最近，一些重點(diǎn)城市相繼曝出樓市升溫的新聞。上海房產(chǎn)中介圈則流傳著這樣一句話，“疫情三年，漲回來(lái)只用了一周”。

這也得到了部分的媒體的證實(shí)，“上周六大雨，帶一組客戶看了三套房，后來(lái)一天之內(nèi)其中兩套賣(mài)掉，客戶立馬就訂了最后一套，還是加價(jià)買(mǎi)的?！苯?，上海某頭部中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說(shuō)，“上海真的不缺購(gòu)買(mǎi)力?！?/p>

經(jīng)歷了一年多至暗時(shí)刻的房地產(chǎn)，突然又行了？回暖是個(gè)別城市的情況，還是代表全國(guó)整體性趨勢(shì)？我們嘗試復(fù)盤(pán)了一下最近新房、二手房、土地市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，來(lái)解答一下大家心中的疑惑。

新房市場(chǎng)：整體仍較低迷

1）成交面積：春節(jié)后，30 大中城市商品房成交面積，整體較去年沒(méi)有明顯改善。其中，三線城市銷(xiāo)售，反而相對(duì)偏強(qiáng)。

圖1、商品房成交面積（以春節(jié)周為第0周，萬(wàn)平方米）

整體來(lái)看，2023年春節(jié)后4周，三十大中城市商品房成交面積為715.85 萬(wàn)平方米，較去年同期的 790.97萬(wàn)平方米繼續(xù)回落，同比下滑約 9.5%。

具體來(lái)看，一線和二線城市商品房成交面積，同比回落 17.7%和 12.4%。三線城市銷(xiāo)售相對(duì)偏強(qiáng)，同比上漲 12.3%。這可能是受三線城市樓市壓力較大，政策放松較早，力度較大以及外出務(wù)工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)等因素的影響。

2）一線城市成交：僅北京的新房成交出現(xiàn)了相對(duì)明顯的改善趨勢(shì)。

圖2、一線城市商品房成交面積（以春節(jié)周為第0周，萬(wàn)平方米）

2023年春節(jié)后4周，北京商品房成交 41.51 萬(wàn)平方米，較去年同期的 32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近 30%。

但上海、廣東、深圳新房成交周度環(huán)比盡管也出現(xiàn)了一定回升，但仍不及去年同期水平，同比分別下滑 25.9%、24.8%和 27.8%。

3）新房?jī)r(jià)格：1月份，70大中城市商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始止跌，一、二線價(jià)格有回升跡象。

圖3、70大中城市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)（2015.12=100）

今年1月，70大中城市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比較上月持平，這是自2021年9月以來(lái)，環(huán)比首次止跌。其中，一、二線城市價(jià)格，時(shí)隔5月，首次環(huán)比上行。三線城市價(jià)格，仍在持續(xù)回落，不過(guò)環(huán)比跌幅有所收窄。

圖4、一線城市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)（2015.12=100）

今年1月，在四個(gè)一線城市中，北京、上海商品房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)擴(kuò)大，而廣州、深圳商品房?jī)r(jià)格跌幅開(kāi)始收窄。

二手房市場(chǎng)：率先復(fù)蘇？

4）成交面積：整體看，重點(diǎn)城市二手房成交有明顯改善。

圖5、18城二手房成交面積（以春節(jié)周為第0周，萬(wàn)平方米）

注：數(shù)據(jù)為18個(gè)城市二手房成交面積加總，一線城市中，包括北京和深圳，上海、廣州沒(méi)有周度數(shù)據(jù)

2023年春節(jié)后4周，18個(gè)城市（有公布高頻數(shù)據(jù)）二手房成交 476.08 萬(wàn)平方米，較去年同期的273.22 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近 70%。總成交量已恢復(fù)至2021年同期的86%。

5）重點(diǎn)城市成交：部分城市二手房成交顯著修復(fù)，不過(guò)大都較2021年仍有一定差距。

圖6、北京、深圳、成都、杭州二手房成交面積（以春節(jié)周為第0周，萬(wàn)平方米）

一線城市中，北京二手房成交 88.6 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 32.24%，恢復(fù)到2021年水平的7成左右。深圳二手房成交更為火爆，同比增長(zhǎng)近 115%，不過(guò)僅恢復(fù)到 2021年水平的 4 成。

近期，北京二手房網(wǎng)簽火爆的圖片、帖子在自媒體中流傳。應(yīng)該辯證來(lái)看，一方面，近期成交量在回升，工作日的每日網(wǎng)簽量的中樞水平從之前的500以下，回升至700以上，近兩日甚至達(dá)到800，甚至900的水平。另一方面，也要看到，每年春節(jié)之后都會(huì)有一個(gè)報(bào)復(fù)性“小陽(yáng)春”。小陽(yáng)春是否會(huì)轉(zhuǎn)化成全面回暖，要看成交量擴(kuò)大有無(wú)持續(xù)性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，只有每日網(wǎng)簽量頻繁突破1000時(shí)，北京樓市行情才會(huì)真正啟動(dòng)。因此，目前說(shuō)北京樓市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性回暖，結(jié)論還太早。

