6月23日上午，銀監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清在銀監(jiān)會召開銀行業(yè)支持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革調(diào)研座談會中指出，要落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場泡沫。可以說，從郭樹清這次講話的內(nèi)容及態(tài)度來看，其要遏制房地產(chǎn)市場泡沫的態(tài)度是十分堅決的，也表達出了對遏制部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的工具上的自信。

現(xiàn)在要問的是，當前差別化的住房信貸政策能夠堅決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場泡沫嗎?317推出相關(guān)房地產(chǎn)信貸政策之后，實際效果如何？如果不能夠，其原因又是什么？

可以說，從2015年下半年開始到2016年的一線城市及部分二線城市的房價瘋狂上漲，房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，很大程度就是政府推出的過度優(yōu)惠的住房按揭貸款政策鼓勵投資者涌入市場的結(jié)果。當時政府為了救經(jīng)濟增長，刻意推出鼓勵持有更多的住房的居民可能利用住房按揭貸款的優(yōu)惠政策購買住房，再加上當時利率水平降到歷史最低及P2P融資市場的推波助瀾，先是造就了深圳房地產(chǎn)市場的瘋狂，然后這種房地產(chǎn)價格上漲瘋狂很快傳染到其他一線城市及部分熱點二線城市，從而把這些城市的房地產(chǎn)市場泡沫吹得巨大，所以從2016年930起到2017年的317，這些房價瘋狂上漲的城市不得不推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

對于這些房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，盡管有限購、限貸、限價、限交易及限商等政策，但最為重要的還是限貸政策，把房地產(chǎn)市場的投資炒作的金融杠桿全部降低。不過，這些限貸政策，開始更強調(diào)是從數(shù)量上來降低住房投資者的融資杠桿。比如，對購買第二套住房者其首付的比重提高到40-80%不等，禁止購買第三套住房的投資炒作者利用銀行貸款。這就使得購買第二套住房以上投資者想通過銀行融資杠桿進入房地產(chǎn)市場幾乎不可能。購買第三套以上住房的投資炒作者完全禁止利用銀行貸款。對于購買第一套住房的居民來說，其首付的比重也上升了10-20%不等。

但是住房按揭貸款的利率則沒有變化，直到最近整個金融市場的融資成本全面上升，及許多商業(yè)銀行可貸款資金全面減少，迫于一線城市及部分二線熱點城市的商業(yè)銀行不得不全面提高住房按揭利率。無論是購買第一套住房還購買第二套住房，其利率上漲到基準利率水平以上，甚至于高于基準利率20%。由于住房按揭貸款的首付比例提高及按揭利率開始上升，這必然使得一線城市及部分二線熱點城市的房地產(chǎn)市場炒作得到抑制。

所以，在當前差別化的住房按揭貸款政策下，一線城市及部分二線熱點城市早些時候瘋狂的房價上漲基本上停止（如北京與上海），甚至于開始微跌（如深圳），住房的銷售也出現(xiàn)了急劇下跌，有些城市的住房銷售下跌達到60%以上。但是，這些城市的住房價格卻頂在天花板上不下來。按照市場的一般法則，如果需求突然下降了，而導(dǎo)致市場的住房庫存太多，或供應(yīng)過剩，那么價格自然要下來。否則，要去庫存根本是不可能的。但是當前國內(nèi)一線及部分二線熱點城市的情況則不是如此。住房的銷售可急劇下跌，價格不會降下來。這就是以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的基本特征。

這也就說明了，如果當前一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場是一個投機炒作為主導(dǎo)的市場（房地產(chǎn)調(diào)控的信貸政策出臺，住房銷售可突然急劇下降，但住房的價格并不會隨著住房銷售下降而下跌），那么僅是通過差別化的住房信貸政策要抑制房地產(chǎn)市場的泡沫是緣木求魚，是幾乎不可能的事情。因為這些政策僅對住房投機炒作的事先限制而不是事中及事后限定，從而也就無法觸及住房投機炒作的賺錢收益。同時，這些政策也無法轉(zhuǎn)變住房投資炒作者房價上漲預(yù)期。只要房價上漲預(yù)期不改變，房價還是在上漲，住房投機炒作者即使融資杠桿降低讓他們再進入市場，但是他們也不會把手中持有的住房降低價格出售了?？梢哉f，如果漲到了天上的房價不下跌，要擠出房地產(chǎn)市場泡沫是不可能的。所以，郭樹清意念是很好，是希望通過銀行的差別化的住房信用政策來抑制房地產(chǎn)市場泡沫，其主觀愿望好并不等于能夠達到其效果。目前的一線城市及部分熱點城市的情況就是如此。因為當前這些城市的房價上漲預(yù)期根本上就沒有逆轉(zhuǎn)。

那么當前這些一線城市及部分熱點城市的房價上漲預(yù)期為何出臺了一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之后還是沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這主要是與政府這一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策所發(fā)出的信息有關(guān)。在政府的這些調(diào)控政策看來，一方面表示要堅決抑制房地產(chǎn)市場泡沫，要讓中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型回到居住功能，另一方面認為抑制房地產(chǎn)市場泡沫又不能讓房地產(chǎn)市場價格大漲大落。試想，這些城市的房價早就瘋狂漲到天上去了，要抑制房地產(chǎn)市場泡沫，要擠出房地產(chǎn)市場泡沫，房價豈能不下跌？如果不讓房價下跌，要抑制房地產(chǎn)市場泡沫及擠出房地產(chǎn)市場泡沫只能是一句空話。

正因為政府的這些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有這些意圖及目標，政府出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控更多的是短期的行政性的管制政策。無論是房地產(chǎn)市場投機炒作者還是房地產(chǎn)市場開發(fā)商都會認為政府不會讓房價下跌。在這種情況下，住房投機炒作者不會把自己手中持有的住房降價出售，房地產(chǎn)開發(fā)商則不僅會悟盤惜售，還會不斷進入土地市場推高土地的價格，以此來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的價格上漲預(yù)期。

比如最近北京拍出2塊住宅土地，合計土地出讓金達126.6億元。其中順義區(qū)高麗營一塊土地拍出70.5億元，成為近兩年北京住宅土地最高單筆成交價的土地。其溢價率在50%,樓面價約每平方米4.5萬元。如果一線城市及部分二線熱點城市的情況都是如此，那么這些城市的房價上漲預(yù)期根本就不會改變。如果情況是這樣，想用差別化的住房按揭信貸政策堅決抑制房地產(chǎn)市場泡沫也是不可能的。要堅決抑制房地產(chǎn)市場泡沫，擠出房地產(chǎn)市場泡沫，就得讓房價上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)。要做到這點，就得從住房稅收政策、信貸政策多方面入手。