作為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，房地產(chǎn)去庫(kù)存情況一直備受關(guān)注。方正宏觀認(rèn)為，去化壓力比較大的是三四線中小城市。報(bào)告稱，庫(kù)存去化壓力比較大的城市大多為中小城市，且多集中在中西部、東北及其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這與三四線城市過(guò)度投資、人口及資源向一二線城市遷移的過(guò)程相符。

報(bào)告認(rèn)為，從美國(guó)、日本等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，后房地產(chǎn)時(shí)代人口繼續(xù)向大都市圈遷移，農(nóng)村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此，一二線主要是價(jià)格偏高風(fēng)險(xiǎn)，三四線主要是庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn).

最后，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿現(xiàn)狀，方正宏觀在報(bào)告中表示，居民杠桿快速上升但總體不高，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率快速上升。房地產(chǎn)杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開(kāi)發(fā)商債務(wù)杠桿，是衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。

報(bào)告援引數(shù)據(jù)表示，從國(guó)際比較看，中國(guó)居民杠桿水平低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。目前，中國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重為24%(其中個(gè)人購(gòu)房貸款15.1%)，雖然近些年這個(gè)比例不斷攀升，但比美國(guó)水平低很多，美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款占銀行信貸的比重持續(xù)下降，但仍高達(dá)33.2%。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，方正宏觀指出，其資產(chǎn)負(fù)債率上升過(guò)高過(guò)快，對(duì)銀行融資過(guò)度依賴。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系，明顯超過(guò)40%的國(guó)際平均水平。

報(bào)告結(jié)論認(rèn)為，2014-2016年在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，房?jī)r(jià)上漲更多地是貨幣現(xiàn)象，貨幣超發(fā)、低利率和信貸杠桿刺激了購(gòu)房需求，而地方政府土地供給節(jié)奏較慢。房?jī)r(jià)暴漲惡化了財(cái)富分配，增加了社會(huì)投機(jī)氣氛并抑制企業(yè)創(chuàng)新積極性。房?jī)r(jià)過(guò)高增加社會(huì)生產(chǎn)生活成本，容易引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。

方正宏觀建議，應(yīng)通過(guò)法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制；實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，避免大幅調(diào)整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；采取中性穩(wěn)健的貨幣政策；推動(dòng)財(cái)稅改革改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。