9月經濟數(shù)據當中，地產數(shù)據表現(xiàn)相對分化。盡管開發(fā)投資增速依然保持強勢，但新開工和商品房銷售(及其對應的預收款和個人按揭貸款)增速出現(xiàn)了比較明顯的放緩跡象，這也體現(xiàn)了7月以來監(jiān)管趨嚴的效果。在監(jiān)管政策推動房地產回歸本源的思路下，預計整體的拿地、銷售、開發(fā)節(jié)奏將有所放緩，房地產投資或將進入階段性下行的周期。

銷售增速放緩，庫存壓力增大。商品房銷售增速高位放緩，9月商品房銷售額同比增速由27%下降到16%。不同能級城市間地產銷售情況存在較大差異，表現(xiàn)最強勢的還是一線城市，二三線城市已經開始邊際轉弱。從可售面積的角度來觀察房地產庫存，十大城市庫存自2018年已經開始累庫，一二線城市的可售面積都已經接近2015和2016年的峰值。

用存銷比來衡量庫存高低，部分城市確實存在庫存偏高的問題。根據十大城市的數(shù)據，一線城市存銷比在疫情防控松動之后出現(xiàn)了非常明顯的下行，說明銷售狀況持續(xù)向好；但十大城市中的二線城市存銷比最近幾個月開始回升，庫存壓力有所增加。二線城市中有不少城市庫存壓力偏大，比如西安，如果按照近三月的平均銷售速度，需要近4年的時間才能消化掉所有樓市庫存。

嚴監(jiān)管下，房企銷售和融資面臨壓力。銷售端：為抑制房價過快上漲，部分城市出臺了抑制需求端的政策。隨著經濟逐漸恢復常態(tài)，刺激地產的必要性進一步下降，銷售端的政策調控預計會有一定的連續(xù)性，地產銷售增速將會遭遇削弱。融資端：“三條紅線”限制房企杠桿經營，限制其融資能力。

監(jiān)管政策推動房地產回歸本源，開發(fā)節(jié)奏料將放緩。首先，“三條紅線”的監(jiān)管趨嚴，踩線房企需要通過減少拿地來削減負債，開工和預售的節(jié)奏也會有所放慢；其次，“三條紅線”監(jiān)管本意在于房地產企業(yè)回歸實體經濟本源，而非高杠桿經營，“快周轉”(拿地、開工、銷售快，施工、竣工慢)和過度金融化；再次，銀行對于踩線房企的信貸也趨于謹慎，預計也會對未來地產投資產生影響。

對應到地產投資，建安投資仍有支撐，土地投資料將下行。自2016年房企逐漸開始“快周轉”模式以來，后續(xù)的交房和竣工壓力不斷累積，因此建安投資目前仍有較強的支撐。由于今年上半年房企拿地金額非常高，土地購置費相對于拿地具有一定的滯后性，預計短期內土地購置費不會出現(xiàn)斷崖式下跌，但隨著四季度乃至明年房企拿地的收斂，土地購置費增速存在向下并轉負的可能，將會對未來的地產投資形成拖累。

結論：樓市監(jiān)管趨嚴，銷售、開發(fā)增速下行，房地產投資或將進入階段性下行的周期。從可售面積的角度來觀察房地產庫存，十大城市庫存自2018年已經開始累庫。今年以來，盡管疫情導致宏觀經濟增速下行、財政壓力加大，但政府仍堅持不將房地產作為刺激經濟的手段，主要原因是擔憂高房價引發(fā)社會問題、金融風險。經濟逐漸回歸正常區(qū)間后，地產政策更難言放松。“三條紅線”的融資監(jiān)管和商品房銷售下行預計將逐漸帶來房地產開發(fā)節(jié)奏放緩，對應到地產投資，建安投資仍有支撐，土地投資料將逐漸走弱，預計地產投資從年內到明年或將走出下行趨勢。