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李宗光:“小陽春”頻傳,樓市又行了?

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時間:2023-03-01 09:07:13 來源:經(jīng)濟機器 作者:李宗光

最近,一些重點城市相繼曝出樓市升溫的新聞。上海房產(chǎn)中介圈則流傳著這樣一句話,“疫情三年,漲回來只用了一周”。


這也得到了部分的媒體的證實,“上周六大雨,帶一組客戶看了三套房,后來一天之內(nèi)其中兩套賣掉,客戶立馬就訂了最后一套,還是加價買的?!苯眨虾D愁^部中介向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說,“上海真的不缺購買力?!?/p>



經(jīng)歷了一年多至暗時刻的房地產(chǎn),突然又行了?回暖是個別城市的情況,還是代表全國整體性趨勢?我們嘗試復盤了一下最近新房、二手房、土地市場的相關數(shù)據(jù),來解答一下大家心中的疑惑。


新房市場:整體仍較低迷


1)成交面積:春節(jié)后,30 大中城市商品房成交面積,整體較去年沒有明顯改善。其中,三線城市銷售,反而相對偏強。


圖1、商品房成交面積(以春節(jié)周為第0周,萬平方米)



整體來看,2023年春節(jié)后4周,三十大中城市商品房成交面積為715.85 萬平方米,較去年同期的 790.97萬平方米繼續(xù)回落,同比下滑約 9.5%。


具體來看,一線和二線城市商品房成交面積,同比回落 17.7%和 12.4%。三線城市銷售相對偏強,同比上漲 12.3%。這可能是受三線城市樓市壓力較大,政策放松較早,力度較大以及外出務工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)等因素的影響。


2)一線城市成交:僅北京的新房成交出現(xiàn)了相對明顯的改善趨勢。


圖2、一線城市商品房成交面積(以春節(jié)周為第0周,萬平方米)



2023年春節(jié)后4周,北京商品房成交 41.51 萬平方米,較去年同期的 32萬平方米,增長近 30%。


但上海、廣東、深圳新房成交周度環(huán)比盡管也出現(xiàn)了一定回升,但仍不及去年同期水平,同比分別下滑 25.9%、24.8%和 27.8%。


3)新房價格:1月份,70大中城市商品房價格開始止跌,一、二線價格有回升跡象。


圖3、70大中城市商品房價格指數(shù)(2015.12=100)



今年1月,70大中城市商品房價格指數(shù)環(huán)比較上月持平,這是自2021年9月以來,環(huán)比首次止跌。其中,一、二線城市價格,時隔5月,首次環(huán)比上行。三線城市價格,仍在持續(xù)回落,不過環(huán)比跌幅有所收窄。


圖4、一線城市商品房價格指數(shù)(2015.12=100)



今年1月,在四個一線城市中,北京、上海商品房價格漲幅持續(xù)擴大,而廣州、深圳商品房價格跌幅開始收窄。


二手房市場:率先復蘇?


4)成交面積:整體看,重點城市二手房成交有明顯改善。


圖5、18城二手房成交面積(以春節(jié)周為第0周,萬平方米)



注:數(shù)據(jù)為18個城市二手房成交面積加總,一線城市中,包括北京和深圳,上海、廣州沒有周度數(shù)據(jù)


2023年春節(jié)后4周,18個城市(有公布高頻數(shù)據(jù))二手房成交 476.08 萬平方米,較去年同期的273.22 萬平方米,增長近 70%。總成交量已恢復至2021年同期的86%。


5)重點城市成交:部分城市二手房成交顯著修復,不過大都較2021年仍有一定差距。


圖6、北京、深圳、成都、杭州二手房成交面積(以春節(jié)周為第0周,萬平方米)



一線城市中,北京二手房成交 88.6 萬平方米,同比增長 32.24%,恢復到2021年水平的7成左右。深圳二手房成交更為火爆,同比增長近 115%,不過僅恢復到 2021年水平的 4 成。


近期,北京二手房網(wǎng)簽火爆的圖片、帖子在自媒體中流傳。應該辯證來看,一方面,近期成交量在回升,工作日的每日網(wǎng)簽量的中樞水平從之前的500以下,回升至700以上,近兩日甚至達到800,甚至900的水平。另一方面,也要看到,每年春節(jié)之后都會有一個報復性“小陽春”。小陽春是否會轉(zhuǎn)化成全面回暖,要看成交量擴大有無持續(xù)性。歷史經(jīng)驗表明,只有每日網(wǎng)簽量頻繁突破1000時,北京樓市行情才會真正啟動。因此,目前說北京樓市已經(jīng)實現(xiàn)趨勢性回暖,結(jié)論還太早。


