9月30日起至國(guó)慶黃金周結(jié)束，短短八天時(shí)間內(nèi)北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個(gè)城市先后密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。此次調(diào)控主要體現(xiàn)為限購(gòu)和限貸兩方面：大多數(shù)調(diào)控城市加強(qiáng)限購(gòu)，國(guó)內(nèi)限購(gòu)城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)；多數(shù)城市都大幅提高二套房的首付比例，意在限制投機(jī)性的購(gòu)房需求，對(duì)于首套房部分城市如北京也提高首付比例5個(gè)百分點(diǎn)，另有部分城市嚴(yán)格限制三套房以上購(gòu)房資格，打擊投機(jī)購(gòu)房。此次各地的調(diào)控政策基本為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，筆者認(rèn)為在2015年開始的這一輪一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲之后，調(diào)控措施的出臺(tái)標(biāo)志著著此輪房?jī)r(jià)已到達(dá)頂點(diǎn)，之前房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛的城市將出現(xiàn)小幅的調(diào)整，調(diào)整時(shí)間在一年左右。即使不出臺(tái)調(diào)控措施，房?jī)r(jià)的高燒也將逐漸退去，但是房?jī)r(jià)泡沫可能還會(huì)繼續(xù)膨脹一小段時(shí)間，后續(xù)的調(diào)整幅度也將更大，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成更負(fù)面影響，因此此時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施是正當(dāng)其時(shí)的。

房地產(chǎn)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生方方面面的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位，這也是房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)必須鼓勵(lì)發(fā)展的原因，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展都靠它，而房地產(chǎn)的發(fā)展必須要有居民購(gòu)買的推動(dòng)，而居民購(gòu)買的推動(dòng)力就是房?jī)r(jià)上漲。在房?jī)r(jià)仍在可承受的范圍內(nèi)，只要房?jī)r(jià)上漲、開發(fā)商有利可圖，開發(fā)商就會(huì)加大投資力度，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在GDP的占比看，1998-2005年房地產(chǎn)行業(yè)在GDP比重從4.0%緩慢升到4.5%，但自2005年以來(lái)這一比重快速提高，2007年達(dá)到5.1%，2008年受金融危機(jī)影響降到4.6%，隨后在2009年的政策刺激之下快速提高到5.4%，并在2013年達(dá)到6.0%，2015年比重則為6.1%創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)行業(yè)增加值為4.13萬(wàn)億，而2016年極有可能繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。

換個(gè)角度，從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率來(lái)看，更能顯示出房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)。2006年以前，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率都在6%以下，2006年-2007年貢獻(xiàn)率達(dá)到7%以上最高為8.1%，而后2008年受全球金融危機(jī)影響貢獻(xiàn)率下降到最低0.5%；2009年在政策刺激之下重新上升到6.7%；2010-2011年在地產(chǎn)調(diào)控之后貢獻(xiàn)率緩慢下降，2013年在剛需和信貸的推動(dòng)之下貢獻(xiàn)率上漲至7.5%；隨后2014年進(jìn)入低谷，從2015年開始房?jī)r(jià)上漲，至2016年全國(guó)一二線城市普漲，今年一二季度房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到創(chuàng)歷史新高的8.4%和8.2%，三季度的貢獻(xiàn)率預(yù)計(jì)也不會(huì)低于7%，歷史上連續(xù)這么高貢獻(xiàn)率的底氣絕無(wú)僅有，往往后續(xù)會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的疲軟，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率預(yù)計(jì)在明年降到3%以內(nèi)。從房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率看，呈現(xiàn)出小周期的特點(diǎn)，貢獻(xiàn)率高點(diǎn)分別在2007年、2009年、2013年和2016年，2-3年出現(xiàn)一個(gè)高點(diǎn)。換個(gè)角度，從房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平來(lái)看，這種周期性的特征更加顯著，3年一個(gè)小周期，并且一般是2年大幅上漲、1年小幅小跌。

第一輪房?jī)r(jià)周期是是2006-2008年，先是2006-2007年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，外圍美國(guó)經(jīng)濟(jì)處于次貸危機(jī)前的房?jī)r(jià)泡沫頂峰，各種歌舞升平的祥和景象，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出口快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速高達(dá)兩位數(shù)，加上A股也處于泡沫巔峰期，各種有利因素推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。但是緊接著美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)受外圍因素影響出口增幅下降，經(jīng)濟(jì)增速放緩，2008年四季度經(jīng)濟(jì)增速?gòu)哪瓿醯?1.5%降到7.1%，經(jīng)濟(jì)增速下降意味著收入的放緩，對(duì)房?jī)r(jià)造成打擊，2008年房?jī)r(jià)全年下跌10%左右。

