美聯(lián)儲(chǔ)于2015年退出QE，開(kāi)啟一輪連續(xù)九次加息的周期，而不斷的縮表導(dǎo)致全球過(guò)去高度依賴外國(guó)人投資的樓市出現(xiàn)了動(dòng)蕩，特別是中國(guó)加強(qiáng)了外匯管制，中國(guó)投資人在全球主要的一些國(guó)家和地區(qū)投資樓市出現(xiàn)了比較大的動(dòng)蕩，包括像美國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本，以及東南亞多個(gè)國(guó)家的樓市在過(guò)去幾年均出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。雖然現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟了降息周期，對(duì)全球樓市會(huì)形成一定的支撐，但是持續(xù)十年多的樓價(jià)的增長(zhǎng)，也隱含了一些投資風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者要積極的關(guān)注。

首先我們看一下美國(guó)的樓市，美國(guó)樓市分化嚴(yán)重，在經(jīng)歷過(guò)量化寬松帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲之后開(kāi)始出現(xiàn)分化。2017年美國(guó)房地產(chǎn)整體的價(jià)格突破了2000年的高點(diǎn)，但是現(xiàn)在美國(guó)兩岸出現(xiàn)了房?jī)r(jià)迅速下跌的情況。美元資產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整，特別是中國(guó)投資者偏好的一些地區(qū)，比如說(shuō)西雅圖、紐約、硅谷附近，出現(xiàn)了10%以上的下跌。這可能和中國(guó)投資人投資量減少有一定的關(guān)系。

之前美國(guó)西岸大城市西雅圖因人口快速增長(zhǎng)，而在售房屋供應(yīng)有限，其房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)19個(gè)月的領(lǐng)先，但是現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了回落。而紐約的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了增速大幅放緩，放緩程度明顯高于全美其他地區(qū)。特別是一些金融區(qū)的昂貴的社區(qū)，價(jià)格出現(xiàn)了比較明顯的回落，這可能和聯(lián)邦稅改有一定的關(guān)聯(lián)。去年底聯(lián)邦稅改政策出臺(tái)以后，新稅改把紐約州房產(chǎn)抵扣額限制在1萬(wàn)美元。另外只有首次貸款75萬(wàn)美元以下的房貸利息可以抵扣。從美國(guó)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，9月美國(guó)20個(gè)主要房?jī)r(jià)較去年同期同比上漲5.14%，為連續(xù)第六個(gè)月增速放緩，這顯示出全美房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的疲軟。

而加拿大方面，加大樓市的價(jià)格和美國(guó)相比，出現(xiàn)了更大的放緩的跡象。多倫多銷售出現(xiàn)了比較大的回落，特別是公寓樓方面的表現(xiàn)比較慘淡。而溫哥華由于稅收政策的改變，及外國(guó)人或外國(guó)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房時(shí)，還要一次性加征15%的轉(zhuǎn)讓稅，極大地影響了外國(guó)人購(gòu)房的熱情，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了比較大的回落。

而澳大利亞方面，澳大利亞樓市一直是表現(xiàn)比較強(qiáng)勁的，在過(guò)去100年的時(shí)間幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)明顯的下跌。即使在金融危機(jī)期間也僅僅是短暫的下跌。從2004年到2018年，澳大利亞的房?jī)r(jià)翻了一倍。這主要是由于外國(guó)投資客，特別是中國(guó)投資人的購(gòu)買，帶動(dòng)了整個(gè)澳大利亞房?jī)r(jià)的回升。但是澳大利亞緊縮的貨幣政策開(kāi)始影響到悉尼，墨爾本等地區(qū)的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了一定的回落。

再看日本，日本在房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的一個(gè)回升的過(guò)程。在日本投資的投資者主要是關(guān)注日本的租售比。由于日本的房?jī)r(jià)上漲較慢，租金收益率高達(dá)5~6%，特別是東京、大阪等大城市年化收益率更高，可能會(huì)達(dá)到7~8%。因此投資日本樓市重點(diǎn)是要看租金收益比。

而東南亞在近幾年出現(xiàn)了投資熱，像新加坡、馬來(lái)西亞的一些優(yōu)秀的房產(chǎn)，得到了中國(guó)投資人的關(guān)注。確實(shí)東南亞是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快速的區(qū)域，可以重點(diǎn)去進(jìn)行關(guān)注。而香港樓市在快速的增長(zhǎng)之后，成交量出現(xiàn)了腰斬，價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)回落，特別是現(xiàn)在香港出現(xiàn)了修例風(fēng)波，對(duì)于香港樓市是一個(gè)較大的打擊。所以對(duì)香港樓市的投資建議投資者一定要謹(jǐn)慎。

所以總結(jié)來(lái)看，美國(guó)、澳大利亞等國(guó)的一線城市的房產(chǎn)具有比較好的投資機(jī)會(huì)，但是快速上行的階段可能已經(jīng)結(jié)束。而在日本投資必須注重租售比，關(guān)注高租金收益率的房子。而對(duì)于香港的樓市要非常謹(jǐn)慎。而經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的東南亞的一些核心城市的樓市可以重點(diǎn)關(guān)注。