12月8日，中國證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示，在各方共同努力下，我國逐步走出了一條既借鑒成熟市場經(jīng)驗和規(guī)律，又符合中國國情的REITs發(fā)展之路。下一步，證監(jiān)會將以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展，走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。

我國REITs市場具有鮮明特征

李超表示，我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可，在服務實體經(jīng)濟方面發(fā)揮著日益重要的功能。我國基礎設施REITs市場具有如下鮮明特征：

在服務方向方面，我國REITs市場堅持服務實體經(jīng)濟，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區(qū)等基礎設施領域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點范圍拓展到保障性租賃住房領域。

在發(fā)展路徑方面，我國REITs市場經(jīng)過十幾年的研究論證和實踐探索，經(jīng)歷了萌芽探索期、試點培育期和常態(tài)化推進期，在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導和市場驅(qū)動的有效結(jié)合；依托項目試點，同步推動相關部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉(zhuǎn)讓和投資者準入等配套支持政策，充分發(fā)揮各方合力。

在制度規(guī)則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構(gòu)建了交易所負責上市審核、證監(jiān)會負責產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負責項目合法合規(guī)性把關推薦的制度體系和業(yè)務流程。二級市場交易環(huán)節(jié)，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發(fā)現(xiàn)，增加市場流動性。

在運作模式方面，受限于當前法律基礎和現(xiàn)實需求，不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式，結(jié)合中國實際，我國采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導，原始權(quán)益人參與，同時采用外部管理模式，相關制度安排既有利于保護投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運營能力優(yōu)勢，增強其參與積極性。

李超表示，2020年4月份基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩(wěn)，達到預期目標。截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應。

下一步重點做好五方面工作

李超表示，下一步，證監(jiān)會將深入貫徹黨的二十大有關決策部署，主動擔當作為，堅持服務實體經(jīng)濟的根本宗旨，強化系統(tǒng)思維、市場觀念，以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展，走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路，重點做好五方面工作。

一是保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應、示范效應。繼續(xù)推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。

二是完善市場體系，推進多層次市場體系建設。貫徹落實國辦《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創(chuàng)新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

三是強化事中事后監(jiān)管，促進市場平穩(wěn)運行。堅持發(fā)展與規(guī)范并重，建立健全符合市場運行規(guī)律、具有中國特色的監(jiān)管制度安排。我國已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機制，突出以“管資產(chǎn)”為核心，加強對基礎資產(chǎn)的穿透監(jiān)管；研究制定符合REITs特點的大類資產(chǎn)信息披露指引，強化信息披露監(jiān)管；促進各類市場主體歸位盡責，健全綜合監(jiān)管體系，逐步培育市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護的良好市場生態(tài)。

四是完善法規(guī)制度，夯實市場長遠發(fā)展基礎。總結(jié)試點經(jīng)驗，借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點及中國國情的法規(guī)制度安排。加強與相關部門溝通，進一步明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

五是發(fā)揮各方合力，推動市場持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場建設涉及方方面面，是一項系統(tǒng)工程。當前，各相關部門、各地方政府、各參與機構(gòu)對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認等共性問題，保障常態(tài)化項目供給，促進市場規(guī)范發(fā)展。