2019年下半年，最焦慮的無疑是，房地產(chǎn)。

近兩日，房地產(chǎn)行業(yè)突然遭受2記重錘：

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”；

昨日（7月31日）晚間，央行直接“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)重挫下跌，截止今日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)（882509）近2個交易日累計暴跌超4%。

其中，嘉凱城（000918）、金地集團（600383）、華夏幸福（600340）跌幅均超過6%。

2019年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷量TOP15均未能逃過大跌的厄運，銷量冠軍---碧桂園（02007.HK）2日蒸發(fā)市值超100億元，7月以來跌幅超13%。

中國房企銷量排名前列的15家上市公司，近2個交易日合計蒸發(fā)市值超900億元人民幣，而整個房地產(chǎn)板塊蒸發(fā)市值已超1000億元。其中，萬科總市值跌掉158億元，最為慘烈。

第1記重錘：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。再次著重“點名”房地產(chǎn)，政治局會議對樓市給出了明確的定調(diào)：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

而距離上一次提及“房住不炒”是在4月份的重要會議上，不到半年時間里，高層連續(xù)2次強調(diào)“房住不炒”，政策信號的意義，自然不言而喻。

值得一提的是，這一次的會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，態(tài)度極其清晰，對于短期樓市走勢可謂一錘定音。

近期，有部分城市的房地產(chǎn)政策略有松動，但最后都被叫停。此次中央政治局會議的定調(diào)說明，單純因經(jīng)濟下行壓力大而盲目松綁樓市，以刺激的手段來對待房地產(chǎn)，基本上是行不通的。

有業(yè)內(nèi)人士認為，可以預(yù)見的是，2019年三季度各地方城市對房地產(chǎn)的調(diào)控政策松綁的可能性，幾乎為零。

而，有人卻開始憧憬貨幣政策寬松，將對沖政策調(diào)控給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。

因為，剛剛召開的政治局會議強調(diào)貨幣政策要“保持流動性合理充?！保c此同時，今日凌晨美國宣布降息25個基點，且全球已有22個國家都已開啟降息周期，這無疑給中國央行的貨幣政策提供了空間。

但，央行對房地產(chǎn)行業(yè)的另一記重錘，直接將這一預(yù)期澆滅了。

第2記重錘，更致命

就在政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)的第一時間，央行便迅速“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

同時，央行明確對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出以下幾點要求：

1、保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房；

2、加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；

3、加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。

在政治局定調(diào)之下，央行拿出了房地產(chǎn)最害怕的“大殺器”：控制房地產(chǎn)貸款的投放。

眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點。一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將會遭遇生存困境。

而房企融資的最重要渠道，正是商業(yè)銀行信用貸款。

跟據(jù)上市銀行披露的年報數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年初，26家上市銀行的涉房貸款合計達27.3萬億元，較2018年的23.85萬億元增長了3.45萬億元，增長幅度達14.47%。

上市銀行的27萬億涉房貸款主要是兩個方面：

一是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，包括個人住房貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款等；

二是以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款，包擴地方政府及其他非房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房產(chǎn)作為抵押物獲得的銀行貸款。

其中，上市銀行年報披露的房企直接貸款數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年初，26家上市銀行對房地產(chǎn)公司類貸款余額為5.59萬億元，系首次突破5萬億元，較2018年初增幅達25.62%。

同時，2019年6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清曾在公開場合指出，居民家庭的新增儲蓄資源50%左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)過度融資，擠占了其他產(chǎn)業(yè)的信貸資源。

以信托資金流向為例，據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，信托募資總規(guī)模為1.28萬億，而僅僅房地產(chǎn)領(lǐng)域的募資規(guī)模便達5359.27億元，占總金額的42%。

因此，可以預(yù)見的是，在央行的明確指示下，房企從銀行的貸款規(guī)模已逼近極限，未來的增長大概率將放緩，甚至有所下滑。

房企們的寒冬，真的來了？

接連2記重錘，地產(chǎn)商們最害怕的寒冬，可能真的要來了。一位TOP10的房企老總更是感慨，“保持現(xiàn)有規(guī)模重要？還是活下去重要？當然是活下去！”。

而嗅覺敏感的房企，已率先選擇“防守”。據(jù)《中國建設(shè)報·中國房地產(chǎn)》報道，7月26日，富力地產(chǎn)（02777.HK）發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，明確表示2019年下半年原則上暫停拿地工作，并在文件中多次提及要“促銷售、抓回款”。

而剛剛公布的2019年前7個月銷售數(shù)據(jù)，情況并不樂觀，富力地產(chǎn)的總權(quán)益合約銷售金額約707.2億元，僅完成全年銷售目標1600億元的44%。

而“促銷售、抓回款”的背后，也是對資金的渴求。截至2019年6月30日，富力地產(chǎn)借款余額約為1952.34億元，較2018年末增加319.95億元，累計新增借款已超過2018年末公司凈資產(chǎn)的40%。

調(diào)控政策愈來愈嚴，貸款、發(fā)債融資越來越難，不排除一些杠桿率高的房企抗不過這個“冬天”。

2019年以來，全國已經(jīng)出現(xiàn)多起房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的案例。通過人民法院公告網(wǎng)查詢，截至7月21日， 2019年全國已有多達272家中小房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。

另一個不容忽視的問題是，房企賬面上的天量債務(wù)即將到期。

據(jù)恒大研究院統(tǒng)計，截至2018年底，全國所有房企的有息負債余額共計為20.3萬億，預(yù)計將在2019~2021年為第一個到期高峰期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。

其中，到期負債中債券占據(jù)著重要比例。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

而且，2019年、2020、2021年的債券到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

在負債高企、房貸政策趨緊的背景下，大部分上市房企的經(jīng)營活動的現(xiàn)金流，卻不容樂觀。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負的上市房企數(shù)量達65家，占比超過一半，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負的上市房企數(shù)量亦多達72家。

在政策預(yù)期收緊的情況之下，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：

房企受政策、資金的影響非常大。如果政策不會松綁，考慮到資金壓力、庫存壓力、銷售壓力3大壓力，房企會主動降價促銷，其他地產(chǎn)指標也會有所變動，總結(jié)起來就是降價促銷成營銷策略、開發(fā)投資將迎來拐點。