11月19日，房地產(chǎn)板塊掀漲停潮，華遠地產(chǎn)、城投控股、市北高新、光大嘉寶等11只股票漲停，板塊內(nèi)90多只個股飄紅。究其原因，主要是受按揭利率有所寬松、房企融資改善等影響。業(yè)內(nèi)認為，在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，近期市場對明年地產(chǎn)放松的預期越來越強。東吳證券指出，預計會有更多銀行進行利率下調(diào)，這有利于緩和市場轉(zhuǎn)冷節(jié)奏，促進剛需人群入場。

房地產(chǎn)板塊掀漲停潮

11月19日，房地產(chǎn)板塊成為二級市場最大亮點。A股市場上，房地產(chǎn)板塊高開高走，盤中一度漲逾3%，成為兩市漲幅最大的板塊。個股方面，華遠地產(chǎn)、城投控股、市北高新、光大嘉寶、華夏幸福、順發(fā)恒業(yè)、榮豐控股等11只股票漲停，板塊內(nèi)90多只個股飄紅。

港股市場上，房地產(chǎn)板塊同樣走勢強勁。其中，萬科企業(yè)漲逾5%，合景泰富集團、雅居樂集團漲幅超過4%，龍湖集團、世茂房地產(chǎn)等皆有不同程度的上漲。

多地按揭利率出現(xiàn)松動

按過往經(jīng)驗，銀行在臨近年底時往往會收緊銀根，然而今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市的按揭利率卻出現(xiàn)了一定松動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒有出現(xiàn)明顯松動，但放款速度出現(xiàn)加快。

以杭州為例，10月底，杭州工商銀行、中國銀行部分支行率先下調(diào)房貸利率。近期，建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼出現(xiàn)回調(diào)。房貸利率的下調(diào)不僅針對剛需購買的首套房，還包括了二套房。

在此之前，首套房整體維持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個別支行曾經(jīng)上浮30%甚至是40%。而下調(diào)后，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數(shù)銀行上浮20%。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月首套利率下調(diào)的銀行數(shù)量為19家，較上月增加16家銀行。其中，武漢首套房、二套房貸款平均利率環(huán)比均下降；南京首套房貸利率平均值環(huán)比下降0.84%。

另外，北上廣深一線城市中，上海和深圳首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度都有所加快。

東吳證券研究所分析指出，為擴大市場份額，預計后期將會有更多的銀行下調(diào)首套房貸利率，按揭有所寬松利于緩和市場轉(zhuǎn)冷節(jié)奏，促進剛需人群入場。

11月樓市成交重回正增長

數(shù)據(jù)顯示，9 月和10 月商品房銷售面積同比增速分別為-3.59%、-3.11%，連續(xù)2 個月負增長，房地產(chǎn)市場熱度出現(xiàn)降溫。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月份新建商品住宅中，上漲城市為65個，比上月增加1個，上漲城市數(shù)量打破上月下跌趨勢轉(zhuǎn)而增多，平均上漲1.02%，漲幅環(huán)比擴大0.02個百分點。二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為54個，比上月減少5個，平均上漲0.49%，漲幅環(huán)比縮小0.43個百分點。

70城新房價格指數(shù)(圖片來源：新時代證券)

不過，中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，11月樓市成交重回正增長，二線、三線城市環(huán)比均出現(xiàn)大增。

(圖片來源：中信建投證券)

房企融資壓力改善

值得關注的是，進入11月以來，房地產(chǎn)市場在資金面上有所緩解，行業(yè)資金面的邊際改善或是地產(chǎn)板塊的又一大動力。

民營企業(yè)座談會后，各地在民營企業(yè)融資上均有動作，如上海銀保監(jiān)局籌備組提出“推進產(chǎn)品創(chuàng)新”等八方面推動民企貸款“敢貸、能貸、愿貸”；廣東銀保監(jiān)局籌備組表示同等條件下民營企業(yè)信用貸款準入標準不高于其他企業(yè)，信貸審批效率不低于平均水平，適當提高民營企業(yè)信用貸款、中長期貸款比例，為民企“量體裁衣”“雪中送炭”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月來，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數(shù)額數(shù)百億。

例如，陽光城發(fā)行11億元債券，票面利率7.5%，期限5年。萬科A發(fā)行20億元住房租賃專項公司債券(第二期)，票面利率4.2%，期限5年；發(fā)行20億元中期票據(jù)，票面利率4.03%，期限3年。

