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李宗光:救地產(chǎn)大敗局,光靠放水是遠遠不夠的

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時間:2023-02-10 09:11:20 來源:華興資本 作者:李宗光

本周,克爾瑞公布了2023年1月份百強房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況。數(shù)據(jù)顯示,1月,Top100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元,同比去年1月份降低32.5%,環(huán)比去年12月份銷售金額降低48.6%。Top10房企中,國企開發(fā)商占據(jù)了7席。



這表明,雖然過去半年多來,各級政府采取了大量的房地產(chǎn)支持性政策,雖然疫情管控全面松綁,雖然春節(jié)假期返鄉(xiāng)高峰下存在返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期,但樓市整體仍舊低迷,預(yù)期中的回暖和復(fù)蘇并未出現(xiàn)。


過去兩年來,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場“生死浩劫”,整個行業(yè)處于“懸崖邊緣”:


民營房地產(chǎn)開發(fā)商集體陷入危機:Top100民營開發(fā)商中,超過60%出現(xiàn)各種資金危機、債券違約和樓盤爛尾等問題;


地產(chǎn)行業(yè)一夜入冬:2022年,房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積和投資較去年下降24%、39%和10%,慘烈程度已非“硬著陸”可以刻畫。


土地市場陷入冰凍:2022年全年,地方賣地收入6.7萬億元,同比下降23%,里外里損失3萬億元,導(dǎo)致地方財政陷入嚴重危機。


去年下半年以來,政策迅速掉頭。認知和定位上,權(quán)威人士和權(quán)威部門定調(diào),房地產(chǎn)是“支柱”行業(yè),必須確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展;松綁寬松措施上,過去一年,各部門和地方采取了諸多實質(zhì)性松綁和放水措施:


降息、降準:5年期LPR利率下調(diào)2次,累計35bps,至4.3%;2次降準,累計75bps。首套房利率下限調(diào)整為5年起“LPR-20bps”。


首套房首付比率:超過60個城市首套房首付比例降至20%。



二套房首付和利率:超過40個城市二套房利率降幅超過LPR降幅,首付比率也有下降。


圖1、首套房和二套房利率:均已處于十年最低


限購松綁及減稅:接近50個城市公布了放松限購的措施,限購基本名存實亡;30多個城市出臺了放松資金監(jiān)管措施和土拍規(guī)則;超過100個城市發(fā)放購房補貼,超過20個城市降低契稅、土地增值稅等稅收。


這一波政策松綁和放水的力度,即使在歷史來看,也算是相當(dāng)大的了(如果不是最大的話)。這么大的寬松力度,放在以前,早已點燃整個樓市情緒,聰明資金早已聞風(fēng)而動,開發(fā)商也已封盤待價而沽了。


但這一次,到目前為止,卻連個水花都沒有掀起,樓市依舊冷的刺骨(圖2)。


圖2:二手房掛牌價格與30大中城市商品房成交同比


過去二十年,房地產(chǎn)市場在"收死放亂"循環(huán)中不斷重復(fù)。但大家的基本預(yù)期,和對房地產(chǎn)長期信心保持穩(wěn)定:


房價暴漲時,一般會出臺限購限貸等措施,給樓市降溫,避免房價過快上漲;


調(diào)控不會觸及高房價的根源——土地財政。調(diào)控的根本目的是確保了房價基本穩(wěn)定(不能過快上漲,但更不能大幅下跌),從而確保地價和賣地收入平穩(wěn)向上。


房價不能大跌情況下,為了平息社會對高房價的不滿,偶爾會打兩下“壞孩子”——房地產(chǎn)開發(fā)商,讓大家出出氣。作為整個鏈條中最為弱勢者,房地產(chǎn)開發(fā)商義不容辭地承擔(dān)了“本澤馬”的背鍋俠角色,承受了社會上對高房價的所有“惡意”。


