繼4月30日中央政治局會(huì)議提到“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”后，近日地產(chǎn)政策密集落地?？偨Y(jié)來(lái)看，5月以來(lái)的地產(chǎn)政策供需兩端齊發(fā)力。

需求端，各種限售政策進(jìn)一步松綁，降低首付、降低房貸利率同步進(jìn)行。具體包括：將一套房、二套住房的購(gòu)房首付比例從此前的20%和30%分別下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，至15%和25%，取消房貸利率下限，以及調(diào)降住房公積金貸款利率25個(gè)基點(diǎn)。

供給端，一是減少存量，部分存量由政府兜底“收儲(chǔ)”；二是優(yōu)化增量，強(qiáng)調(diào)“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)”。具體包括：央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率為1.75%，期限為1年，但可以展期4次；保障性住房再貸款通過(guò) 21家全國(guó)性商業(yè)銀行，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，支持其收購(gòu)已建成未出售的商品房用作保障性住房。由于保障性住房再貸款按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)約5000億元的銀行貸款，將邊際推升貨幣乘數(shù)。

對(duì)于“5·17新政”，筆者認(rèn)為，由于居民收入、房?jī)r(jià)預(yù)期趨弱，需求層面的優(yōu)化調(diào)整更有利于提振一、二線熱點(diǎn)城市的銷售。供給層面的優(yōu)化調(diào)整值得重點(diǎn)關(guān)注。其一，國(guó)務(wù)院副總理何立峰要求“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)”，整頓商品房供給端的爛尾、減配現(xiàn)象，有利于為商品房購(gòu)買者減輕后顧之憂；其二，新增的“收儲(chǔ)”相關(guān)內(nèi)容、央行PSL工具，一定程度上體現(xiàn)了政府在去庫(kù)背景下的托底作用，在政策和資金支持下，地產(chǎn)存量有望得到盤活。同時(shí)，“收儲(chǔ)”的商品房將并入保障房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，為未來(lái)的地產(chǎn)新發(fā)展模式鋪平道路。

展望未來(lái)，地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)從以下兩個(gè)方面繼續(xù)推進(jìn)：一是年內(nèi)降準(zhǔn)、降息仍有空間，以降低居民購(gòu)房成本；二是通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼、“收儲(chǔ)”等形式，全國(guó)已有多個(gè)城市推進(jìn)“以舊換新”。前期采用“收儲(chǔ)”模式的城市較少、力度有限，未來(lái)有望通過(guò)進(jìn)一步優(yōu)化PSL工具或注入超長(zhǎng)債資金等方式，助力供給端去庫(kù)順利進(jìn)行。根據(jù)地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)，地產(chǎn)政策密集落地后，截至5月26日，30個(gè)大中城市一手房成交30日移動(dòng)加權(quán)平均數(shù)為2289套，而去年和前年同期分別為3600、3101套，二手房市場(chǎng)中，從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)大中城市的情況來(lái)看，5月21日，二手房成交總數(shù)沖高至61.6萬(wàn)平方米，其余時(shí)間維持在中樞水平。

對(duì)A股市場(chǎng)而言，地產(chǎn)增量政策預(yù)期落地，后續(xù)交易邏輯將逐步向現(xiàn)實(shí)切換，股指進(jìn)一步上行需要經(jīng)濟(jì)基本面的支持。