新交所上市的S-REITs中，至少有5只100%的資產(chǎn)位于中國(guó)。其中，市值最大的3只REITs和商用信托是：凱德商用中國(guó)信托、砂之船房地產(chǎn)投資信托和大信商用信托，這3只信托均在中國(guó)持有購(gòu)物中心資產(chǎn)。

在過去幾周，砂之船房地產(chǎn)投資信托公布了第一季度（截至2020年3月31日）的業(yè)績(jī)，而選擇半年公布一次業(yè)績(jī)的凱德商用中國(guó)信托和大信商用信托則提供了第一季度的最新業(yè)務(wù)情況。

收益亮點(diǎn)

2020年第一季度（截至3月31日），砂之船房地產(chǎn)投資信托的每單位派息（DPU）為1.33分新元，同比下降19.4%，占可分配總收入1,600萬新元的100%。大信商用信托享有分配豁免的每單位派息為0.71分新元，不享有分配豁免的每單位派息為0.50分新元，同比分別下降58.2%和47.4%。分配豁免是指主要單位持有者放棄了從信托中獲得分配的一部分權(quán)利。

來源：公司數(shù)據(jù)

凱德商用中國(guó)信托表示，在第一季度，其根據(jù)租戶的要求和需求，為他們提供了個(gè)性化定制解決方案，包括分期支付大筆租金以緩解現(xiàn)金流需求，并實(shí)施靈活的租賃策略。盡管2020年第一季度購(gòu)物者總?cè)肆骱妥鈶艨備N售額分別同比下降37.6%和42.5%，但該信托指出，3月份出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，購(gòu)物者總?cè)肆飨啾?月反彈105%，租戶總銷售額同比飆升189%。

砂之船房地產(chǎn)投資信托指出，由于從2020年1月末至3月中旬臨時(shí)關(guān)閉了所有四家奧特萊斯商場(chǎng)，以防止新型冠狀病毒肺炎的擴(kuò)散，其2020年第一季度的奧特萊斯總額同比下降了55.7%。雖然臨時(shí)關(guān)閉導(dǎo)致銷售額下降，但根據(jù)委托管理協(xié)議（EMA），由于來自贊助商的EMA租金收入有固定成分，2020年第一季度EMA租金收入（不包括直線調(diào)整）僅下降了17.1%。在EMA模式下，這一固定的組成部分確保盡管在關(guān)閉的情況下租金收入依然穩(wěn)定。固定部分收入每年增長(zhǎng)3%。

注：2020年第一季度新加坡元：人民幣平均匯率為1：5.0339

來源：公司數(shù)據(jù)

今年第一季度，受新型冠狀病毒肺炎的影響，大信商用信托的物業(yè)凈收入同比下降30.4%至1,040萬新元，而收入同比下降21.0%至1,370萬新元。2020年2月和3月，該REIT向租戶提供了約600萬新元的租金回贈(zèng)。

債務(wù)概況

截至2020年3月31日，這3只信托的平均總資產(chǎn)負(fù)債率為33.5%，而截至2019年12月31日，這3只信托的平均總資產(chǎn)負(fù)債率為33.7%。砂之船房地產(chǎn)投資信托的總資產(chǎn)負(fù)債率最低，為28.5%，而大信商用信托的總資產(chǎn)負(fù)債率最高，為36.2%。

來源：公司數(shù)據(jù)

~總借款

*在岸和離岸債務(wù)合計(jì)；新加坡元：人民幣匯率為1：5.1739 （截至2019年12月31日）和1：4.9724（截至2020年3月31日）

^在岸債務(wù)；大信商用信托離岸債務(wù)加權(quán)平均到期期限為1.1年

來源：公司數(shù)據(jù)

前景展望

凱德商用中國(guó)信托

在仍具挑戰(zhàn)性的商業(yè)環(huán)境中，未來短期波動(dòng)性預(yù)計(jì)仍將出現(xiàn)