開發(fā)商雖然經(jīng)常被修理,但不至于傷筋動骨。由于房價地價向上預(yù)期不變,一旦政策放松的發(fā)令槍響起,開發(fā)商立馬滿血復(fù)活;購房者也聞風(fēng)而動,用足政策指標,推動樓市迅速回暖,使宏觀調(diào)控“如臂使指”。


但2021年以來的房地產(chǎn)風(fēng)暴,打破了大部分“舊默契”:


“背鍋”多年后,社會主流開始把(民營)開發(fā)商,看成是高房價問題根源,對民營開發(fā)商下“死手”的言論一浪高過一浪。


強大的輿論裹挾下,房地產(chǎn)控杠桿行動拉開序幕。客觀地講,控制杠桿的初衷是好的,但實施過程中也出現(xiàn)了力度過大,部門政策效果疊加等問題,三條紅線、兩集中、涉房貸款集中度管理、壓縮信托涉房業(yè)務(wù)...,合成謬誤下,民營開發(fā)商出現(xiàn)了系統(tǒng)性的資金困難。


作為房地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量,民營地產(chǎn)商的倒下,導(dǎo)致了新房爛尾、土地流拍等問題,引發(fā)了財政危機,對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定形成重大威脅。


開發(fā)商資金困難,導(dǎo)致了大量新盤爛尾現(xiàn)象,引發(fā)了購房者的爛尾斷貸,威脅到金融安全。


過去支撐房地產(chǎn)市場良好運轉(zhuǎn)的隱性契約被打破。高度的不確定性下,寬松放水的效果自然也大打折扣:


房地產(chǎn)行業(yè)定位不清:在穩(wěn)增長“用人之際”時,再次被定為了支柱產(chǎn)業(yè)。但市場擔(dān)心,一旦經(jīng)濟回暖,房地產(chǎn)是否再次成為隨時被拋棄的“夜壺”?房地產(chǎn)人人喊打的輿論環(huán)境,也并未有實質(zhì)性改善。在此情況下,銀行敢放手給開發(fā)商貸款嗎?會不會擔(dān)心被貼上“不支持實體經(jīng)濟”的標簽?


民營開發(fā)商前途未知:“民營開發(fā)商退出舞臺論”等極端輿論甚囂塵上,再加上資金鏈普遍陷入困難的現(xiàn)實,使民營開發(fā)商對其前途和未來,存在高度的不確定。在此情況下,即使政策寬松,民營開發(fā)商還敢向以前一樣,積極拿地、蓋樓嗎?


購房者預(yù)期惡化:一方面,大疫三年,居民購買力和信心受到一定沖擊,修復(fù)需要時日(圖3);另一方面,民營開發(fā)商暴雷和新盤爛尾風(fēng)險大到不能忽視的情況下,“資金安全”已經(jīng)取代“房價漲跌”,成為阻礙購房者入市的首要因素。


新舊模式切換的不確定性:房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊模式轉(zhuǎn)換,這意味著支撐房地產(chǎn)市場運行的根本規(guī)則,會發(fā)生根本性變化。比如是否征收房產(chǎn)稅?這將帶來新的不確定性。今天響應(yīng)號召,購買的改善性住房,明天會否成為房地產(chǎn)稅重點征收對象?未來的不確定性,抑制了購房者的信心和預(yù)期,也將使政策寬松的效果受到影響。

圖3:收入感受指數(shù)與收入信心指數(shù)


高度的不確定性,使房地產(chǎn)參與各方對未來普遍信心不足。信心不足下,光靠降息、降準、減稅、松綁限購限貸等周期性寬松政策,很難說服大家回來。因為市場一旦回暖,周期性政策隨時調(diào)頭。


中央經(jīng)濟工作會議提出,綱舉目張做好工作,“要從改善社會心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手”,無疑看到了問題的“病根”。改善社會預(yù)期,提振社會信心,應(yīng)該從改善房地產(chǎn)市場參與各方的信心和預(yù)期入手,直面關(guān)鍵問題,采取實質(zhì)性措施,重新啟動房地產(chǎn)良性循環(huán):


