今天公布的住房稅收新政兌現(xiàn)了財(cái)政接力地產(chǎn)的期待，我們認(rèn)為有兩點(diǎn)信號(hào)值得關(guān)注：一是從上周五的部長(zhǎng)“預(yù)告”到今天的落實(shí)僅過(guò)去了5天，反映財(cái)政依舊重視地產(chǎn)，尤其是與居民購(gòu)房成本、需求息息相關(guān)的房地產(chǎn)稅收；二是從內(nèi)容上來(lái)看，征稅面積標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消均指向一線城市——這可能是本輪地產(chǎn)調(diào)控的最主要抓手。

房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)種類多、規(guī)模大，本次新政的細(xì)節(jié)可能不那么直觀，我們嘗試從四個(gè)問(wèn)題出發(fā)，理清本輪地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整的政策脈絡(luò)與影響。

Q：房地產(chǎn)交易涉及哪些稅費(fèi)？

居民購(gòu)房?jī)H涉及部分稅種，其稅負(fù)因交易性質(zhì)和所在城市而異。購(gòu)買新房時(shí)居民需繳納的稅費(fèi)主要為契稅，而二手房交易在契稅的基礎(chǔ)上，買賣雙方通常還需分擔(dān)增值稅、個(gè)人所得稅，部分城市還需要繳納房產(chǎn)稅（如上海）。對(duì)于同一市場(chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)，二手交易涉及的稅費(fèi)可能在新購(gòu)房稅費(fèi)的兩倍以上。

一線城市以往稅率更高，免征條件更嚴(yán)格，也是這次政策調(diào)整的重點(diǎn)。一是新政前北上廣深非首套購(gòu)房的契稅為3%，高于全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的2%；二是涉及非普通住宅時(shí)，持有一定期限以上的住宅交易增值稅、個(gè)人所得稅無(wú)法像其他城市一樣享受減免。這次新政將契稅征收區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)從90平米上調(diào)至140平米，且取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，因此一線城市的二套房契稅、住房交易增值稅、個(gè)人所得稅稅率均降至全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)在開發(fā)地產(chǎn)、購(gòu)買土地進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)主要需繳納土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及耕地占用稅四種。以上稅費(fèi)雖然無(wú)關(guān)居民交易，但也可被視為住房?jī)r(jià)值成本中的一部分。這次新政取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也部分降低了一線城市房企的拿地成本。

Q：歷次房地產(chǎn)稅收政策如何調(diào)整？

自1998年以來(lái)，三輪重要的地產(chǎn)政策寬松中，稅收調(diào)整從未缺席，且在政策順序上往往扮演“壓軸”的角色，政策內(nèi)容上，契稅和增值稅（營(yíng)業(yè)稅）是歷次調(diào)整的重點(diǎn)，具體來(lái)看：

第一輪（1998-2003）：為扭轉(zhuǎn)低通脹，刺激國(guó)內(nèi)需求，央行連續(xù)降息并放寬房貸金融條件。1999年住房稅收政策大幅調(diào)整：個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅，并在持有一年后銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。政策鼓勵(lì)下住房消費(fèi)迅速升溫，2003年國(guó)務(wù)院發(fā)文明確“房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

第二輪（2008）：次貸危機(jī)發(fā)酵，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，房地產(chǎn)再次成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的抓手，央行連續(xù)降息，住房稅收政策松綁緊隨其后：2008年10月，居民首次購(gòu)買90平米以下普通住房的契稅稅率下調(diào)至1%。僅一月后，國(guó)常會(huì)提出十條擴(kuò)內(nèi)需的“4萬(wàn)億”計(jì)劃。

第三輪（2015-2016）：地產(chǎn)降溫拖累經(jīng)濟(jì)，2015年樓市加碼放松，棚改貨幣化安置落地，2016年2月購(gòu)房稅收減免擴(kuò)大范圍：90平米以上首套房、二套房契稅稅率分別減至1.5%、2%，且住房對(duì)外銷售的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅（從性質(zhì)上減少了稅費(fèi)），免征年限也由5年縮短至2年。

Q：本輪房地產(chǎn)稅收調(diào)整的政策背景？

我們可從近期地方政策與部委表態(tài)中見微知著：一是購(gòu)房契稅，部分二線城市已將購(gòu)房契稅優(yōu)惠作為地方放松一攬子政策中的“必選項(xiàng)”，由于地方政府自行調(diào)整稅率可能受限，契稅優(yōu)惠主要以現(xiàn)金、消費(fèi)券補(bǔ)貼返利為主；

二是取消普宅標(biāo)準(zhǔn)限定，從今年7月三中全會(huì)《決定》中首次提出“允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，到9月末北京、上海先后響應(yīng)“適時(shí)、及時(shí)取消”，再到10月財(cái)政部部長(zhǎng)助理表態(tài)的“抓緊研究”，不難看出政策落地的緊迫性。

新政落地為何較快？財(cái)政部可自行調(diào)整并公告。11月8月人大發(fā)布會(huì)上財(cái)政部部長(zhǎng)表示相關(guān)稅收政策“已按程序報(bào)批”，參考2023年8月的證券印花稅調(diào)整，財(cái)政部可直接發(fā)文落實(shí)政策。

Q：稅費(fèi)優(yōu)化：多大空間？有何影響？

契稅優(yōu)惠涉及的年規(guī)?；蚩蛇_(dá)千億級(jí)。整體來(lái)看，2023年公共財(cái)政中契稅收入5910億元，為土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中占比最多的分項(xiàng)，其中契稅稅率較高的四個(gè)一線城市2023年契稅總收入817億元。

減稅可為居民實(shí)實(shí)在在節(jié)省購(gòu)房成本，特別是對(duì)于一線城市的改善型需求。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，符合條件的一線城市持有2年以上、5年以上住房可分別免征增值稅、個(gè)人所得稅，以上海為例，一套1000萬(wàn)價(jià)值的二手房交易可能減免約70萬(wàn)元稅費(fèi)，接近購(gòu)房所有稅費(fèi)及成本的3/4，相當(dāng)于2023年上海居民人均消費(fèi)支出的13倍。