對(duì)2020年下半年政府支持商業(yè)刺激政策持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁之際，積極把握機(jī)遇

保持抗壓性和高質(zhì)量的投資組合，以滿足強(qiáng)勁的需求和必要支出

組建經(jīng)驗(yàn)豐富的本地團(tuán)隊(duì)，具有強(qiáng)大的領(lǐng)域知識(shí)，能夠捕捉新的零售和消費(fèi)趨勢(shì)

利用數(shù)字化方案啟動(dòng)增強(qiáng)客戶粘性計(jì)劃，捕捉轉(zhuǎn)變中的消費(fèi)偏好和支出

以成本約束建立健康流動(dòng)性

為2020年至2026年到期的1.5億新元定期貸款提早再融資；以保障在延伸的年期中獲得具競(jìng)爭(zhēng)的利率

2021年前無到期的長(zhǎng)期債務(wù)

獲得銀行和中期票據(jù)（MTN）計(jì)劃的大力支持

未提取的未承諾債務(wù)貸款達(dá)2.371億新元，并有3個(gè)月的存款保障可隨時(shí)動(dòng)用

通過推遲非必要資本支出來保有現(xiàn)金流

減少一般和管理費(fèi)用

砂之船房地產(chǎn)投資信托

大量營(yíng)銷工作、在線客戶聯(lián)系，并組織活動(dòng)幫助客戶產(chǎn)生和保有興趣，從而減輕新型冠狀病毒肺炎帶來的影響

由于中國(guó)是首批從2020年4月開始恢復(fù)和重啟經(jīng)濟(jì)的國(guó)家之一，砂之船房地產(chǎn)投資信托有能力從2020年第2季度開始恢復(fù)其表現(xiàn)

由于零售奧特萊斯行業(yè)是反周期的，因此它對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的抗壓性持續(xù)增強(qiáng)

該REIT將繼續(xù)保持客戶聯(lián)系，并在未來幾個(gè)月通過其在線和社交媒體平臺(tái)以及商場(chǎng)舉行多次促銷活動(dòng)增加銷售額

近期，新交所上市REITs的總資產(chǎn)負(fù)債率上限從45%放寬至50%，這為砂之船房地產(chǎn)投資信托提供了更高的債務(wù)上升空間和資本管理靈活性，以通過提高收益率的收購(gòu)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)

大信商用信托

針對(duì)新型冠狀病毒肺炎的爆發(fā)，中國(guó)政府迅速出臺(tái)貨幣和財(cái)政政策

預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)不確定性，商業(yè)環(huán)境仍面臨挑戰(zhàn)

該信托對(duì)2020年下半年的表現(xiàn)仍保持樂觀態(tài)度；并將繼續(xù)密切觀察形勢(shì)，為短期挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備

其現(xiàn)有的租賃結(jié)構(gòu)具有高抗壓性；該信托將尋求優(yōu)化租戶組合，并與租戶建立友好關(guān)系

經(jīng)驗(yàn)豐富并對(duì)零售趨勢(shì)了解和敏感的本地員工正在利用O2O平臺(tái)滿足消費(fèi)者不斷變化的需求

財(cái)務(wù)狀況良好，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)

實(shí)施嚴(yán)格的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)管理策略

關(guān)于擬收購(gòu)新都匯順德店和新都匯坦背店的最新進(jìn)展情況：

受新型冠狀病毒肺炎的影響，推遲了曾提議為收購(gòu)融資的增發(fā)1.2個(gè)新信托基金單位的私人配股方案

隨著近期人民幣兌新加坡元匯率的走強(qiáng)和信托單位市場(chǎng)價(jià)格的下跌，新信托基金單位的配股數(shù)量可能超過特別股東大會(huì)批準(zhǔn)的1.2億個(gè)

在此情況下，信托管理人將利用在2019年4月18日年度股東大會(huì)上從單位持有人獲得的一般單位發(fā)行授權(quán)，發(fā)行任何額外信托單位

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