在中央、住建部以及北京、深圳、上海等一線城市相繼表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控后，中國(guó)人民銀行也對(duì)下半年的房地產(chǎn)工作做出重要部署。

據(jù)央行網(wǎng)站消息，8月1日，中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱“央行”）、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議。對(duì)于下半年的工作，在涉及房地產(chǎn)方面，會(huì)議指出支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，重點(diǎn)包括落實(shí)好“金融16條”、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。

“這是新任央行行長(zhǎng)上任以來(lái)的一場(chǎng)重要會(huì)議，對(duì)于我們理解央行新的貨幣政策工具和新的政策支持方向具有重要作用?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議明確了下半年的6項(xiàng)主要工作，涉及貨幣政策總定調(diào)、外匯市場(chǎng)穩(wěn)定、房地產(chǎn)健康發(fā)展、金融風(fēng)險(xiǎn)化解、金融國(guó)際合作、金融服務(wù)水平提升等內(nèi)容，其中房地產(chǎn)是唯一提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，說(shuō)明金融部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持。

落實(shí)好“金融16條”，金融支持城中村改造

具體來(lái)看，在涉及房地產(chǎn)方面，此次會(huì)議指出，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

今年以來(lái)，央行在繼續(xù)落實(shí)“金融16條”政策方面，主要包括延長(zhǎng)“金融16條”有關(guān)政策適用期限，支持民營(yíng)房企發(fā)行債券；加大保交樓金融支持力度。

尤其是延長(zhǎng)“金融16條”政策引起廣泛關(guān)注。7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，其中對(duì)“金融16條”中涉及房企存量融資以及商業(yè)銀行發(fā)放的專項(xiàng)借款配套融資這兩條政策進(jìn)行延期。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年發(fā)布“金融16條”以后，專項(xiàng)借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是“爆雷”房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)不敢、也不愿意給予融資。

如今，央行在下半年的工作部署中，再次強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”政策，有望從央行層面推動(dòng)商業(yè)銀行加大對(duì)于房企融資的支持。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，央行及國(guó)家外匯管理局提出落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。

此外，縱觀金融對(duì)于房地產(chǎn)的支持中，除了常見(jiàn)的租賃住房、保障性住房外，城中村改造也赫然在列。

而城中村改造也是最近的熱點(diǎn)政策。7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。7月28日，超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在北京召開(kāi)。

如今，央行從金融端提出對(duì)于城中村改造的支持，無(wú)疑將加速這一工作的推動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，央行首次提及對(duì)城中村改造的金融支持內(nèi)容，有助于引導(dǎo)后續(xù)各金融部門(mén)積極調(diào)整金融產(chǎn)品和服務(wù)中心，積極推動(dòng)城中村改造工作?！俺侵写甯脑斓慕鹑谥С忠矝Q定著各地的改造模式和改造進(jìn)度推進(jìn)。”曹晶晶如是說(shuō)。

繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行

央行下半年的房地產(chǎn)工作安排中，還包括因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

下調(diào)房貸利率和降首付是降低居民購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本的重要舉措。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)，全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%，根據(jù)監(jiān)測(cè)，7月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)，大幅降低了居民購(gòu)房成本。

不過(guò)，曹晶晶表示，當(dāng)前仍有約20城的首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點(diǎn)，未來(lái)政策優(yōu)化空間較大。

此前，住建部會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的三大內(nèi)容中，有兩條涉及首付、房貸利率的下降，包括進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。

住建部會(huì)議后，北京、深圳、上海等一線城市雖然表態(tài)大力支持剛性和改善性住房需求，但截至目前仍未有具體政策出臺(tái)與落地。

如今，央行發(fā)聲支持更好滿足居民剛性和改善性住房需求，商業(yè)銀行有望在降房貸、降首付方面進(jìn)一步落實(shí)，各地在落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”方面也有望更加寬松。

指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率

值得關(guān)注的是，最近被提及較多的存量房貸利率下調(diào)也出現(xiàn)在央行的工作部署中。

央行會(huì)議指出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

“隨著新購(gòu)住房貸款利率的持續(xù)下調(diào)，與之形成對(duì)比，2022年以來(lái)，5年期以上LPR僅下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)存量房貸利率隨LPR下調(diào)點(diǎn)數(shù)遠(yuǎn)小于新購(gòu)房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財(cái)收益下降，居民提前還款現(xiàn)象明顯?！辈芫ЬП硎?，降低存量房貸利率有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。

此前的7月14日，在國(guó)新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

但在后續(xù)，絕大部分商業(yè)銀行在存量房貸利率下調(diào)上并未有公開(kāi)動(dòng)作，僅有興業(yè)銀行試點(diǎn)推出存量按揭利率一年期的優(yōu)惠舉措，且只針對(duì)部分地區(qū)的部分客戶。

對(duì)于央行再次明確指出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，曹晶晶認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。對(duì)于商業(yè)銀行而言，居民住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若有銀行開(kāi)始降低存量房貸利率，或通過(guò)轉(zhuǎn)按揭方式爭(zhēng)取客戶，那么也將推動(dòng)更多銀行采取相關(guān)舉措。