庫存走低催化一線城市房價(jià)較快上漲

7月百城房價(jià)環(huán)比上漲0.54%，已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，其中一線城市環(huán)比上漲2.54%，上漲幅度較大，二線環(huán)比上漲幅度為0.04%，三四線分別環(huán)比下跌0.09%和0.16%。我們認(rèn)為在目前中國房地產(chǎn)市場需求整體平穩(wěn)背景下，供給是影響房價(jià)變動(dòng)的主要因素，一線城市房價(jià)上漲較快的根本原因在于庫存去化周期水平僅為9個(gè)月。同時(shí)我們判斷伴隨二三線城市的庫存水平已過最高點(diǎn)，未來供給過剩問題將緩解，二三線城市的房價(jià)也將得到支撐。

新開工累比數(shù)據(jù)已負(fù)增長17個(gè)月，調(diào)整時(shí)長遠(yuǎn)超09年和12年

本輪新開工累比數(shù)據(jù)負(fù)增長已17個(gè)月，遠(yuǎn)長于09年的8個(gè)月和12年的9個(gè)月。如單純參照09年和12年的經(jīng)驗(yàn)，每次新開工較長時(shí)間負(fù)增長后，總會(huì)帶來因供給暫時(shí)短缺導(dǎo)致的房價(jià)上漲，我們認(rèn)為本輪長期的新開工負(fù)增長開始緩解之前行業(yè)面臨的供給過剩的問題。

土地市場依然低迷，同樣預(yù)示未來供給過剩問題將緩解

40城市土地成交建筑面積前6月累比負(fù)增長10%，累比數(shù)據(jù)已負(fù)增長19個(gè)月，同樣長于12年12個(gè)月的調(diào)整周期。但土地價(jià)格相對(duì)房價(jià)剛性，月度成交土地溢價(jià)率均為正值，土地價(jià)格表現(xiàn)的特征是易漲難跌，因?yàn)槟壳矮@得土地后項(xiàng)目的盈利前景不明，導(dǎo)致開發(fā)商猶豫是否拿地。因土地成交是新開工的前提條件，如果15年下半年土地成交仍未顯著復(fù)蘇，房地產(chǎn)新開工和供給或均將繼續(xù)維持弱勢。

估值

目前瑞銀覆蓋A股房地產(chǎn)公司16年加權(quán)平均PE為 7.8，近五年P(guān)E均值為8.6，近十年P(guān)E均值為 11.8，鑒于供給走低趨勢下，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場的地位趨于有利，我們看好布局一二線城市的開發(fā)商萬科A和保利地產(chǎn)，看好受益京津冀區(qū)域衛(wèi)星城建設(shè)的華夏幸福。