本周，克爾瑞公布了2023年1月份百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1月，Top100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，同比去年1月份降低32.5%，環(huán)比去年12月份銷售金額降低48.6%。Top10房企中，國(guó)企開(kāi)發(fā)商占據(jù)了7席。

這表明，雖然過(guò)去半年多來(lái)，各級(jí)政府采取了大量的房地產(chǎn)支持性政策，雖然疫情管控全面松綁，雖然春節(jié)假期返鄉(xiāng)高峰下存在返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，但樓市整體仍舊低迷，預(yù)期中的回暖和復(fù)蘇并未出現(xiàn)。

過(guò)去兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)“生死浩劫”，整個(gè)行業(yè)處于“懸崖邊緣”：

民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集體陷入危機(jī)：Top100民營(yíng)開(kāi)發(fā)商中，超過(guò)60%出現(xiàn)各種資金危機(jī)、債券違約和樓盤爛尾等問(wèn)題；

地產(chǎn)行業(yè)一夜入冬：2022年，房地產(chǎn)銷售面積、新開(kāi)工面積和投資較去年下降24%、39%和10%，慘烈程度已非“硬著陸”可以刻畫。

土地市場(chǎng)陷入冰凍：2022年全年，地方賣地收入6.7萬(wàn)億元，同比下降23%，里外里損失3萬(wàn)億元，導(dǎo)致地方財(cái)政陷入嚴(yán)重危機(jī)。

去年下半年以來(lái)，政策迅速掉頭。認(rèn)知和定位上，權(quán)威人士和權(quán)威部門定調(diào)，房地產(chǎn)是“支柱”行業(yè)，必須確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；松綁寬松措施上，過(guò)去一年，各部門和地方采取了諸多實(shí)質(zhì)性松綁和放水措施：

降息、降準(zhǔn)：5年期LPR利率下調(diào)2次，累計(jì)35bps，至4.3%；2次降準(zhǔn)，累計(jì)75bps。首套房利率下限調(diào)整為5年起“LPR-20bps”。

首套房首付比率：超過(guò)60個(gè)城市首套房首付比例降至20%。

二套房首付和利率：超過(guò)40個(gè)城市二套房利率降幅超過(guò)LPR降幅，首付比率也有下降。

圖1、首套房和二套房利率：均已處于十年最低

限購(gòu)松綁及減稅：接近50個(gè)城市公布了放松限購(gòu)的措施，限購(gòu)基本名存實(shí)亡；30多個(gè)城市出臺(tái)了放松資金監(jiān)管措施和土拍規(guī)則；超過(guò)100個(gè)城市發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，超過(guò)20個(gè)城市降低契稅、土地增值稅等稅收。

這一波政策松綁和放水的力度，即使在歷史來(lái)看，也算是相當(dāng)大的了（如果不是最大的話）。這么大的寬松力度，放在以前，早已點(diǎn)燃整個(gè)樓市情緒，聰明資金早已聞風(fēng)而動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也已封盤待價(jià)而沽了。

但這一次，到目前為止，卻連個(gè)水花都沒(méi)有掀起，樓市依舊冷的刺骨（圖2）。

圖2：二手房掛牌價(jià)格與30大中城市商品房成交同比

過(guò)去二十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在"收死放亂"循環(huán)中不斷重復(fù)。但大家的基本預(yù)期，和對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期信心保持穩(wěn)定：

房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，一般會(huì)出臺(tái)限購(gòu)限貸等措施，給樓市降溫，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；

調(diào)控不會(huì)觸及高房?jī)r(jià)的根源——土地財(cái)政。調(diào)控的根本目的是確保了房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定（不能過(guò)快上漲，但更不能大幅下跌），從而確保地價(jià)和賣地收入平穩(wěn)向上。

房?jī)r(jià)不能大跌情況下，為了平息社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)的不滿，偶爾會(huì)打兩下“壞孩子”——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，讓大家出出氣。作為整個(gè)鏈條中最為弱勢(shì)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商義不容辭地承擔(dān)了“本澤馬”的背鍋俠角色，承受了社會(huì)上對(duì)高房?jī)r(jià)的所有“惡意”。

開(kāi)發(fā)商雖然經(jīng)常被修理，但不至于傷筋動(dòng)骨。由于房?jī)r(jià)地價(jià)向上預(yù)期不變，一旦政策放松的發(fā)令槍響起，開(kāi)發(fā)商立馬滿血復(fù)活；購(gòu)房者也聞風(fēng)而動(dòng)，用足政策指標(biāo)，推動(dòng)樓市迅速回暖，使宏觀調(diào)控“如臂使指”。

