6月23日上午，銀監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清在銀監(jiān)會(huì)召開銀行業(yè)支持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革調(diào)研座談會(huì)中指出，要落實(shí)差別化住房信貸政策，堅(jiān)決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫?？梢哉f(shuō)，從郭樹清這次講話的內(nèi)容及態(tài)度來(lái)看，其要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的態(tài)度是十分堅(jiān)決的，也表達(dá)出了對(duì)遏制部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的工具上的自信。

現(xiàn)在要問的是，當(dāng)前差別化的住房信貸政策能夠堅(jiān)決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嗎?317推出相關(guān)房地產(chǎn)信貸政策之后，實(shí)際效果如何？如果不能夠，其原因又是什么？

可以說(shuō)，從2015年下半年開始到2016年的一線城市及部分二線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，很大程度就是政府推出的過度優(yōu)惠的住房按揭貸款政策鼓勵(lì)投資者涌入市場(chǎng)的結(jié)果。當(dāng)時(shí)政府為了救經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刻意推出鼓勵(lì)持有更多的住房的居民可能利用住房按揭貸款的優(yōu)惠政策購(gòu)買住房，再加上當(dāng)時(shí)利率水平降到歷史最低及P2P融資市場(chǎng)的推波助瀾，先是造就了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂，然后這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲瘋狂很快傳染到其他一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市，從而把這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹得巨大，所以從2016年930起到2017年的317，這些房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市不得不推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

對(duì)于這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，盡管有限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限交易及限商等政策，但最為重要的還是限貸政策，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作的金融杠桿全部降低。不過，這些限貸政策，開始更強(qiáng)調(diào)是從數(shù)量上來(lái)降低住房投資者的融資杠桿。比如，對(duì)購(gòu)買第二套住房者其首付的比重提高到40-80%不等，禁止購(gòu)買第三套住房的投資炒作者利用銀行貸款。這就使得購(gòu)買第二套住房以上投資者想通過銀行融資杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不可能。購(gòu)買第三套以上住房的投資炒作者完全禁止利用銀行貸款。對(duì)于購(gòu)買第一套住房的居民來(lái)說(shuō)，其首付的比重也上升了10-20%不等。

但是住房按揭貸款的利率則沒有變化，直到最近整個(gè)金融市場(chǎng)的融資成本全面上升，及許多商業(yè)銀行可貸款資金全面減少，迫于一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市的商業(yè)銀行不得不全面提高住房按揭利率。無(wú)論是購(gòu)買第一套住房還購(gòu)買第二套住房，其利率上漲到基準(zhǔn)利率水平以上，甚至于高于基準(zhǔn)利率20%。由于住房按揭貸款的首付比例提高及按揭利率開始上升，這必然使得一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作得到抑制。

所以，在當(dāng)前差別化的住房按揭貸款政策下，一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市早些時(shí)候瘋狂的房?jī)r(jià)上漲基本上停止（如北京與上海），甚至于開始微跌（如深圳），住房的銷售也出現(xiàn)了急劇下跌，有些城市的住房銷售下跌達(dá)到60%以上。但是，這些城市的住房?jī)r(jià)格卻頂在天花板上不下來(lái)。按照市場(chǎng)的一般法則，如果需求突然下降了，而導(dǎo)致市場(chǎng)的住房庫(kù)存太多，或供應(yīng)過剩，那么價(jià)格自然要下來(lái)。否則，要去庫(kù)存根本是不可能的。但是當(dāng)前國(guó)內(nèi)一線及部分二線熱點(diǎn)城市的情況則不是如此。住房的銷售可急劇下跌，價(jià)格不會(huì)降下來(lái)。這就是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。

這也就說(shuō)明了，如果當(dāng)前一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)（房地產(chǎn)調(diào)控的信貸政策出臺(tái)，住房銷售可突然急劇下降，但住房的價(jià)格并不會(huì)隨著住房銷售下降而下跌），那么僅是通過差別化的住房信貸政策要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是緣木求魚，是幾乎不可能的事情。因?yàn)檫@些政策僅對(duì)住房投機(jī)炒作的事先限制而不是事中及事后限定，從而也就無(wú)法觸及住房投機(jī)炒作的賺錢收益。同時(shí)，這些政策也無(wú)法轉(zhuǎn)變住房投資炒作者房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)還是在上漲，住房投機(jī)炒作者即使融資杠桿降低讓他們?cè)龠M(jìn)入市場(chǎng)，但是他們也不會(huì)把手中持有的住房降低價(jià)格出售了?？梢哉f(shuō)，如果漲到了天上的房?jī)r(jià)不下跌，要擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是不可能的。所以，郭樹清意念是很好，是希望通過銀行的差別化的住房信用政策來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，其主觀愿望好并不等于能夠達(dá)到其效果。目前的一線城市及部分熱點(diǎn)城市的情況就是如此。因?yàn)楫?dāng)前這些城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期根本上就沒有逆轉(zhuǎn)。

那么當(dāng)前這些一線城市及部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期為何出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策之后還是沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這主要是與政府這一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策所發(fā)出的信息有關(guān)。在政府的這些調(diào)控政策看來(lái)，一方面表示要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型回到居住功能，另一方面認(rèn)為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫又不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大漲大落。試想，這些城市的房?jī)r(jià)早就瘋狂漲到天上去了，要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，要擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，房?jī)r(jià)豈能不下跌？如果不讓房?jī)r(jià)下跌，要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫只能是一句空話。

正因?yàn)檎倪@些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有這些意圖及目標(biāo)，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更多的是短期的行政性的管制政策。無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作者還是房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商都會(huì)認(rèn)為政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌。在這種情況下，住房投機(jī)炒作者不會(huì)把自己手中持有的住房降價(jià)出售，房地產(chǎn)開發(fā)商則不僅會(huì)悟盤惜售，還會(huì)不斷進(jìn)入土地市場(chǎng)推高土地的價(jià)格，以此來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期。

比如最近北京拍出2塊住宅土地，合計(jì)土地出讓金達(dá)126.6億元。其中順義區(qū)高麗營(yíng)一塊土地拍出70.5億元，成為近兩年北京住宅土地最高單筆成交價(jià)的土地。其溢價(jià)率在50%,樓面價(jià)約每平方米4.5萬(wàn)元。如果一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市的情況都是如此，那么這些城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期根本就不會(huì)改變。如果情況是這樣，想用差別化的住房按揭信貸政策堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也是不可能的。要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，就得讓房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)。要做到這點(diǎn)，就得從住房稅收政策、信貸政策多方面入手。