國務院日前發(fā)布了關于落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，并加強房地產市場分類調控。近幾日廈門、杭州等地升級了房地產調控措施，認房又認貸。自2017年春節(jié)之后，針對房地產市場的限購限貸調控政策不斷升級、擴容，至今已有數十個城市采取了地產限購措施。調控不斷升級擴容主要原因，我們推測可能在于去年第四季度房地產調控措施雖然對商品房銷售產生了影響，但對房價快速上漲的作用相對有限，今年春節(jié)過后房價上漲壓力依然較大。

去年國慶前后調控政策出臺過后，熱點城市銷量受到一定抑制，但是經歷了2015和2016年的高速去化后，熱點城市的庫存大部分處于偏低的水平，部分城市狹義庫存甚至不足5個月，因此供需的矛盾依舊沒有得到緩解。這也造成了熱點調控城市價格的再次反彈，尤其是今年春節(jié)之后。

以前期調控升級關注度較高的北京為例，今年一月、二月北京二手房價格環(huán)比漲幅分別為1.0%、3.3%，新房價格環(huán)比變化分別為-6.65%、6.29%，房價再度面臨加速上漲的壓力。在北京本次加碼調控措施之前，北京樓市調控政策與深圳、上海主要區(qū)別在于第二套房的認定標準，即滬深均實施“認房又認貸”，北京相對寬松，即“認房不認貸”。此外，限購政策、首付比例政策區(qū)別相對較小。這也是在年前調控后，深圳房價逐漸回落，上海房價漲幅趨穩(wěn)，北京房價重拾上漲勢頭的主要原因。同時，隨著北京的房價上漲，周邊三四線城市也受到擴散蔓延的影響，涿州、淶水、崇禮等地也紛紛出臺限購措施。

雖然本輪地產調控整體上遵循了循序漸進的方式，每次加碼的力度都不大，但針對房地產市場的情況升級調控措施的頻率卻較快。這充分展現了政府調控房地產的市場的決心。2017年，政府工作報告中對房地產市場定下的政策基調可能并不過于嚴厲，但我們認為房地產市場整體仍會較2016年明顯趨緊。房地產調控的目標是抑制房價過快上漲，從歷史經驗觀察，當房價環(huán)比上漲的幅度超過1.5%可能暗示著房價漲幅過快，調控政策往往會相應出臺。雖然2016年一二線城市房價集體快速上漲局面難以在2017年重現，但是在二線、三四線城市去庫存情況得到區(qū)域性、局部性改善情況下，越來越多的城市房價開始面臨上漲壓力。在一線城市調控力度不斷升級的背景下，調控范圍也逐步向二三線城市蔓延。

對于A股市場而言，在房地產調控的需求下，貨幣政策也將維持穩(wěn)健中性。加上近期周期性板塊隨著大宗商品波動有退潮跡象，市場料呈現振蕩格局。