但2021年以來(lái)的房地產(chǎn)風(fēng)暴，打破了大部分“舊默契”：

“背鍋”多年后，社會(huì)主流開(kāi)始把（民營(yíng)）開(kāi)發(fā)商，看成是高房?jī)r(jià)問(wèn)題根源，對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商下“死手”的言論一浪高過(guò)一浪。

強(qiáng)大的輿論裹挾下，房地產(chǎn)控杠桿行動(dòng)拉開(kāi)序幕?？陀^地講，控制杠桿的初衷是好的，但實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)了力度過(guò)大，部門政策效果疊加等問(wèn)題，三條紅線、兩集中、涉房貸款集中度管理、壓縮信托涉房業(yè)務(wù)...，合成謬誤下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了系統(tǒng)性的資金困難。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的中堅(jiān)力量，民營(yíng)地產(chǎn)商的倒下，導(dǎo)致了新房爛尾、土地流拍等問(wèn)題，引發(fā)了財(cái)政危機(jī)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定形成重大威脅。

開(kāi)發(fā)商資金困難，導(dǎo)致了大量新盤爛尾現(xiàn)象，引發(fā)了購(gòu)房者的爛尾斷貸，威脅到金融安全。

過(guò)去支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)良好運(yùn)轉(zhuǎn)的隱性契約被打破。高度的不確定性下，寬松放水的效果自然也大打折扣：

房地產(chǎn)行業(yè)定位不清：在穩(wěn)增長(zhǎng)“用人之際”時(shí)，再次被定為了支柱產(chǎn)業(yè)。但市場(chǎng)擔(dān)心，一旦經(jīng)濟(jì)回暖，房地產(chǎn)是否再次成為隨時(shí)被拋棄的“夜壺”？房地產(chǎn)人人喊打的輿論環(huán)境，也并未有實(shí)質(zhì)性改善。在此情況下，銀行敢放手給開(kāi)發(fā)商貸款嗎？會(huì)不會(huì)擔(dān)心被貼上“不支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的標(biāo)簽？

民營(yíng)開(kāi)發(fā)商前途未知：“民營(yíng)開(kāi)發(fā)商退出舞臺(tái)論”等極端輿論甚囂塵上，再加上資金鏈普遍陷入困難的現(xiàn)實(shí)，使民營(yíng)開(kāi)發(fā)商對(duì)其前途和未來(lái)，存在高度的不確定。在此情況下，即使政策寬松，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商還敢向以前一樣，積極拿地、蓋樓嗎？

購(gòu)房者預(yù)期惡化：一方面，大疫三年，居民購(gòu)買力和信心受到一定沖擊，修復(fù)需要時(shí)日（圖3）；另一方面，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商暴雷和新盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)大到不能忽視的情況下，“資金安全”已經(jīng)取代“房?jī)r(jià)漲跌”，成為阻礙購(gòu)房者入市的首要因素。

新舊模式切換的不確定性：房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊模式轉(zhuǎn)換，這意味著支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的根本規(guī)則，會(huì)發(fā)生根本性變化。比如是否征收房產(chǎn)稅？這將帶來(lái)新的不確定性。今天響應(yīng)號(hào)召，購(gòu)買的改善性住房，明天會(huì)否成為房地產(chǎn)稅重點(diǎn)征收對(duì)象？未來(lái)的不確定性，抑制了購(gòu)房者的信心和預(yù)期，也將使政策寬松的效果受到影響。

圖3：收入感受指數(shù)與收入信心指數(shù)

高度的不確定性，使房地產(chǎn)參與各方對(duì)未來(lái)普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降準(zhǔn)、減稅、松綁限購(gòu)限貸等周期性寬松政策，很難說(shuō)服大家回來(lái)。因?yàn)槭袌?chǎng)一旦回暖，周期性政策隨時(shí)調(diào)頭。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，綱舉目張做好工作，“要從改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手”，無(wú)疑看到了問(wèn)題的“病根”。改善社會(huì)預(yù)期，提振社會(huì)信心，應(yīng)該從改善房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方的信心和預(yù)期入手，直面關(guān)鍵問(wèn)題，采取實(shí)質(zhì)性措施，重新啟動(dòng)房地產(chǎn)良性循環(huán)：

