地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控,朝著健康平穩(wěn)發(fā)展方向前行之際,曾預(yù)警“活下去”的萬(wàn)科A(000002.SZ),有了新的動(dòng)向。 11月5日晚間,萬(wàn)科A公告,擬分拆萬(wàn)物云赴港上市。這是萬(wàn)科在行業(yè)大變局中的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型體現(xiàn),或許也是應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)重壓之舉。 今年前三季度,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)2700億元,同比增速超10%,但公司實(shí)現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱凈利潤(rùn))為166.89億元,同比下降15.98%,增收不增利明顯。 長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),這是萬(wàn)科開始披露季報(bào)業(yè)績(jī)的20年來(lái),前三季度的凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)下降。 當(dāng)然,隨著市場(chǎng)深入調(diào)整,部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),作為行業(yè)龍頭,萬(wàn)科依然表現(xiàn)穩(wěn)健。 截至今年9月底,萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率為80.94%,為2016年以來(lái)新低,其凈負(fù)債率為31.90%。 在拿地方面,萬(wàn)科也在明顯放緩,周轉(zhuǎn)方面則在加速。半年報(bào)顯示,期末,公司擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元,較年初的2024.98億元減少約124.98億元。 擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元,較年初的2024.98億元減少約124.98億元。 地價(jià)占比上升凈利首降 近20年來(lái),萬(wàn)科首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。 根據(jù)三季報(bào),今年前三季度,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2714.86億元,去年同期為2414.91億元,同比增加299.95億元,增幅為12.42%。上年同期,可能是受疫情影響,其實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入同比增速為7.85%,為2017年以來(lái)最低。今年前三季度,雖然同比增速尚未恢復(fù)到2019年同期水平,但增速已經(jīng)高出上年同期。 與營(yíng)業(yè)收入同比正增長(zhǎng)相比,凈利潤(rùn)的表現(xiàn)就有點(diǎn)不太好看了。前三季度,公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)166.89億元,去年同期為198.63億元,同比減少31.74億元,下降幅度為15.98%。其實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱扣非凈利潤(rùn))162.87億元,較去年同期的188.89億元減少26.02億元,同比下降幅度為13.78%。 萬(wàn)科是中國(guó)資本市場(chǎng)上第一批掛牌上市企業(yè),也是深交所繼平安銀行之后的第二家掛牌企業(yè)。在地產(chǎn)黃金時(shí)代,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了快速崛起壯大。1992年底,萬(wàn)科的總資產(chǎn)為9.63億元,到今年9月底,資產(chǎn)規(guī)模已接近2萬(wàn)億。2020年,公司營(yíng)業(yè)收入4191.12億元,較1991年的4.23億元增長(zhǎng)約990倍。上市30年,萬(wàn)科A從一家小地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)成長(zhǎng)為A股市場(chǎng)上當(dāng)之無(wú)愧的行業(yè)龍頭。 長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),30年來(lái),萬(wàn)科的資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入逐季、逐年不間斷增長(zhǎng)。與之相匹配的是,2021年之前,凈利潤(rùn)也表現(xiàn)為不間斷增長(zhǎng)。即便是在受到疫情沖擊的2020年,無(wú)論是單季度還是年度,公司的凈利潤(rùn)依然表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性,保持了不間斷增長(zhǎng)。 由此可見,今年前三季度,萬(wàn)科的凈利潤(rùn)出現(xiàn)歷史性地下滑。 從單個(gè)季度看,今年一二三季度,公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為622.64億元、1048.47億元、1043.75億元,同比增長(zhǎng)30.33%、6.36%、9.70%,均較上年同期為增長(zhǎng)。對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)為12.92億元、97.55億元、56.42億元,同比分別變動(dòng)3.44%、-13.35%、-23.30%??鄯莾衾麧?rùn)分別為11.57億元、95.70億元、55.60億元,同比變動(dòng)13.76%、-13.76%、-17.94%。 單季度數(shù)據(jù)顯示,雖然二三季度的同比增速較一季度有所放緩,但營(yíng)業(yè)收入整體表現(xiàn)穩(wěn)健。而凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)在一季度還表現(xiàn)為正增長(zhǎng),而二三季度同比增速則呈現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。 與A股同行相比,今年前三季度,多數(shù)規(guī)模以上房企營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降,不過(guò),保利發(fā)展凈利潤(rùn)保持了小幅增長(zhǎng)。前三季度,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)135.83億元,同比增長(zhǎng)2.88%。 