金地集團(600383)

結(jié)算利潤率提升和投資凈收益致使歸母凈利潤大增 230%

公司 15H1 實現(xiàn)收入和歸母凈利潤 80.8 億/5.2 億，占比我們 15 年全年預測值16.5%和 11.7%（近三年占比均值為 22%/8.6%），收入符合預期，歸母凈利潤超預期。14H1 毛利率和凈利潤率處歷史最低位，分別為 23.4%和 2.3%，而 2015H1 為 28.2%和 7.9%，相比去年同期項目利潤率水平有很大提升。公司毛利率上升主要原因為結(jié)算項目大部分為 13 年房價上漲時銷售，毛利率同比提高。而公司小股操盤業(yè)務獲得實質(zhì)進展也為歸母凈利潤率提高有較大貢獻，2015H1 實現(xiàn)投資凈收益 3.7 億，占稅前凈利潤的 44%。

快速去化策略使銷售額增速處龍頭第一

公司前 8 月累計銷售額為 325 億元，累比增長 38%。公司年初至今強調(diào)去化銷售的策略已然奏效，銷售額和銷售面積增速在龍頭地產(chǎn)中位列第一，我們將全年銷售額預測值自 500 億提高至 550 億，相比 14 年增長 12%。

補充一二線城市土地儲備，加速新開工

公司前 7 月拿地權(quán)益金額為 82 億元，同比增長 62%，在龍頭公司中拿地表現(xiàn)積極，新拿土地資源基本位于一二線城市。公司將全年新開工計劃自 459萬平米大幅提升至 550 萬平米，體現(xiàn)了公司繼續(xù)提高推盤速度以加快項目周轉(zhuǎn)的決心。我們判斷 16 年房地產(chǎn)行業(yè)供給壓力小于 15 年，此時大量新開工的開發(fā)商將在 16 年擁有更多的可售資源，銷售增速將超越同行。

估值：上調(diào)評級至"中性"，目標價下調(diào)為 11.00 元（原 12.37 元）

我們預測公司 15-17 年 EPS0.99/1.11/1.19 元，目前股價對應 16 年 PE9.7 倍，近 5 年 PE 均值 8.6 倍，10 年 PE 均值 14.5 倍，目前瑞銀覆蓋 A 股地產(chǎn)公司16 年加權(quán) PE7.9 倍。鑒于地產(chǎn)行業(yè)估值近期整體下移，我們根據(jù) 16 年 10 倍PE（原 PE11 倍）下調(diào)目標價至 11.00 元，考慮到公司銷售增速好于預期，項目結(jié)算利潤率提升以及小股操盤帶來切實投資凈收益，我們將評級自"賣出"上調(diào)至“中性”。