企業(yè)頭頂融資的“緊箍咒”，投資者卻腳踩增持的“風火輪“，房地產(chǎn)行業(yè)注定要成為市場關(guān)注的焦點。

最近兩個月，房地產(chǎn)金融受到全方位監(jiān)管，樓市資金的“水龍頭”被進一步擰緊，這也讓很多投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的未來高喊看空。不過，不少的產(chǎn)業(yè)資本、金融資本卻依然對地產(chǎn)行業(yè)的投資價值和發(fā)展前景繼續(xù)信心滿滿，并且公開對相關(guān)標的做出了增持的舉動。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅9月以來，A股公司就有金融街（000402）、臥龍地產(chǎn)（600173）、香江控股（600162）、濱江集團（002244）、廣宇集團（002133）等5家地產(chǎn)類上市公司發(fā)布了實控人或其他資本增持的公告，涉及的資金規(guī)模并非小數(shù)目，比如金融街、香江控股的增持涉資分別達到了7.59億元、5.95億元。

而H股公司中，富力地產(chǎn)（02777）獲摩根大通增持，涉資2081.67萬港元；龍湖集團（00960）被大股東吳亞軍家族信托(Charm Talent International Limited)增持540.64萬港元。

一邊是唱空的“友情“，一邊是唱多的”愛情“，這是否讓你唱起了“左右為難“？

融資難，地產(chǎn)行業(yè)難免被唱衰

房地產(chǎn)行業(yè)一直是最受投資者關(guān)注的行業(yè)之一。就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資難已是少有爭議的事實。

5月17日，銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（即“23號文”），23號文針對房企的一些“曲線”融資方式作出了指示，禁止信托公司向“四證”不全的開發(fā)商直接提供融資；或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地岀讓價款提供融資等。

最近，這種限制房企融資的趨勢又出現(xiàn)了進一步強化，比如較多信托公司在窗口指導的要求下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不能新增，信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模和比例在7月份后都出現(xiàn)了明顯的下滑。另外，監(jiān)管層還對房地產(chǎn)開發(fā)貸款也進行了限制，規(guī)定余額不能超過3月底的規(guī)模。

由此可見，房企近來面臨的融資環(huán)境可謂嚴峻。對此，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾在8月底的公司業(yè)績發(fā)布會上用“史無前例”一詞來形容嚴峻之程度。而聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學家李奇霖則干脆表示“房企融資的凜冬已至“。

房地產(chǎn)行業(yè)向來就是資金密集行業(yè)，在融資端口被極度收緊后，行業(yè)后續(xù)的投資力度大概率出現(xiàn)加速下行是完全可以預料的，而且這種趨勢將會持續(xù)一定的時間，最終傳導給大部分房企的將會是致命的結(jié)果。

由于利空非常，房地產(chǎn)行業(yè)也立即出現(xiàn)了投資者“用腳投票“的現(xiàn)象。整個8月，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)大跌6.08%，跌幅遠超大盤，上證指數(shù)當月跌幅為1.58%。

不過，一味唱空是否可取呢？多方資金已醞釀抄底，并付諸行動。

慧眼識珠，金融產(chǎn)業(yè)資本輪番上陣

在行業(yè)利空來襲時，總是有一些善于發(fā)現(xiàn)機會和敢于挖掘價值的資金存在，這就是市場的最大魅力之一。

從公開的信息來看，不少的產(chǎn)業(yè)資本、金融資本依然對房地產(chǎn)行業(yè)表示看好，并用增持行動表達了看法。

9月5日，廣宇集團發(fā)布公告表示，該公司實際控制人王軼磊的一致行動人單玲玲于9月4日增持公司股份1385700股，占該公司總股本的0.18%，增持金額為460.75萬元。單玲玲表示，自2019年9月4日至2020年3月3日，計劃合計增持金額不低于1000萬元（含此次的460.75萬元），此次增持是基于對該公司未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的信心、對該公司價值和管理團隊的認可、對該公司股票價值的認真分析與合理判斷而作出的決定。

