全球房產(chǎn)基金正面臨10年來最差業(yè)績，甚至有國家的房產(chǎn)基金至今還未能全面開放贖回，上百億美元資金困在其中。

有危則有機(jī)。今年二季度，巴菲特罕見將看好的房產(chǎn)基金打到了投資上限，短期的經(jīng)濟(jì)封鎖沖擊，正為地產(chǎn)基金帶來巨大的投資機(jī)會。

受疫情影響，富時(shí)歐美房產(chǎn)協(xié)會全球指數(shù)今年前8月創(chuàng)下10年最差業(yè)績，收益率為-17%，而近10年最差的業(yè)績?yōu)?011年的-8.1%。經(jīng)濟(jì)困境中債務(wù)高企、流動性急劇惡化的房地產(chǎn)基金，甚至對金融系統(tǒng)穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。

今年3月，全球新冠疫情暴發(fā)后，房產(chǎn)市場估值困難，英國所有的主要商業(yè)地產(chǎn)基金都暫停交易，220億英鎊資金被困在房地產(chǎn)基金中不得贖回。近期有房產(chǎn)投資基金宣布會重新開放贖回，卻又讓投資者擔(dān)心可能引發(fā)市場流動性風(fēng)險(xiǎn)。

英國一些房地產(chǎn)基金持有的現(xiàn)金非常少，甚至有基金投資組合中的現(xiàn)金只占資產(chǎn)7%至8%，這些房地產(chǎn)基金經(jīng)理擔(dān)心在他們重新開放贖回的時(shí)候，投資者會蜂擁而至，基金會不得不動用為數(shù)不多的現(xiàn)金資產(chǎn)，而一旦贖回加劇，他們就不得不在當(dāng)前市場中低價(jià)拋售，從而形成惡性循環(huán)。

英國監(jiān)管部門提議通過延長贖回通知期，防止流動性錯(cuò)配，但人們擔(dān)心這種提議可能會產(chǎn)生反效果，這樣會鼓勵(lì)投資者在新規(guī)生效前集體撤資。

一位房地產(chǎn)基金經(jīng)理就表示，這種風(fēng)險(xiǎn)似乎讓人回憶起肇始2008年金融危機(jī)的房產(chǎn)市場。針對目前房地產(chǎn)基金政策的不確定性以及贖回風(fēng)險(xiǎn)，影響基金前景的因素遠(yuǎn)不止這些。

日本央行投資REITs虧160億日元

與往年風(fēng)險(xiǎn)最大的不同之處是，房產(chǎn)基金的走勢與整個(gè)疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)封鎖密切相關(guān)。每當(dāng)疫情反復(fù)時(shí)，投資者就會害怕“商場無人去，租金無人交”。這種非常局面給機(jī)構(gòu)投資者帶來麻煩，日本央行不得不將其在REITs上的投資損失做減值處理。截至今年一季度的2019年財(cái)年內(nèi)，日本央行減值159億日元，這些損失主要來自對J-REITs的投資。

疫情暴發(fā)后，東京證券交易所的REITs指數(shù)一度下跌50%，隨后有所反彈。從整體來看，由于REITs投資分散在不同產(chǎn)品上，日本央行仍然有盈利。日本央行減值的只是紙面損失，卻仍然反映了房產(chǎn)市場在非常時(shí)期并不安全。

好在今年沒有出現(xiàn)房產(chǎn)市場的長期困頓，加拿大出現(xiàn)了房價(jià)和REITs投資兩重天的景象。隨著疫情緩解，加拿大房地產(chǎn)市場又開始飆升，甚至股市都沒辦法跟上節(jié)奏。在大多倫多地區(qū)，7月房屋平均售價(jià)比去年同期上漲了17%，加拿大全國房價(jià)指數(shù)上漲7.4%。通過REITs投資房地產(chǎn)的投資者卻沒那么幸運(yùn)，安碩標(biāo)普多倫多證券交易所REITs今年下跌了24%，這是該產(chǎn)品自2008年全球金融危機(jī)以來表現(xiàn)最差的一年。

