近年來(lái)，國(guó)內(nèi)零售環(huán)境持續(xù)低迷，不少企業(yè)都面臨著資金危機(jī)。但在如此現(xiàn)狀下，仍不乏激流勇進(jìn)的本土開(kāi)發(fā)商成為大浪淘沙后的幸存者和勝出者。中山市的大信商用信托公司就是這么一家企業(yè)，在滾滾寒潮中砥礪前行，不斷創(chuàng)下佳績(jī)。在多年的蓬勃發(fā)展下，大信的實(shí)力日益雄厚，發(fā)展后勁十足。

資產(chǎn)打包上市 吹響融資號(hào)角

大信商業(yè)是大信控股旗下的核心產(chǎn)業(yè)，立足于粵港澳大灣區(qū)，深化布局樞紐城市，通過(guò)融合多元產(chǎn)業(yè)來(lái)打造完備的商業(yè)生態(tài)鏈。作為一家發(fā)展相對(duì)成熟的企業(yè)，大信已不甘于局限在中山地區(qū)，而試圖向全國(guó)各地?cái)U(kuò)張商業(yè)版圖。既然要擴(kuò)張，資金自然就成了一個(gè)無(wú)法越過(guò)的問(wèn)題。由于下面有多個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)業(yè)，且公司還在不斷拿地?cái)U(kuò)張，資金問(wèn)題給大信造成了不小的壓力。為了解決這一問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)安全、快速地融到資金，大信選擇了將商業(yè)資產(chǎn)打包上市。

2017年1月20日，大信商用信托正式在新加坡交易所主板上市，每單位發(fā)售價(jià)為0.8新元（約3.9元人民幣），是中國(guó)大陸首個(gè)在新加坡交易所主板上市的民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信托。據(jù)了解，在新交所上市公司中，大信信托是唯一能夠直接參與中國(guó)珠三角市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)。隨著這次成功在境外上市，大信在商業(yè)開(kāi)發(fā)融資方面的能力得到了較大的提升，插上資本翅膀的大信在商業(yè)開(kāi)拓道路上的步伐也越邁越大。

大信商用信托近一年股價(jià)走勢(shì)圖（新交所股票代碼：CEDU）

大陸首家新交所上市民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信托

對(duì)國(guó)內(nèi)而言，商業(yè)地產(chǎn)的主要融資方式有很多種，主要包括：金融租賃、典當(dāng)、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款、外資銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃、發(fā)行企業(yè)債、民間私募基金、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）、境內(nèi)公司上市、公司海外上市等。

此前，國(guó)內(nèi)也有不少企業(yè)嘗試將旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)登陸資本市場(chǎng)。例如，2005年，越秀地產(chǎn)以城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)和白馬商貿(mào)大廈四大商用物業(yè)打包組成的越秀房托基金成功登陸香港股市，成為香港股市第三只上市的房托基金。2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港交所主板掛牌。然而不到兩年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就于2016年匆匆退市，決定回歸A股。而大信商用信托則是中國(guó)大陸首個(gè)在新交所主板上市的民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信托。

借力資本市場(chǎng)走出去

據(jù)公開(kāi)資料顯示，大信商用信托由發(fā)起人中山市大信置業(yè)開(kāi)發(fā)，信托管理人為大信零售信托管理有限公司。信托中包括中山市的三個(gè)項(xiàng)目：大信溢彩薈、遠(yuǎn)洋新都匯和小欖新都匯。該信托基金的66.7%由發(fā)起人家族信托和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有，而后者正是大信在中山市場(chǎng)的長(zhǎng)期合作伙伴。近年來(lái)，隨著大信在中山商業(yè)市場(chǎng)的布局趨于飽和，向周邊城市乃至國(guó)內(nèi)其他地區(qū)布局已經(jīng)成為大信開(kāi)拓商業(yè)板塊的必經(jīng)之路。在新交所的上市，也使得大信商業(yè)信托成功借力資本市場(chǎng)走了出去。

大信控股表示，未來(lái)將以商業(yè)營(yíng)運(yùn)為核心，通過(guò)多元業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的模式，增強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，積極布局粵港澳大灣區(qū)，以便更好地滿(mǎn)足客戶(hù)及城市發(fā)展需求，獲得持續(xù)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

低成本融資 高質(zhì)量投資

大信零售信托管理有限公司首席執(zhí)行官楊斌表示，公司信托所管理的商場(chǎng)處在不同的周期，因此能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。其中小欖新都匯已經(jīng)營(yíng)超過(guò)10年，發(fā)展穩(wěn)健，而遠(yuǎn)洋新都匯和大信溢彩薈則少于三年，尚擁有巨大的增長(zhǎng)空間。

談及選擇在新加坡交易所上市的原因，楊斌指出，新加坡有超過(guò)40個(gè)掛牌的房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)信托，可以吸引有質(zhì)量、更專(zhuān)業(yè)的投資者，股票流動(dòng)量更高。他希望通過(guò)這個(gè)可再循環(huán)平臺(tái)，取得低成本融資，從而來(lái)進(jìn)行高質(zhì)量的投資。商業(yè)信托作為近年來(lái)香港與新加坡資本市場(chǎng)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融支持的一種創(chuàng)新產(chǎn)品與融資工具，成本更低，比REITs更靈活，可以說(shuō)是REITs的升級(jí)版。從另一個(gè)角度來(lái)講，在新加坡上市相對(duì)比較容易，也屬于拓寬國(guó)內(nèi)融資渠道的一種方式。

至今，大信商用信托已經(jīng)在新交所上市一年半，發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。公司充分及合理地利用各種資源，通過(guò)穩(wěn)健、高校的財(cái)富管理，為投資者帶來(lái)穩(wěn)定且可持續(xù)的收益回報(bào)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：投資有風(fēng)險(xiǎn)，本報(bào)告為個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

七禾研究中心李燁綜合整理

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