9月9日，金融街發(fā)布公告稱，該公司股東長城人壽保險股份有限公司于9月6日在二級市場以大宗交易方式受讓了四家公司所持有的金融街股份，轉(zhuǎn)讓數(shù)量總計89026229股，占金融街總股本的2.9785%，轉(zhuǎn)讓價格為8.53元/股，涉資約7.59億元。

9月11，香江控股發(fā)布公告稱，金鷹基金、金元順安擬分別將其持有的1.18億股、1.18億股轉(zhuǎn)讓至該公司控股股東南方香江的股票賬戶，每股轉(zhuǎn)讓價格為2.52元，南方香江此次合計受讓的股份總數(shù)為2.36億股，占該公司總股本的6.955%，股份轉(zhuǎn)讓價款合計5.95億元。

同一日，濱江集團發(fā)布公告表示，實際控制人、董事長戚金興于9月10日、11日通過二級市場合計增持了該公司股票258.48萬股，占該公司總股本的0.08%。戚金興不排除進一步增持公司股票的可能。

9月16日，臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動的提示性公告稱，浙江龍盛在2019年8月19日至2019年9月16日間通過上海證券交易所系統(tǒng)以集中競價方式增持股份35055989股，占該公司總股本的5.00%。

在此之前，中國平安剛完成買入中國金茂15.2%股份，位居該公司第二大股東。泰康人壽則再次增持保利地產(chǎn)0.97%股權(quán)，將持股比例上升至6.27%。

金融資本、產(chǎn)業(yè)資本輪番增持地產(chǎn)股，表明房地產(chǎn)資產(chǎn)不僅契合資本配置的需要，并且依然具備一定的投資價值。

長線有機會，地產(chǎn)股投資邏輯值得關(guān)注

地產(chǎn)股的投資機會和投資價值又體現(xiàn)在哪里呢？

首先，從估值方面看，2012年至今，房地產(chǎn)板塊估值的峰值和底部相對穩(wěn)定，截至9月18日，地產(chǎn)板塊動態(tài)PE為7.3倍，比2018年10月18日的底部估值水平（6.9倍動態(tài)PE）高6%，已處在近幾年的次低位，一些優(yōu)勢地產(chǎn)股顯然已經(jīng)具備長期配置價值。

其次，股息國債利差或持續(xù)走高，又使得地產(chǎn)股的長線投資價值更加凸顯，這也是保險資金鐘情地產(chǎn)股的原因之一。繼2018年7-8月、10月以及2019年初后，地產(chǎn)板塊的股息率再次與10年期國債收益率基本持平，達到3.1%。華創(chuàng)證券預計，在目前全球流動性寬松以及我國經(jīng)濟下行壓力極大的背景下，后續(xù)10年期國債收益率繼續(xù)下行趨勢，而房地產(chǎn)板塊業(yè)績確定性更強之下股息率將大概率繼續(xù)走高。

尤其值得提及的是，主流房企的分紅比例并不小，數(shù)據(jù)顯示2015-2018年10家主流房企的平均分紅比例為37%，這樣的分紅情況對于保險資金和產(chǎn)業(yè)資本等長線資金顯然具有不可忽視的吸引力。

最后，針對因政策收緊而導致行業(yè)普遍融資困難的問題，分析人士則建議投資者理性分析和區(qū)別對待。總體而言，優(yōu)質(zhì)房企依然是銀行的主要客戶，而對非標融資較為依賴的中小房企顯然對開發(fā)貸收緊等政策逼迫更有壓力，因此，所謂“房企融資難“具有一定的結(jié)構(gòu)性。從這個角度看，那些具有信用優(yōu)勢、周轉(zhuǎn)速度和產(chǎn)品影響力的優(yōu)質(zhì)房企依然不愁沒錢賺，而對應(yīng)的公司股票則值得投資者保持關(guān)注。

從另一側(cè)面看，政策端和融資端的邊際收緊，表明房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來新一輪洗牌，其結(jié)果將加速地產(chǎn)公司集中度提升，行業(yè)若出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、強者恒強的局面，對地產(chǎn)板塊估值的提升未嘗也不是一種刺激。