金融危機(jī)后的十年里，包括來自中國的移民大量涌入，加拿大的商業(yè)房產(chǎn)蓬勃發(fā)展，手頭闊綽的投資者競相購買寫字樓，強(qiáng)勁的線下消費(fèi)支出讓購物中心價(jià)值飆升。但新冠疫情扭轉(zhuǎn)了寫字樓和零售商業(yè)的前景。不少加拿大房產(chǎn)投資信托公司損失嚴(yán)重。

不僅局限在加拿大，因?yàn)殛P(guān)閉國際邊境，澳大利亞居民常住人口減少、租賃市場下滑，澳大利亞預(yù)計(jì)未來幾年租金保持在低位，旅游蕭條也導(dǎo)致短租市場不景氣。澳大利亞央行預(yù)計(jì)，房價(jià)漲幅從明年下半年開始放緩至6%。作為全球最大的REITs市場，美國也不例外。作為受疫情影響最為嚴(yán)重的發(fā)達(dá)國家，REITs整體價(jià)格已經(jīng)下跌了40%，雖然部分產(chǎn)品出現(xiàn)反彈，但仍然有很多品種下跌幅度達(dá)40%甚至50%以上。

疫情沖擊或帶來投資良機(jī)

REITs的根基在于房地產(chǎn)投資的持續(xù)性。好的房產(chǎn)投資能夠持續(xù)數(shù)十年甚至上百年，在危機(jī)過后價(jià)格往往迅速反彈，不少核心地段的房產(chǎn)經(jīng)歷過瘟疫、戰(zhàn)爭、恐襲、科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)衰退以及金融危機(jī)的沖擊。道理很簡單：所有人都需要遮風(fēng)避雨，人類需要繁衍的棲息地，好的地段總是有限的，附著其上的房產(chǎn)價(jià)值能夠保持相對穩(wěn)健，尤其在歐洲一些有著數(shù)百年歷史的主要城區(qū)特別明顯。

REITs市場不像房地產(chǎn)存續(xù)那么久，美國仍是最大的REITs市場，但市場正日益全球化，如今，包括所有G7國家在內(nèi)的近40個(gè)國家擁有房地產(chǎn)投資信托基金。REITs的發(fā)展歷史也才50余年，已經(jīng)經(jīng)歷過數(shù)次危機(jī)，事實(shí)證明：危機(jī)往往構(gòu)成好的投資機(jī)會。

歷史回報(bào)超過股市

令很多投資者意想不到的是，如果在1999年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅之前投資 REITs，其回報(bào)甚至超過股市投資。依據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會的數(shù)據(jù)，從1999年2月到2020年2月，富時(shí)房地產(chǎn)信托協(xié)會全股票REITs的年化收益率達(dá)到了15.49%。這一收益率高過同期的標(biāo)普500指數(shù)8.15%的回報(bào)，也高過反映小盤股走勢的羅素2000成長7.93%的回報(bào)。

促成REITs價(jià)格下跌的原因往往是出于對形勢的誤判：全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可能會好于預(yù)期，疫情緩解可能比想象要快，更多的人會選擇出門而不是繼續(xù)呆在家，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的復(fù)蘇也會快于預(yù)期。讓很多人擔(dān)心的REITs收租困難也有所夸大，實(shí)際他們多簽下長期租約，所擁有的產(chǎn)業(yè)不會受到很大影響。

今年額外的一大因素就是全球多國實(shí)行“零利率”，且可能維持多年，REITs類似于債券的性質(zhì)，可以提供穩(wěn)定的回報(bào)，當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)投資不能帶來任何回報(bào)時(shí)，投資者會很樂意選擇回報(bào)率更高的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。

