日前，地產(chǎn)公司陸續(xù)發(fā)布2018年年報業(yè)績，無論是港股還是A股，多數(shù)上市公司的年報業(yè)績都頗為理想，不少近期走出一波不俗的行情。A股的中華企業(yè)、新城控股、陽光城、北辰實(shí)業(yè)，以及港股的中國奧園、新城發(fā)展、花樣年等，今年以來漲幅均超過50%。有分析認(rèn)為，2019年政策邊際改善趨勢已定，貨幣和信用寬松也已持續(xù)驗(yàn)證，一二線城市處于“市場底、資金底和政策底”的三底疊加階段，因此今年地產(chǎn)板塊有望突破行業(yè)估值枷鎖，在當(dāng)前市場風(fēng)險偏好提升的情況下，布局一二線、銷售規(guī)模高增長的房企更受青睞。

二線龍頭業(yè)績增長亮眼

隨著上市公司年報進(jìn)入密集披露期，地產(chǎn)行業(yè)中，已披露2018年年報業(yè)績的主要是二線龍頭，目前來看業(yè)績增長亮眼，業(yè)績兌現(xiàn)使得板塊受到關(guān)注。

上周港股市場迎來一批地產(chǎn)公司業(yè)績公告，包括中國奧園、雅居樂、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國金茂、富力地產(chǎn)、中國海外、北辰實(shí)業(yè)、綠景(中國)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等，3月22日則有綠城中國、融信中國2家。

3月22日綠城中國公告，錄得凈利潤10.03億元人民幣(下同)，同比跌54.2%；若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產(chǎn)的減值虧損計提與撥回的稅后凈影響、若干資產(chǎn)的公平值調(diào)整的稅后凈影響，公司去年股東應(yīng)占核心凈利潤約37.96億元，同比升62%；基本每股盈利0.18元；派末期息0.23元。受此影響，該股上周五大漲7.85%至7.28港元，創(chuàng)下近半年新高。

融信中國3月22日發(fā)布2018年年度報告顯示，2018年實(shí)現(xiàn)凈利潤35億元，同比增長31%；歸母凈利潤22億元，同比增長28%；歸母核心凈利潤25億元，同比增長116%。年報還顯示，融信中國2018年合約銷售規(guī)模1219億元，同比增長73%，躋身千億俱樂部；合約銷售面積達(dá)562萬平方米，同比增長17%。凈負(fù)債率較2017年末下降54個百分點(diǎn)至105%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降7個百分點(diǎn)至51%，處于行業(yè)健康水平。利潤率及各項(xiàng)指標(biāo)向好的情況下，融信中國進(jìn)行了上市以來首次分紅，每股派息36.5港分。

此外，還有一批地產(chǎn)公司也交出“亮眼”的成績單。例如碧桂園，公司在營業(yè)收入、凈利潤等核心指標(biāo)上均實(shí)現(xiàn)大幅增長，其中營業(yè)收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%；凈利潤約為485.4億元，同比增長約68.8%。中國奧園、中國金茂、北辰實(shí)業(yè)、融信中國、越秀地產(chǎn)等的2018年凈利潤增長也超過30%。

A股市場方面，目前業(yè)績最為靚麗的一家企業(yè)是中華企業(yè)，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入192.86億元，同比增長47.45%；公司實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤25.92億元，同比增長174.21%，扣非后歸屬上市公司股東的凈利潤為24.71億元，同比增長763.13%；公司基本每股收益為0.55元，同比增長175%。此外，新城控股、陽光城、北辰實(shí)業(yè)等也公布2018年凈利潤增長超過50%。

兩地地產(chǎn)股競相表現(xiàn)

隨著年報披露提速且多數(shù)成績不俗，兩地均有地產(chǎn)股走出引人注目的行情。

A股方面，從今年漲幅來看，大名城、張江高科、新城控股、南京高科、上實(shí)發(fā)展、中南建設(shè)、陽光城等漲幅均超過60%。目前四大龍頭招保萬金中僅招商蛇口公布了年報，其2018年?duì)I業(yè)收入同比增長17.0%，歸母凈利潤同比增長24.7%，基本每股收益1.89元，分紅比例40.4%，維持行業(yè)內(nèi)的較高水平。招商蛇口今年以來累計漲30.37%。港股方面，中國奧園和新城發(fā)展今年分別漲76.26%和72.20%，花樣年漲66.67%，佳兆業(yè)集團(tuán)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、融信中國等今年累計漲幅也均達(dá)40%以上。

光大證券認(rèn)為，展望全年，宏觀流動性邊際寬松下，購房信貸投放有望保持平穩(wěn)，結(jié)合“房住不炒”、因城施策的調(diào)控路徑，預(yù)計一二線城市政策面、基本面迎來底部復(fù)蘇，托底總量溫和下行。

從近期數(shù)據(jù)來看，2019年1-2月，全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下跌3.6%及增長2.8%，略好于市場預(yù)期。分線的銷售數(shù)據(jù)暫未公布，然而從土地市場來看，“春江水暖鴨先知”，2019年前11周，一線土地成交規(guī)劃建面同比增長41%，持續(xù)放量；2019 年2月一線、二線土地成交溢價率回升至9.28%、11.93%，對比2018年末為2.29%、8.00%。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，2019年中，政策邊際改善趨勢已定，一二線“一城一策”和三大城市圈發(fā)展規(guī)劃實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性放松提振需求，而貨幣和信用寬松也已經(jīng)持續(xù)驗(yàn)證，認(rèn)為行業(yè)和龍頭估值仍有30%空間，二線房企估值相對一線仍有50%溢價空間，或?qū)⒖梢蕴嵘?2-15倍。目前一二線城市已經(jīng)處于“市場底、資金底和政策底”的三底疊加階段，有利于一二線布局房企的銷售彈性。

雖然尚未公告年報業(yè)績，但幾家龍頭公司的2月銷售數(shù)據(jù)均報喜。其中，例如，萬科公告2月實(shí)現(xiàn)銷售金額431.9億元，同比增長21.32%；銷售面積達(dá)246.7萬平方米，同比上漲2.71%；實(shí)現(xiàn)銷售均價17,507.09元/平方米，較1月份銷售均價提價2121.51元/平方米，增幅達(dá)13.79%，較2018年同比上漲18.12%。2019年1-2月份累計實(shí)現(xiàn)銷售面積564.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額920.7億元。

對于今年房地產(chǎn)是否有超預(yù)期的表現(xiàn)，莫尼塔認(rèn)為，短期內(nèi)政策大面積放松概率較小，政策大起大落、市場陡升陡降的歷史有望不再重演；另一方面，政府更加重視將短期的逆周期調(diào)控與中長期的長效機(jī)制建設(shè)(比如熱議中的房產(chǎn)稅)結(jié)合起來，這將為房地產(chǎn)投資的平穩(wěn)運(yùn)行與中國經(jīng)濟(jì)的有序轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。