投資要點(diǎn)：

2017 年5 月,公司擬收購中星集團(tuán)100%股權(quán),引入華潤等重要戰(zhàn)投。

1)2017 年5 月23 日,公司公告稱,公司擬向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其持有的完成集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)整合后的中星集團(tuán)100%股權(quán),其中以發(fā)行股份的方式支付交易對價的85%、以現(xiàn)金方式支付交易對價的15%。

2)公司向華潤商業(yè)、平安不動產(chǎn)非公開發(fā)行股份募集配套資金不超過42 億元。募集配套資金扣除相關(guān)費(fèi)用后,擬用于支付本次重大資產(chǎn)重組的現(xiàn)金對價及地產(chǎn)集團(tuán)擬注入資產(chǎn)的在建商業(yè)辦公項目。

3)經(jīng)交易雙方協(xié)商,確定本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)的價格為5.23 元/股。按照5.23 元/股的發(fā)行價格及85%的股份支付比例計算,公司擬向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行約28.40 億股。

4)假設(shè)募集配套資金按照發(fā)行前總股本20%的上限(即3.73 億股)發(fā)行,本次交易完成后,上海市國資委控制上市公司69.42%的股權(quán),上市公司的控制權(quán)未發(fā)生變化。華潤商業(yè)持股6.76%。

5)如本次重組在2017 年實(shí)施完畢,則盈利預(yù)測補(bǔ)償期間為2017 年、2018年、2019 年,依此類推。盈利預(yù)測補(bǔ)償期間,地產(chǎn)集團(tuán)承諾的扣非歸母凈利潤合計不低于53.60 億元。

公司是地產(chǎn)集團(tuán)旗下唯一上市平臺。我們認(rèn)為,本次交易將加強(qiáng)公司在上海市場的進(jìn)一步深耕,及進(jìn)入新的區(qū)域市場,這些項目總土地儲備約200 萬平,分布于6 個城市;其次,本次交易有利于解決同業(yè)競爭問題;第三,本次交易有利于公司拓展房地產(chǎn)銷售代理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù);第四,本次交易將引入多個戰(zhàn)略投資者,有利于公司積極拓展新的相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)會。

投資建議：向平臺綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型,推進(jìn)重組,維持“買入”評級。作為多年立足上海拓展長三角的知名上海房企,公司正從房地產(chǎn)開發(fā)商向城市建設(shè)開發(fā)平臺綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。目前,公司擁有商品房項目權(quán)益建面392 萬平。如果我們假設(shè)本次重組在2017 年10 月完成(即將2017 年最后兩月凈利潤并表,2018 年合并完整年度業(yè)績,并考慮發(fā)行后總股本),則預(yù)計公司2017、2018 年EPS 分別是0.20 元和0.54 元。考慮本次注入大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)且引入優(yōu)質(zhì)股東,大股東一級開發(fā)過程中潛在還能形成大量優(yōu)質(zhì)土地,我們給予公司2018 年20 倍的PE 估值,即10.8 元作為未來六個月的目標(biāo)價,維持“買入”評級。

風(fēng)險提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控風(fēng)險。