政策環(huán)境有望改善

從政策角度看，業(yè)內(nèi)普遍認為，當前環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)政策進一步收緊的概率及空間都不大。

華創(chuàng)證券指出，短期來看，近期住宅和土地成交市場有所走弱，政策更嚴已無必要、甚至穩(wěn)市場或更為關鍵，比如近期各類穩(wěn)經(jīng)濟措施頻出，同時土地市場正在加速降溫，流拍率和溢價率或?qū)⑦M一步惡化，預計地方政府財政壓力將大幅加劇，緊隨其后的投資也料將逐步開始走弱，從近期政治局會議表態(tài)來看，目前行業(yè)積極因素正在醞釀、預計后續(xù)政策環(huán)境有望逐步改善。

新時代證券認為，從近期調(diào)控政策來看，限制性政策出臺次數(shù)不多，主要以政策補丁、規(guī)范市場秩序為主，整體來看，調(diào)控趨于平穩(wěn)，年內(nèi)限制性調(diào)控政策出臺的可能性不大。未來調(diào)控全面放松的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性放松存在可能。

東方證券表示，10月政治局會議未提及房地產(chǎn)，調(diào)控政策邊際收緊的可能性降低，政策環(huán)境將趨于友好。

估值抬升行情值得期待

從業(yè)績與估值的匹配度來看，龍頭房企性價比進一步提升，業(yè)內(nèi)普遍看好房地產(chǎn)行業(yè)估值抬升帶來的行情。

東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，從市盈率指標看，在28個申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)板塊的市盈率為9.54倍，位列第三，僅高于銀行、鋼鐵板塊；從市凈率指標看，房地產(chǎn)板塊市凈率為1.44倍，只比銀行、鋼鐵、建筑裝飾、采掘、綜合這5個行業(yè)高。

值得關注的是，從個股層面看，當前房地產(chǎn)板塊中，萬科A等市值最大的20家公司，除了陸家嘴(PE為14.77倍)、金科股份(PE為10.22倍)、中華企業(yè)(PE為30.97倍)等7只個股外，其余13只股票的市盈率已經(jīng)低于10倍。其中，金地集團市盈率僅4.58倍，榮盛發(fā)展、華僑城A的市盈率均低于6倍。

西南證券房地產(chǎn)團隊指出，房地產(chǎn)行業(yè)在2016-2017年發(fā)生大面積價值重估之后，居民加杠桿已經(jīng)趨于飽和。2018年7月底政治局會議明確提出“遏制房價上漲”，房地產(chǎn)賺錢效應將逐步萎縮，購房預期受到長效機制影響加大，部分房企將遭遇融資、回款和還債的三重壓力。但房地產(chǎn)市場規(guī)模依然很大，而且定價體系堅實，資產(chǎn)包的流動性及估值彈性更大，行業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的風險和機會。預計2019年上半年能看到行業(yè)基本面下行、下半年看到資源整合和政策寬松，地產(chǎn)行業(yè)洗牌后估值壓制否極泰來，之后看好地產(chǎn)板塊的估值抬升行情。

該團隊表示，在基本面下行期，推薦現(xiàn)金流充裕、融資成本低、防御性強的頭部個股；在市場結(jié)構(gòu)分化階段，相對看好貨值充裕、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢突出的頭部房企或一二線占比高的二線房企；在行業(yè)資源整合高峰過后，地產(chǎn)出清將帶來明顯的投資機會，大部分中小房企可能退出行業(yè)謀求轉(zhuǎn)型，估值有望迎來顯著切換。

東方證券表示，從業(yè)績與估值的匹配度來看，龍頭房企性價比進一步提升。在當前市場環(huán)境中，我們看好一線龍頭低估值修復和快速成長的二線龍頭。

瑞銀證券中國房地產(chǎn)行業(yè)分析師諶戈指出，A股房地產(chǎn)行業(yè)2019年平均預期市盈率為6.2倍，對應54%凈資產(chǎn)折讓，估值均處于歷史估值低端，這反映了市場對調(diào)控政策和未來增長前景不確定性的擔憂。瑞銀證券看好未來十年中國核心城市群的住宅市場及改善性需求，尤其是京津冀、長三角、粵港澳三大傳統(tǒng)城市群及四大新興城市群。

諶戈表示，“短期看，我們認為信貸政策及行政調(diào)控是近年地產(chǎn)小周期的重要影響因素，且目前政策組合仍會得到維持。此情景下，杠桿水平可控、土儲合理且二線城市占比高的國企開發(fā)商將更具優(yōu)勢?！?/p>