第二輪周期從2009年的刺激政策開始，持續(xù)3年，在“四萬(wàn)億”的刺激政策出臺(tái)后，2009年房?jī)r(jià)立竿見影，止跌回升當(dāng)年上漲40%以上，并在2010年繼續(xù)上漲20%，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲加上通脹的抬升使得央行開始收緊貸款和房貸政策，并且在2011年初北京執(zhí)行外地人納稅、社保滿五年的限購(gòu)政策，在史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)措施之下同時(shí)由于前期漲幅過(guò)大北京房?jī)r(jià)在2011年限購(gòu)之后出現(xiàn)小幅下跌，跌幅10%左右。

第三輪的周期也是持續(xù)三年，為2012-2014年，限購(gòu)政策對(duì)北京房?jī)r(jià)的限制作用僅維持了1年，在大量人口涌入的剛需之下，北京房?jī)r(jià)在2012年上半年止跌回升，并且在2012年6月和7月的連續(xù)兩次降息的推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)開始新一輪的快速上漲，一直持續(xù)到2013年底，此輪上漲房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到30-40%，進(jìn)入2014年成交逐漸冷卻，房?jī)r(jià)上漲乏力，出現(xiàn)小幅下跌，此次為市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)行為，跌幅較小僅為6%左右。

最近的一輪周期從2015年開始啟動(dòng)，由央行的連續(xù)降準(zhǔn)降息觸發(fā)，貸款利率降低顯著提升了居民購(gòu)買力，引發(fā)了此輪居民加杠桿的熱潮。2014年11月央行對(duì)貸款基準(zhǔn)利率大幅下調(diào)40bp，并且央行在2015年有5次降息，力度之大前所未有，5年期以上貸款利率為4.90%，較2014年下降165bp，且為我國(guó)歷史最低值，這直接降低了居民還貸的成本，提升了加杠桿的能力，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。這輪北上深等一線城市的房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)驚人，在一年多時(shí)間內(nèi)漲幅高達(dá)40%-50%，而且這是在房?jī)r(jià)已然較高的前提下的快速上漲，全市平均單價(jià)漲幅超過(guò)1萬(wàn)，更是歷史最高水平。

按照三年一小周期的規(guī)律，這輪房?jī)r(jià)從2015年初開始上漲接近兩年，漲幅也基本為歷次最高水平，在國(guó)慶接二連三的限購(gòu)限貸政策出臺(tái)之后，將顯著降低居民的購(gòu)買力特別是打擊投機(jī)性需求。因此，筆者認(rèn)為此輪房?jī)r(jià)的上漲應(yīng)該接近尾聲，按照兩年大漲一年小跌的規(guī)律，在這兩年的迅猛上漲之后，明年2017年將是小跌的一年。

但是，從大周期看，房地產(chǎn)大幅上漲的大周期或已結(jié)束，這輪房?jī)r(jià)上漲與三四線城市并沒有太大關(guān)系，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)和人口流入仍是決定房?jī)r(jià)上漲的基本要素，當(dāng)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房屋供需平衡時(shí)，今天的三四線城市可能就是明天的一線城市。

目前有幾方面的因素影響長(zhǎng)期房?jī)r(jià)，一是從房屋供需關(guān)系看，2012年城市人均住房面積就達(dá)到33平米以上，全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了住房的供需平衡，未來(lái)房?jī)r(jià)更有可能呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，人口流出、經(jīng)濟(jì)增速較慢的地區(qū)房?jī)r(jià)難以上漲；二是從房貸能力看，目前按揭貸款利率已經(jīng)降到歷史低位，再降息刺激房?jī)r(jià)的空間極為有限，而且收入增長(zhǎng)放緩，居民承受房貸的能力也接近極限；三是從杠桿水平看，目前我國(guó)居民中長(zhǎng)期住房貸款達(dá)到18.2萬(wàn)億，已達(dá)到GDP的25%，而2012年以前尚不到15%，而日本房貸余額/GDP在1985年以前穩(wěn)定在20%左右，在地產(chǎn)泡沫頂峰1990年為25%左右，這輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中居民杠桿也快速上升甚至接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平泡沫時(shí)的水平，風(fēng)險(xiǎn)顯著上升。

目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)和居民債務(wù)負(fù)擔(dān)加重、居民杠桿較高，這種環(huán)境下房地產(chǎn)全面大幅上漲的周期或已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)房?jī)r(jià)總體趨于平穩(wěn)，局部出現(xiàn)分化，供過(guò)于求的三四線城市房?jī)r(jià)下跌，具有活力的一線城市仍然會(huì)保持相對(duì)堅(jiān)挺或小幅回調(diào)后繼續(xù)上漲，但漲幅也將遠(yuǎn)低于過(guò)去十年的大周期。