如果讓 Alvin Cheng 對他的管理理念做個定義，他會告訴你那就是要信守托付，增加價值。 

Alvin Cheng 是新交所上市公司中國運通網城房地產投資信托管理機構的副首席執(zhí)行官，非常重視謙遜、感恩和積極的品質。

Cheng 畢業(yè)于紐卡斯爾大學，獲海洋建筑工程和造船專業(yè)理學榮譽學士學位，隨后在麻省理工學院攻讀海洋系統(tǒng)管理和海洋工程雙碩士學位。在描述自己在這所久負盛名的美國大學度過的光陰時，他使用了“大開眼界”一詞。

他指出，在你的職業(yè)旅程中，如果你認為你達到了戰(zhàn)無不勝的地步，那標志著敗落的開始。出色的領導能力也意味著心系利益相關方。

“采取的每個行動和做出的每個決定，都應該為主要利益相關方創(chuàng)造積極的價值?！?/p>

遇到障礙時，樂觀的態(tài)度會大有幫助?！爱斈闵硖幚Ь硶r，你需要成為房間里最樂觀的人，這樣才能繼續(xù)前進。”別忘了，越是在最黑暗的時刻，我們越需要專注于追求光明?！彼蛉さ?，引用了佛教的一句格言。

同樣，“不可能”這個詞不應該出現(xiàn)在你的詞典里?！吧钪袥]有不可能這回事。這是一個你愿意承受多大痛苦或做出多大犧牲的問題——總歸要有所付出。”

耀眼的成績

Cheng 今年 56 歲，2017 年 1 月被任命為中國運通網城房地產投資信托的副首席執(zhí)行官。在此之前，他曾在美集物流、太平洋海運信托以及新交所上市的力寶印尼零售信托擔任過多個高級管理職位。他早前在金融領域的職業(yè)生涯包括曾在化學銀行、拉博銀行和通用電氣金融集團擔任過多個高級區(qū)域職位。

中國運通網城房地產投資信托由 EC World Asset Management Pte Ltd 管理，是去年 7 月在新交所上市的首只中國專業(yè)物流和電商物流信托。其投資策略是直接或間接投資于能夠產生收益的多元化房地產投資組合及房地產相關資產，這些房地產主要用于電子商務、供應鏈管理和物流用途，最初的區(qū)域重心位于中國。 

該信托通過由六項資產組成的投資組合，提供投資于杭州專業(yè)物流和電子商務行業(yè)的機會，這六項資產位于長江三角洲最大的電子商務聚集帶之一。截至 2016 年 12 月 31 日，由兩項電子商務物流地產、一項專業(yè)物流資產和三項港口物流資產組成的這一投資組合的凈可出租面積總計達 698,478 平方米，總估值約為人民幣 64 億元（13 億新元）。

管理機構 EC World Management 是該房地產投資信托的發(fā)起人富春控股集團有限公司的間接全資子公司。富春成立于 1992 年，總部位于上海，是一家專業(yè)從事房地產、工業(yè)、電子商務、物流和金融業(yè)務的多元化企業(yè)集團。

富春持有中國運通網城房地產投資信托 41.6% 的股權，其他 IPO 基石投資者包括中國信達資產管理、復星國際控股以及交銀國際全球投資。

在截至 2016 年 12 月 31 日的三個月期間，中國運通網城房地產投資信托錄得驕人業(yè)績，超出其 IPO 招股說明書的預測。該季度總收入 2,470 萬新元，比之前的預測高出 7.5%，凈物業(yè)收入為 2,180 萬新元，較預測高出 4.1%。其派息率為 1.463 新加坡分，也比此前估計高出 2.0%。

在截至 2017 年 12 月 31 日的年度，該信托預測總收入為 9,050 萬新元，凈物業(yè)收入為 8,200 萬新元，派息率為 5.94 新加坡分。 

中國運通網城房地產投資信托的市值接近 5.9 億新元。其目前的股價比首次公開募股時的發(fā)行價 81 新加坡分低 6.8%，市凈率 0.8.年初至今，該股每單位派息 2.454 新加坡分，相當于 7.5% 的年化收益率。

快速增長

展望未來，依托于互聯(lián)網普及率的上升以及迅速崛起、精通科技的中產階級消費額的增長，Cheng 預計中國的電子商務行業(yè)仍將繼續(xù)高速擴張。

易觀國際的數據顯示，2020 年中國零售電子商務市場的規(guī)模預計將擴大至人民幣 9.4 萬億元（1.4 萬億美元），而 2016 年為人民幣 5.1 萬億元（7,400 億美元），復合年均增長率為 16.5%。今年，中國的網上零售額預計將達到 9,720 億美元，是預測的美國 3,150 億美元網上零售額的三倍。 

Cheng 指出，實體基礎設施，例如中國運通網城房地產投資信托投資組合中的專業(yè)倉儲資產、實地交付網絡和客戶取貨點等，在連接行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)并確保其順暢運作方面發(fā)揮了至關重要的作用。 

每個訂單的履行和定制，以及貨物以最低費率及時交付，均離不開高品質的倉儲空間。

“許多此類倉儲和配送服務都需要復雜的系統(tǒng)——它們就像運轉的大腦一樣，因此需要經專門配置的房地產來進行這些運作?！彼f道，

“隨著電子商務的持續(xù)發(fā)展，也會遇到反向物流的問題，即客戶退貨。對許多制造商而言，這是一個棘手的難題，因為這不是一個物流提供商 ——尤其是更為傳統(tǒng)的物流提供商——能夠處理的問題?！?/p>