圖7、北京二手房每日網(wǎng)簽量



其他熱點城市,如南京、蘇州二手房成交恢復到了2021年水平的6成左右,而杭州、廈門二手房成交相對偏弱,僅恢復到2021年水平的4成左右。成都二手房市場是個例外,自2022年便十分火爆。2022年全年,新增成交面積約95萬平米,較上年增長近2倍。成交的暴增可能由于對新房爛尾的擔憂,居民更傾向于購買二手房。可以發(fā)現(xiàn),2022年,成都新房成交面積較上年減少了約95萬平方米。


6)二手掛牌價格:受疫情過峰影響,二手房掛牌價格1月經(jīng)歷加速下跌,2月以來,持續(xù)回升。其中,一線城市反彈較快,二線城市價格波動較小。


圖8、二手房掛牌價格指數(shù)(2015.01=100)



整體來看,1月,全國二手房掛牌價指數(shù)加速回落超1%。不過隨著疫情迅速過峰,需求回暖,今年2月以來,全國城市二手房出售掛牌價指數(shù)持續(xù)回升,由最低的185.24 漲至上周的186.96,已接近12月底的水平。


具體來看,由于1月份,一線和三線城市二手房掛牌價格,最大均有2%左右的跌幅,2月份的反彈也更為顯著。不過,一線城市優(yōu)勢在于,跌的少,漲的多。而二線城市二手房掛牌價1月份跌了不到1%,所以近期漲幅不大,微漲0.21%。


7)熱點城市二手掛牌價格:一線城市二手房掛牌價格上行,主要受廣州拉動。成都二手房價格走勢甚至強過一線城市


圖9、熱點城市二手房掛牌價格指數(shù)(2015.01=100)



一線城市中,1月以來,廣州二手房掛牌價格出現(xiàn)劇烈波動。今年1月出現(xiàn)大幅回落,2月出現(xiàn)報復性反彈,是導致一線城市二手房價波動的主要原因。北京、上海、深圳的二手房掛牌價,運行則相對平穩(wěn)。


其他熱點城市中,如杭州,天津、南京、蘇州等地二手房掛牌價格走勢基本類似,在經(jīng)歷持續(xù)回落后,最近均有所企穩(wěn)回升。而成都二手房價與成交量一樣,也十分堅挺,走勢甚至要強過北京、上海等一線城市。


土地市場:量減價揚,隨行就市


8)土地成交:春節(jié)后,全國住宅類用地成交面積,整體弱于去年同期。


圖10、全國住宅類用地成交面積(以春節(jié)周為第0周,萬平方米)



2023年春節(jié)后4周,全國住宅類土地成交面積為1101.85 萬平方米,較去年同期的 1283.43 萬平方米回落,跌幅約為14%??偝山幻娣e僅為2021年同期水平的3成,仍處于冰封狀態(tài)。


9)成交土地樓面均價:春節(jié)后,全國住宅類用地樓面均價,整體較去年同期有所回升。


圖11、全國住宅類用地樓面均價(以春節(jié)周為第0周,元/平方米)



2023年春節(jié)后4周,全國住宅類土地樓面均價約為1.3萬元/平方米,較去年同期的9779元/平方米提升,漲幅約為33%。均價與2021年同期基本持平。


10)土地溢價率:住宅用地溢價率近期有所回升,但仍在低位。


圖12、全國住宅類用地樓面均價(以春節(jié)周為第0周,元/平方米)



今年以來,全國住宅類用地土地溢價持續(xù)回升,由低點的3%,近期已接近5%。不過較2021年之前,10%以上的溢價率水平,仍有較大的差距。


通過以上數(shù)據(jù)梳理,我們主要可以得出以下結(jié)論:


1)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定回暖跡象,比如二手房市場率先回暖,確實是一些先行的積極信號。但目前來講,回暖勢頭還需要鞏固,距離全面回暖,仍有非常遠的距離。


2)但從更多指標看,比如新房成交量、土地溢價率、房價指數(shù),仍未看到實質(zhì)性復蘇,應對房地產(chǎn)市場面臨的困難有充分估計。


3)我們之前多次呼吁,房地產(chǎn)走出困境,光靠傳統(tǒng)的松綁和“放水”是不夠的,需要在提振信心和改善社會預期方面下功夫。

責任編輯:李燁

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