從過去10年來看，美國REITs回報(bào)約在3.5%，20年期國債約2%，現(xiàn)在許多高質(zhì)量的REITs能獲得6%的年化回報(bào)，20年期的國債利率已經(jīng)降至0.7%。相對來說，具備一定的吸引力。實(shí)際上，全球REITs近3個(gè)月已經(jīng)出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇，相關(guān)指數(shù)已經(jīng)反彈8.5%。

巴菲特重倉的REITs長啥樣

就像好地段房產(chǎn)一樣，打折的時(shí)候買入總不會有太大問題。伯克希爾·哈撒韋已經(jīng)注意到其中的機(jī)會，在價(jià)格最便宜的時(shí)候已經(jīng)加碼REITs。

據(jù)了解，在美國，各類REITs管理價(jià)值超過3萬億美元的總資產(chǎn)，其中在證券交易所上市的REITs擁有約2萬億美元的資產(chǎn)。隨著最近市場大跌，整體估值水平已經(jīng)處在10年低位。在面對這一龐大的投資市場時(shí)，直到最近，偏好寬護(hù)城河、低估值的巴菲特才開始加碼投資。

今年二季度，股神巴菲特買入了580萬股STORE Capital，持股量占到了該REITs的10%，這一比率相當(dāng)驚人。因?yàn)橥ǔ０头铺夭粫钟幸患夜境^10%的股份，這也達(dá)到了該REITs單只股東的持有上限。據(jù)了解，STORE Capital是一家純租賃REITs，專注于零售以及服務(wù)行業(yè)的地產(chǎn)，它通常會租給單獨(dú)的租戶。

從STORE Capital的運(yùn)營屬性來看，客戶簽下租約后，需要自己負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)以及維護(hù)等其他費(fèi)用，而STORE Capital只需要拿下客戶，就可以常年獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。通常，這一租約會長達(dá)10到15年，且租戶會按約定逐年提高租金。

數(shù)據(jù)顯示，STORE Capital共計(jì)有超過2000處房產(chǎn)，主要面向零售及服務(wù)業(yè)客戶，不少為育兒所、家具店、影院及個(gè)人護(hù)理中心，平均租期有14年之久，租金按每年1.8%遞增。目前，旗下房產(chǎn)的出租率達(dá)到99.7%。

巴菲特看好此類租賃經(jīng)營性質(zhì)，因?yàn)檫@些經(jīng)營場所往往能夠抵御經(jīng)濟(jì)衰退或者來自線上的沖擊，具有一定護(hù)城河效應(yīng)，比如餐館經(jīng)營者以及日間護(hù)理中心，他們不需要擔(dān)心來自線上的競爭者。汽車修理以及寵物護(hù)理等服務(wù)行業(yè)需要人面對面交流，且不管經(jīng)濟(jì)是好是壞，這類開支都沒有辦法完全減免。

此外，STORE Capital需要租戶提供關(guān)于其運(yùn)營的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，這也是其不同于其它REITs的一個(gè)運(yùn)營特點(diǎn)，可以幫助其掌握運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，STORE Capital很喜歡分紅，每年的分紅率達(dá)到5.5%，這點(diǎn)很受巴菲特青睞。

從目前估值來看，盡管有所反彈，但STORE Capital的價(jià)格仍然距離疫情之前的高峰下跌30%以上。事實(shí)上，伯克希爾為STORE Capital支付的價(jià)格是每股20.25美元，比當(dāng)前價(jià)格還低了約25%。

隨著疫情得到控制，STORE Capital的收租率在不斷提高。截至9月21日，STORE Capital已收到的租金占9月份合同的88%，收款的增加主要來自逐步恢復(fù)運(yùn)營的健身俱樂部。

整體看，2020年第三季度，STORE Capital租金總收款率為87%，而第二季度報(bào)告為73%。根據(jù)對STORE Capital租戶的最新調(diào)查，9月份開業(yè)的物業(yè)比例也從8月份的93%上升到98%。