在最高層面明確房地產(chǎn)“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”定位。過(guò)去多年，很多人借著高房?jī)r(jià)問(wèn)題，否定整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，什么“虛擬經(jīng)濟(jì)”、“吸毒上癮”、“夜壺”。有的甚至把科技行業(yè)卡脖子問(wèn)題，也歸于發(fā)展房地產(chǎn)。

實(shí)際上，改善居住品質(zhì)是人民追求美好生活和幸福的關(guān)鍵來(lái)源。中央從來(lái)沒(méi)有全盤否定房地產(chǎn)，“房住不炒”的定調(diào)，就是要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。近期，雖然有權(quán)威人士出面確認(rèn)房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)定位”，但分量還不夠，場(chǎng)合不夠正式，建議中央層面以更正式的文件，確立房地產(chǎn)“支柱行業(yè)”定位，而不能受到經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的干擾。

明確民營(yíng)開(kāi)發(fā)商也是自己人，支持其依法大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。2018年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)座談會(huì)確立了民營(yíng)企業(yè)家“自己人”的定位，作為民營(yíng)企業(yè)家的一部分，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然是自己人，兩個(gè)毫不動(dòng)搖當(dāng)然適合房地產(chǎn)業(yè)。但過(guò)去三年，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商中，超過(guò)60%的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金問(wèn)題，而國(guó)有開(kāi)發(fā)商一家也沒(méi)有！

過(guò)去一段時(shí)間，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商退場(chǎng)論甚囂塵上，結(jié)合民營(yíng)開(kāi)發(fā)商大面積暴雷的事實(shí)，加劇了行業(yè)的恐慌。高房?jī)r(jià)背后問(wèn)題非常復(fù)雜，最主要是土地財(cái)政問(wèn)題。把高房?jī)r(jià)的問(wèn)題完全歸因于民營(yíng)開(kāi)發(fā)商是不公平的。簡(jiǎn)單懲罰幾個(gè)壞孩子，也無(wú)助于高房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決。實(shí)際上，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商也不是“吸血鬼”和“食利者”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)并不存在所謂“超額利潤(rùn)”問(wèn)題，享受的只是和其他行業(yè)差不多的平均行業(yè)利潤(rùn)率。

建議召開(kāi)按照2018年民營(yíng)企業(yè)家座談會(huì)的規(guī)格，邀請(qǐng)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商座談，確定其“自己人”的地位，鼓勵(lì)其為房地產(chǎn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。同時(shí)，引導(dǎo)和改善民營(yíng)開(kāi)發(fā)商所處的輿論環(huán)境，對(duì)于散布投機(jī)性恐嚇言論、擾亂社會(huì)信心者嚴(yán)厲打擊。

積極處理新房爛尾問(wèn)題，實(shí)質(zhì)性提升購(gòu)房者信心。如上面所提，新房頻頻爛尾，已經(jīng)打破了消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)是“安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的信仰，極大抑制了購(gòu)房意愿。解決新房爛尾問(wèn)題，根子在于盡快救活民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，封死出血口，而不是“頭疼醫(yī)頭”地救項(xiàng)目不救開(kāi)發(fā)商。

盡快明確房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵內(nèi)容，消除不確定性，穩(wěn)定長(zhǎng)期預(yù)期。房地產(chǎn)新模式是今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議新提法，類似于過(guò)去提的“長(zhǎng)效機(jī)制”。但長(zhǎng)效機(jī)制這么些年，仍未對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題有應(yīng)對(duì)之策。

那么，新模式的定位和指導(dǎo)方針是什么？關(guān)鍵支柱有哪些？應(yīng)該盡快對(duì)社會(huì)公布。不管是新模式，還是長(zhǎng)效機(jī)制，都不應(yīng)徹底否定過(guò)去20多年的房地產(chǎn)商品化改革，都應(yīng)該找到降低土地財(cái)政依賴的良方，都應(yīng)該以漸進(jìn)式、可持續(xù)的方式進(jìn)行改革，而非運(yùn)動(dòng)式抓幾個(gè)壞典型，注意力度、節(jié)奏和社會(huì)可承受能力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序運(yùn)行。

相信只要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，保持對(duì)市場(chǎng)的敬畏，以系統(tǒng)思維解決問(wèn)題，在房地產(chǎn)領(lǐng)域不折不扣地落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，我們一定能夠快速走出地產(chǎn)危局，快速化解馴服威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的“灰犀牛”，確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。