對(duì)于前三季度凈利潤(rùn)下滑,萬(wàn)科解釋,主要是與近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。 今年前三季度,萬(wàn)科的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率(已扣除稅金及附加)為 17.5%,同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。 財(cái)務(wù)穩(wěn)健凈負(fù)債率為31.9% 面對(duì)前所未有的房地產(chǎn)市場(chǎng)變局,萬(wàn)科是如何出招應(yīng)對(duì)呢? 早在去年7月,泰禾集團(tuán)牽手萬(wàn)科,萬(wàn)科計(jì)劃向泰禾集團(tuán)伸出援手,獲得其19.9%股權(quán)。到目前,仍未見萬(wàn)科A入股泰禾集團(tuán)。 今年3月底,在萬(wàn)科 的年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上,萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝回應(yīng)稱,“幫人忙不會(huì)給自己添亂,萬(wàn)科是否入股泰禾有嚴(yán)格的前提條件”,“操盤公司不是接盤公司,操盤公司是受各方委托來(lái)干活的,不承擔(dān)項(xiàng)目本身的債權(quán)債務(wù)關(guān)系”。 不過(guò),長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在具體項(xiàng)目上,萬(wàn)科與泰禾集團(tuán)倒是有合作,如泰禾集團(tuán)的津海院子項(xiàng)目。 萬(wàn)科對(duì)泰禾集團(tuán)的態(tài)度,體現(xiàn)了萬(wàn)科的財(cái)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格。目前來(lái)看,公司財(cái)務(wù)較為健康。 截至今年9月底,萬(wàn)科A80.94%,較年初的81.28%下降了0.34個(gè)百分點(diǎn),凈負(fù)債率為31.9%。公司的貨幣資金為1471.07億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債之和782.9 億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為 13.6%,且有息負(fù)債中 70.6%為長(zhǎng)期負(fù)債。 存貨方面,截至 9 月底,公司新增 132 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,總建筑面積約 2241萬(wàn)平方米,有5211.1 萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算,在建項(xiàng)目總建筑面積約 11581.5 萬(wàn)平方米,新開工面積 2837.2 萬(wàn)平方米。資產(chǎn)負(fù)債表顯示,擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元,較年初的2024.98億元減少約124.98億元。 除了自身穩(wěn)健投資外,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是萬(wàn)科應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的重要措施。 在地產(chǎn)開發(fā)方面,踐行綠色低碳發(fā)展理念,持續(xù)推廣落地綠色建筑和住宅產(chǎn)業(yè)化,促進(jìn)人居、生活、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展,是萬(wàn)科不再?gòu)?fù)制簡(jiǎn)單的拿地、開發(fā)、銷售的粗放式金經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)科稱,2020年,公司新建項(xiàng)目連續(xù)第七年全部滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),新開主流項(xiàng)目的工業(yè)化應(yīng)用比例為86%。 香頌資本執(zhí)行董事沈萌向長(zhǎng)江商報(bào)記者分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)型,深挖服務(wù)和科技附加值的機(jī)會(huì)仍然存在。鏈接智能家居、智能建筑新興行業(yè),提升建筑效率、增強(qiáng)建筑安全,滿足居家更高要求為目的,作為老牌房企萬(wàn)科,在建筑設(shè)計(jì)以及消費(fèi)需求方面有很強(qiáng)積累,預(yù)計(jì)會(huì)朝這方面發(fā)展。他認(rèn)為,一方面,可以提高估值和成長(zhǎng)潛力,另一方面,也可以為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提高附加值和收益空間。 其實(shí),萬(wàn)科早就有轉(zhuǎn)型布局。除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型外,萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)板塊也承載著轉(zhuǎn)型重任。 最新公告顯示,萬(wàn)科董事會(huì)審議通過(guò)了擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”) 到港交所上市的相關(guān)議案。 萬(wàn)科方面表示,目前,萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭,分拆上市將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì),提高公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力,釋放其內(nèi)在價(jià)值,同時(shí)有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。 萬(wàn)物云成立于2001年2月,注冊(cè)資本為10.5億元,主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)服務(wù)家政服務(wù),與物業(yè)管理相關(guān)的房屋維修、養(yǎng)護(hù)、樓宇機(jī)電設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。 萬(wàn)科在今年半年報(bào)中披露,上半年,萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元,同比增長(zhǎng)33.3%。 市場(chǎng)稱,借分拆萬(wàn)物云赴港上市,萬(wàn)科試圖借此打造第二個(gè)萬(wàn)科。 責(zé)任編輯:七禾編輯 |
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