圖7、北京二手房每日網(wǎng)簽量

其他熱點(diǎn)城市，如南京、蘇州二手房成交恢復(fù)到了2021年水平的6成左右，而杭州、廈門(mén)二手房成交相對(duì)偏弱，僅恢復(fù)到2021年水平的4成左右。成都二手房市場(chǎng)是個(gè)例外，自2022年便十分火爆。2022年全年，新增成交面積約95萬(wàn)平米，較上年增長(zhǎng)近2倍。成交的暴增可能由于對(duì)新房爛尾的擔(dān)憂，居民更傾向于購(gòu)買(mǎi)二手房?？梢园l(fā)現(xiàn)，2022年，成都新房成交面積較上年減少了約95萬(wàn)平方米。

6）二手掛牌價(jià)格：受疫情過(guò)峰影響，二手房掛牌價(jià)格1月經(jīng)歷加速下跌，2月以來(lái)，持續(xù)回升。其中，一線城市反彈較快，二線城市價(jià)格波動(dòng)較小。

圖8、二手房掛牌價(jià)格指數(shù)（2015.01=100）

整體來(lái)看，1月，全國(guó)二手房掛牌價(jià)指數(shù)加速回落超1%。不過(guò)隨著疫情迅速過(guò)峰，需求回暖，今年2月以來(lái)，全國(guó)城市二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)持續(xù)回升，由最低的185.24 漲至上周的186.96，已接近12月底的水平。

具體來(lái)看，由于1月份，一線和三線城市二手房掛牌價(jià)格，最大均有2%左右的跌幅，2月份的反彈也更為顯著。不過(guò)，一線城市優(yōu)勢(shì)在于，跌的少，漲的多。而二線城市二手房掛牌價(jià)1月份跌了不到1%，所以近期漲幅不大，微漲0.21%。

7）熱點(diǎn)城市二手掛牌價(jià)格：一線城市二手房掛牌價(jià)格上行，主要受廣州拉動(dòng)。成都二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)甚至強(qiáng)過(guò)一線城市

圖9、熱點(diǎn)城市二手房掛牌價(jià)格指數(shù)（2015.01=100）

一線城市中，1月以來(lái)，廣州二手房掛牌價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。今年1月出現(xiàn)大幅回落，2月出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，是導(dǎo)致一線城市二手房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要原因。北京、上海、深圳的二手房掛牌價(jià)，運(yùn)行則相對(duì)平穩(wěn)。

其他熱點(diǎn)城市中，如杭州，天津、南京、蘇州等地二手房掛牌價(jià)格走勢(shì)基本類似，在經(jīng)歷持續(xù)回落后，最近均有所企穩(wěn)回升。而成都二手房?jī)r(jià)與成交量一樣，也十分堅(jiān)挺，走勢(shì)甚至要強(qiáng)過(guò)北京、上海等一線城市。

土地市場(chǎng)：量減價(jià)揚(yáng)，隨行就市

8）土地成交：春節(jié)后，全國(guó)住宅類用地成交面積，整體弱于去年同期。

圖10、全國(guó)住宅類用地成交面積（以春節(jié)周為第0周，萬(wàn)平方米）

2023年春節(jié)后4周，全國(guó)住宅類土地成交面積為1101.85 萬(wàn)平方米，較去年同期的 1283.43 萬(wàn)平方米回落，跌幅約為14%?？偝山幻娣e僅為2021年同期水平的3成，仍處于冰封狀態(tài)。

9）成交土地樓面均價(jià)：春節(jié)后，全國(guó)住宅類用地樓面均價(jià)，整體較去年同期有所回升。

圖11、全國(guó)住宅類用地樓面均價(jià)（以春節(jié)周為第0周，元/平方米）

2023年春節(jié)后4周，全國(guó)住宅類土地樓面均價(jià)約為1.3萬(wàn)元/平方米，較去年同期的9779元/平方米提升，漲幅約為33%。均價(jià)與2021年同期基本持平。

10）土地溢價(jià)率：住宅用地溢價(jià)率近期有所回升，但仍在低位。

圖12、全國(guó)住宅類用地樓面均價(jià)（以春節(jié)周為第0周，元/平方米）

今年以來(lái)，全國(guó)住宅類用地土地溢價(jià)持續(xù)回升，由低點(diǎn)的3%，近期已接近5%。不過(guò)較2021年之前，10%以上的溢價(jià)率水平，仍有較大的差距。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)梳理，我們主要可以得出以下結(jié)論：

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定回暖跡象，比如二手房市場(chǎng)率先回暖，確實(shí)是一些先行的積極信號(hào)。但目前來(lái)講，回暖勢(shì)頭還需要鞏固，距離全面回暖，仍有非常遠(yuǎn)的距離。

2）但從更多指標(biāo)看，比如新房成交量、土地溢價(jià)率、房?jī)r(jià)指數(shù)，仍未看到實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困難有充分估計(jì)。

3）我們之前多次呼吁，房地產(chǎn)走出困境，光靠傳統(tǒng)的松綁和“放水”是不夠的，需要在提振信心和改善社會(huì)預(yù)期方面下功夫。