今年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)一波三折，市場(chǎng)普遍看漲時(shí)轉(zhuǎn)入下跌，在市場(chǎng)看跌時(shí)轉(zhuǎn)入上漲，新舊周期之爭(zhēng)不斷。對(duì)于供給側(cè)的改革推動(dòng)產(chǎn)能去化、供給收縮分歧不大，但是對(duì)于需求端的走勢(shì)則看法各異，其中一個(gè)關(guān)鍵變量在于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資和基建投資歷來(lái)是支撐宏觀經(jīng)濟(jì)總需求的支柱，尤其是在去產(chǎn)能嚴(yán)格推進(jìn)的階段。隨著房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)銷售、投資增速下滑的擔(dān)憂較大，由此看跌經(jīng)濟(jì)總需求，實(shí)際上房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)超預(yù)期，并且將繼續(xù)維持偏高速度增長(zhǎng)。

去年9月開始，全國(guó)范圍內(nèi)陸續(xù)推出房地產(chǎn)限購(gòu)等政策，到今年3月開始又一輪更為嚴(yán)格的全方位調(diào)控政策，全國(guó)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)較為明顯的回落，尤其是一線城市銷售下跌。一般而言，銷售領(lǐng)先投資半年到一年時(shí)間，市場(chǎng)推斷房地產(chǎn)投資會(huì)加速下滑，年初以來(lái)普遍預(yù)期今年房地產(chǎn)投資趨于下行。但今年從2月開始地產(chǎn)投資一直較為強(qiáng)勁。至7月底地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)7.9%，雖然較4月高點(diǎn)有所回落，依然高于去年全年的增長(zhǎng)6.9%。

地產(chǎn)投資可以拆分成四部分，即建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購(gòu)置投資、其他費(fèi)用投資，其中建筑工程投資、安裝工程投資是地產(chǎn)投資中比較典型的組成部分，其他費(fèi)用主要是以土地購(gòu)置費(fèi)為主。今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積顯著上升，1—7月累計(jì)同比增加11.0%，不僅高于去年全年的-3.4%，更突破了2013年9月9.9%的前期高點(diǎn)。相應(yīng)地，土地購(gòu)置費(fèi)也從去年全年的6.2%迅速攀升至1-7月的16.1%。另一口徑的土地成交價(jià)款累計(jì)同比則高達(dá)41.0%。實(shí)際上，從對(duì)累計(jì)同比的拉動(dòng)角度看，1—7月地產(chǎn)投資7.9%的增長(zhǎng)中，單土地購(gòu)置就貢獻(xiàn)了2.8%。今年4月6日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，根據(jù)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期，確定房地產(chǎn)供給的規(guī)模和節(jié)奏。由此，土地供應(yīng)必然會(huì)增加。

當(dāng)前對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控以去庫(kù)存為主要目標(biāo)，但結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)庫(kù)存需求也是存在的，主要集中在一線城市和二線城市。雖然這些城市擁有嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但潛在需求依然強(qiáng)勁，經(jīng)歷了前期購(gòu)房熱潮，現(xiàn)有商品房庫(kù)存也較低。此外，一二線城市土地供給擴(kuò)大后，獲得土地的地產(chǎn)開發(fā)商也必須在一定時(shí)間內(nèi)推進(jìn)開工。三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存去化也是較快的，房地產(chǎn)投資的空間被打開。

今年4月至年底地產(chǎn)投資總體略有回落，不會(huì)出現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)，也不會(huì)迅速跌落，全年增速在7%左右，并不會(huì)像市場(chǎng)預(yù)期的那樣大幅下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的韌性將超出市場(chǎng)預(yù)期。作為工業(yè)品需求的重要支撐，房地產(chǎn)投資維持偏高速增長(zhǎng)，再疊加供給側(cè)改革、環(huán)保限產(chǎn)，供需缺口繼續(xù)朝著有利于上游工業(yè)品價(jià)格的方向演進(jìn)。