近年來，因為可實現(xiàn)資產變現(xiàn)，改善資本結構，在保持物業(yè)控制的同時擁有持續(xù)性收入等諸多優(yōu)勢，房地產信托（REITs）備受業(yè)內關注。REITs以信托方式組成，主要投資于房地產項目，是在交易所發(fā)行上市的股權性質的資產證券化產品，信托單位持有人享有來自房地產租金收入的回報。

由于我國的REITs市場尚未成熟，國內不少房地產企業(yè)在早年便開始嘗試在境外發(fā)行REITs。其中，新加坡已經發(fā)展成亞洲第二大REITs市場，僅次于日本。今天，筆者就為大家介紹一家在新加坡交易所上市的房地產信托——北京華聯(lián)商業(yè)信托。

輕資產登陸新交所

2015年12月11日，北京華聯(lián)集團（BHG）旗下的房地產商業(yè)信托——北京華聯(lián)商業(yè)信托（BHG Retail REIT）成功在新加坡交易所主板掛牌交易。它的目標是直接或間接投資于由主要用于（無論是完全還是部分）零售用途的收益性房地產及房地產相關資產組成的多元化投資組合。此次REITs成為中國大陸第一只在新加坡上市的商業(yè)房地產投資信托。該信托發(fā)售價為每股0.8新元，發(fā)售超過4.9272億股，其中供公眾認購的超過1.5116億股，總計約1.209億新元（折合人民幣約5.54億元）。

北京華聯(lián)商業(yè)信托近一年股價走勢圖（代碼：BMGU）

據(jù)了解，華聯(lián)方面走上輕資產之路，與其在2005年和首次入華的新加坡凱德商用牽手不無關系。當時，凱德剛來中國不久，對市場并不了解，華聯(lián)作為參謀為其推薦物業(yè)。當時雙方的合作形式主要有三種：第一，凱德收購物業(yè)，華聯(lián)作為主力店入駐；第二，凱德和華聯(lián)聯(lián)合收購，但資本主要由凱德解決；第三，凱德直接向華聯(lián)購買物業(yè)，華聯(lián)只保留經營權。那次合作，算是正式拉開了北京華聯(lián)集團在商業(yè)地產界的輕資產模式。

目前，北京華聯(lián)商業(yè)信托的資產主要包括了5個中國的商業(yè)地產項目，定位精準，資產組合優(yōu)良且富有強性。這些資產的總凈可出租面積約156000平方米，平均租用率達到98%以上。持續(xù)、穩(wěn)定的高出租率，也為公司帶來了良好的收益表現(xiàn)。截至2017年年底，北京華聯(lián)商業(yè)信托的市場收益率比新加坡10年期國債收益率高出539個基點。據(jù)戴德梁行預測，未來幾年，北京華聯(lián)商業(yè)信托的物業(yè)租金將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

背景優(yōu)勢明顯

作為中國零售巨頭北京華聯(lián)集團旗下中國上市子公司北京華聯(lián)商廈股份有限公司的百貨公司品牌，北京華聯(lián)商業(yè)信托有著明顯的背景優(yōu)勢。北京華聯(lián)集團成立于1993年，是目前中國商務部所支持的15個大型零售企業(yè)之一，主要經營購物中心、超市和奢侈品百貨公司。此外，還涉足于國際零售合作關系領域。北京華聯(lián)商業(yè)信托可以間接從北京華聯(lián)集團的廣大網(wǎng)絡中受惠。

盡管在商業(yè)地產運營層面來看，北京華聯(lián)團隊整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，但在集團背景與戰(zhàn)略業(yè)態(tài)布局層面，國內鮮有地產商可以達到“華聯(lián)標準”。中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利曾表示，北京華聯(lián)有著公司背景、地緣優(yōu)勢（在一線城市握有大量物業(yè))等獨特性，上市資產在新加坡也有類似形態(tài)的項目，正是因為擁有這些復雜的構成特質，北京華聯(lián)才得以用超出預期的速度走上信托之路，這也讓眾多地產商難以效仿。

通過中國消費市場帶動公司增長

近年來，中國經濟增長強勁，中國城市居民的人均可支配收入及零售業(yè)銷售額都處在與日俱增的水平。中國消費市場的這一增長趨勢對將重心放在中國的北京華聯(lián)商業(yè)信托來說無疑是一個利好。這一利好，將直接帶動公司收益增長。

另一個對北京華聯(lián)商業(yè)信托的發(fā)展前景帶來利好的因素是，中國正逐漸轉向通過國內消費帶動經濟增長。據(jù)中國商務部數(shù)據(jù)顯示，中國零售業(yè)銷售額將繼續(xù)每年約10%的增長，并力爭在2020年達到7.2萬億美元的產值，成為全球最大的零售市場。北京華聯(lián)商業(yè)信托首席執(zhí)行官陳懿璘稱，宏觀經濟將是公司發(fā)展的主要驅動力。

為何選擇在新交所上市？

眾所周知，REITs是一種十分成熟、國際通行的大型商業(yè)物業(yè)投資行為。而新加坡的REITs市場十分成熟。數(shù)據(jù)顯示，自2002年7月起，隨著第一個REITs在新加坡發(fā)起至今，已經有超過30個REITs。其中，不乏大量來自中國、印尼、日本等國的發(fā)起人選擇在新加坡REITs上市。

談及選擇在新加坡上市的原因，陳懿璘表示，新加坡是繼日本之后亞洲第二個推出REITs的國家，也是亞洲規(guī)模第二大的REITs市場，機構投資者和個人投資者的投資規(guī)模分別占70%和30%。相較其它資本市場，有著更為優(yōu)越的環(huán)境。截至2018年2月19日，新加坡交易所REITs的平均到期收益率為6.4%，在亞太REITs市場中處于較高水平。從目前來看，北京華聯(lián)商業(yè)信托選擇在新加坡上市似乎不失為一個正確的選擇。

風險提示：投資有風險，本報告為個人觀點，僅供參考，不構成投資建議。

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