他補充道，憑借為高速增長的電子商務交易提供服務的投資組合，中國運通網城房地產投資信托有能力滿足這些專門的需求。

另一競爭優(yōu)勢則來自于其毗鄰浙江省和長江三角洲的物流中心：杭州。杭州被稱為中國的電子商務之都，杭州政府的數據顯示，到 2035 年，杭州港口的吞吐量有望從 2016 年的 1.1 億噸飆升 59.1%，至 1.75 億噸。 

根據杭州市交通局的說法，計劃在 5 年內建設第二條河道，藉此實現(xiàn)華北水路系統(tǒng)與杭州的連通，這將進一步促進發(fā)展。

推動該房地產投資信托增長的主要助力在于其電子商務倉儲設施，例如北港和富恒，它們與該發(fā)起人的電子商務物流和供應鏈管理服務平臺 RuiYiCang 相互合作。 

“中國運通網城房地產投資信托是對 RuiYiCang 的補充。通過合作，我們可為國內外客戶提供一站式綜合智能物流服務，”Cheng 補充道。

改變中的認知

他指出，其他推動增長的因素包括收購和資產增值計劃。

在利用其發(fā)起人的中國業(yè)務網絡和關系收購能夠增加收益的電子商務地產方面，中國運通網城房地產投資信托處于有利地位。發(fā)起人已給予該信托優(yōu)先購買權 (ROFR)，可在適當的時機行使。

資產增值方案包括將傳統(tǒng)倉庫轉化為電子商務物流中心，或者對現(xiàn)有設施進行改裝和翻新，以實現(xiàn)更高效率。Cheng 表示，這些措施預計將提升租金收入并維持較高的租用率。

此外，為實現(xiàn)多元化，該房地產投資信托也關注中國以外的機會，尤其是在高增長的東盟 (ASEAN) 市場，如印度尼西亞、馬來西亞、泰國、菲律賓和新加坡。

“總的來說，這些市場擁有龐大的人口，電子商務行業(yè)發(fā)展迅速，尤其是印度尼西亞，其需求的增長非常顯著?！彼a充道。

與此同時，Cheng 表示，該信托面臨的主要障礙不是收購或市場上的可用融資，而是投資者的心態(tài)。

“我們面臨的最大挑戰(zhàn)，是能否改變將該房地產投資信托視為傳統(tǒng)倉儲業(yè)務的認知，以及投資者是否愿意了解我們作為電子商務生態(tài)系統(tǒng)構成部分的獨特經營模式?！?/p>

他指出，從本質上說，中國運通網城房地產投資信托被放在了錯誤的位置?！拔覀儽粍澐譃楣I(yè)房地產信托——雖然這并非完全錯誤，但目前沒有其他類別能夠準確定義我們的業(yè)務。”

“一直以來我們給投資者和分析師提供的建議是，在對我們進行分類時結合吉寶數據中心房地產信托那樣的業(yè)務模式，它們擁有數據中心資產。我們的概念與此類似——我們擁有以電子信息流為核心的系統(tǒng)，我們還開展包括分揀、貼標和訂單執(zhí)行在內的實體業(yè)務經營。”

但是，Cheng 也承認，心態(tài)的改變是一個漸進的過程?！澳壳?，我們 70% 的投資組合由更傳統(tǒng)和專業(yè)的物流資產組成，這些都是港口和煙草儲存設施。采取這樣的構成，原因是我們希望在上市時更保守一些，因為這些傳統(tǒng)資產能產生更穩(wěn)定的回報?！彼硎尽?/p>

但是，隨著電子商務物流行業(yè)的發(fā)展，我們的投資組合構成將發(fā)生很大變化，因為我們將與物流行業(yè)一同發(fā)展。”

創(chuàng)造性顛覆

只要有可能，Cheng 不允許自己因為運營問題熬夜?！霸诿刻煜掳鄷r解決你擔心的問題，這很重要。如果你晚上憂心忡忡，那么第二天早上你會喪失動力和效力?！?/p>

“如果有什么事能讓我保持清醒，那就是想象明天會發(fā)生的令人興奮的事情，包括早餐吃什么?！彼χf。

他還有一個愛好，是和來自各行各業(yè)的人交流，包括孩子。“當你和人們談話時，你會獲得關于生活、藝術和文化的多樣化看法，這可讓我的大腦從日常問題中抽離。這是一個平衡我們頭腦和心靈的機會。”他補充道。

通過與孩子的對話，你可以收集到很多信息。“孩子們有不同的世界觀——他們的看法純潔無暇，沒有明確的界限。隨著我們年齡的增長，我們會日益受到規(guī)則、規(guī)定和他人預期的束縛?！?/p>

他表示，這對于不斷重塑自我至關重要。通過創(chuàng)造性的顛覆，并持續(xù)挑戰(zhàn)自我，去探索現(xiàn)有邊界之外的世界。

“我們有時需要打破桎梏，確保我們跟得上快速變化的世界。”Cheng 說道，他喜歡為自己母校的畢業(yè)生提供指導。 

“你可能不喜歡具有顛覆性，但你的競爭對手將不斷顛覆。要么跟上變化，要么被淘汰。”

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