6月21日，首批九只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來上市一周年。無論從運營層面還是從二級市場表現(xiàn)看，首批項目一年來運作平穩(wěn)，獲得較高的市場認可，參與的投資者也日益多元化。在首批項目有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場、促進基建項目投融資良性循環(huán)的同時，更多項目正在持續(xù)“上新”，涉及領(lǐng)域更加多元化。

來源：Wind、海通證券研究所

運行平穩(wěn)交投活躍　二級市場溢價增厚收益

整體來看，盡管不同行業(yè)類型REITs的價格表現(xiàn)有所分化，除平安廣州廣河REIT累計跌幅超7%外，其他產(chǎn)品均呈上漲態(tài)勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿，首批九只公募REITs上市以來平均漲幅達21%。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以近40%的漲幅位居榜首，中航首鋼綠能REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅也超過20%。

國金證券統(tǒng)計顯示，成交量方面，今年以來博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的日均成交量較高，分別為776萬份、660萬份、502萬份。估值方面，目前平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT的IRR（內(nèi)部收益率）較高，分別為7.47%和5.69%；現(xiàn)金分派率方面，特許經(jīng)營權(quán)類項目分派率普遍較高，其中，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT的實際分派率均達到10%以上。

浙商證券首席經(jīng)濟學(xué)家李超認為，首批公募REITs多數(shù)在二級市場出現(xiàn)溢價情況，反映了市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)定分紅率的再定價。尤其是產(chǎn)權(quán)類項目（如產(chǎn)業(yè)園），具備不動產(chǎn)屬性、內(nèi)嵌抗通脹屬性，疊加穩(wěn)定的分紅比率，相關(guān)稀缺性底層資產(chǎn)具備較好的增值空間。2022年以來，收益穩(wěn)定的REITs底層資產(chǎn)和適度壓低的長端利率，都有利于REITs市場發(fā)展，REITs市場正在迎來高質(zhì)量發(fā)展期。北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢也表示，試點項目運行至今獲得了較高的市場認可度。其中，底層資產(chǎn)運營表現(xiàn)符合市場預(yù)期，二級市場平穩(wěn)運行且交易活躍。

資產(chǎn)運營層面，首批產(chǎn)品的底層資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)突出。據(jù)中航基金管理有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫介紹，中航首鋼綠能REIT無論是底層資產(chǎn)的運營數(shù)據(jù)還是二級市場表現(xiàn)均超出預(yù)期，并且該產(chǎn)品已實現(xiàn)兩次分紅。自上市以來，華安張江光大REIT底層項目也實現(xiàn)平穩(wěn)運營。截至一季度末，張江光大園的出租率為100%，租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線新經(jīng)濟、集成電路、金融科技等，租戶基本保持穩(wěn)定。同時，該項目凈現(xiàn)金流分派率達4.98%，高于預(yù)期的4.74%。張江高科相關(guān)負責(zé)人表示，園區(qū)經(jīng)營情況及現(xiàn)金分派率都符合上市前預(yù)期。東吳基金也表示，其REITs產(chǎn)品的兩個園區(qū)資產(chǎn)項目各項運營指標快速提升，基金財務(wù)指標和派息水平好于預(yù)期。

“我們看到，首批公募REITs試點運行以來，政策框架逐步形成和日益完善，這一實施路徑被驗證具有較強的可行性。對公眾投資者資產(chǎn)配置來說，也可以說是‘補短板’產(chǎn)品?！币晃粰C構(gòu)人士表示。

6月21日，首批公募REITs迎來解禁日。國金證券表示，中長期來看，解禁釋放出的份額有利于提高REITs市場的活躍度與流動性；同時公募FOF也可以參與運作滿一年的REITs品種，限售份額解禁有助于推動REITs投資者結(jié)構(gòu)的多元化，利好公募REITs發(fā)展?！澳壳拔覈蓟A(chǔ)設(shè)施REITs仍較為稀缺，我們建議長期配置型資金可以把握稀缺資產(chǎn)的配置機會，但需警惕高估值、高溢價品種潛在的交易風(fēng)險?！?/p>

多項目穩(wěn)步推進　底層資產(chǎn)持續(xù)擴容

“當(dāng)前產(chǎn)業(yè)與金融正深度融合并互相支持與促進，公募REITs是助力產(chǎn)融結(jié)合的重要產(chǎn)品。截至目前，REITs市場總市值已超500億元。另外，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》明確提出，建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。項目重點將聚焦重點領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)?！鄙鲜鰴C構(gòu)人士表示，逐漸豐富的資產(chǎn)類型也將不斷助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

首批公募REITs運行一年之際，全市場第13單項目——國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT進入募集期，面向公眾投資者認購。公告顯示，渝遂高速是重慶市公路網(wǎng)架構(gòu)中的主要通道，也是連接成渝兩大城市的第二條高速公路通道，對于推進國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略、加快成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)具有重要意義。該項目擬認購數(shù)量總和為28.9億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的33.03倍。

還有多個項目正在穩(wěn)步推進中。深交所近日更新了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目的審核狀態(tài)，更新為“已問詢”，上交所更新了華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目為“已反饋”，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目也收到了上交所反饋意見。此外，中國外運近日公告，擬申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將部分下屬公司持有的倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)并于上交所上市；重慶武隆喀斯特旅游景區(qū)也成為首單在市場上公開表態(tài)發(fā)行公募REITs的國家5A級旅游景區(qū)。

“試點項目的開展破解了企業(yè)權(quán)益融資的難題，進一步盤活了存量資產(chǎn)，融資效果顯著。”張崢表示。綜合來看，目前上市的公募REITs項目主要分布在京津冀、長三角等重點區(qū)域，主要投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等重點領(lǐng)域，對于促進產(chǎn)融結(jié)合以及地方經(jīng)濟發(fā)展起到了突出作用。艾瑞咨詢測算預(yù)計，未來我國公募REITs增長空間巨大，規(guī)?；?qū)⑦_3.2萬億元至9.7萬億元。