在最高層面明確房地產(chǎn)“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”定位。過去多年,很多人借著高房價問題,否定整個房地產(chǎn)業(yè),什么“虛擬經(jīng)濟”、“吸毒上癮”、“夜壺”。有的甚至把科技行業(yè)卡脖子問題,也歸于發(fā)展房地產(chǎn)。


實際上,改善居住品質(zhì)是人民追求美好生活和幸福的關(guān)鍵來源。中央從來沒有全盤否定房地產(chǎn),“房住不炒”的定調(diào),就是要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。近期,雖然有權(quán)威人士出面確認房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)定位”,但分量還不夠,場合不夠正式,建議中央層面以更正式的文件,確立房地產(chǎn)“支柱行業(yè)”定位,而不能受到經(jīng)濟周期性波動的干擾。


明確民營開發(fā)商也是自己人,支持其依法大力開發(fā)房地產(chǎn)。2018年民營經(jīng)濟座談會確立了民營企業(yè)家“自己人”的定位,作為民營企業(yè)家的一部分,民營開發(fā)商當(dāng)然是自己人,兩個毫不動搖當(dāng)然適合房地產(chǎn)業(yè)。但過去三年,百強開發(fā)商中,超過60%的民營開發(fā)商出現(xiàn)了嚴重的資金問題,而國有開發(fā)商一家也沒有!


過去一段時間,民營開發(fā)商退場論甚囂塵上,結(jié)合民營開發(fā)商大面積暴雷的事實,加劇了行業(yè)的恐慌。高房價背后問題非常復(fù)雜,最主要是土地財政問題。把高房價的問題完全歸因于民營開發(fā)商是不公平的。簡單懲罰幾個壞孩子,也無助于高房價問題的解決。實際上,民營開發(fā)商也不是“吸血鬼”和“食利者”,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)并不存在所謂“超額利潤”問題,享受的只是和其他行業(yè)差不多的平均行業(yè)利潤率。


建議召開按照2018年民營企業(yè)家座談會的規(guī)格,邀請民營開發(fā)商座談,確定其“自己人”的地位,鼓勵其為房地產(chǎn)健康發(fā)展貢獻力量。同時,引導(dǎo)和改善民營開發(fā)商所處的輿論環(huán)境,對于散布投機性恐嚇言論、擾亂社會信心者嚴厲打擊。


積極處理新房爛尾問題,實質(zhì)性提升購房者信心。如上面所提,新房頻頻爛尾,已經(jīng)打破了消費者對于房地產(chǎn)是“安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的信仰,極大抑制了購房意愿。解決新房爛尾問題,根子在于盡快救活民營開發(fā)商,封死出血口,而不是“頭疼醫(yī)頭”地救項目不救開發(fā)商。


盡快明確房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵內(nèi)容,消除不確定性,穩(wěn)定長期預(yù)期。房地產(chǎn)新模式是今年的中央經(jīng)濟工作會議新提法,類似于過去提的“長效機制”。但長效機制這么些年,仍未對高房價問題有應(yīng)對之策。


那么,新模式的定位和指導(dǎo)方針是什么?關(guān)鍵支柱有哪些?應(yīng)該盡快對社會公布。不管是新模式,還是長效機制,都不應(yīng)徹底否定過去20多年的房地產(chǎn)商品化改革,都應(yīng)該找到降低土地財政依賴的良方,都應(yīng)該以漸進式、可持續(xù)的方式進行改革,而非運動式抓幾個壞典型,注意力度、節(jié)奏和社會可承受能力,確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序運行。


相信只要尊重經(jīng)濟規(guī)律,保持對市場的敬畏,以系統(tǒng)思維解決問題,在房地產(chǎn)領(lǐng)域不折不扣地落實“兩個毫不動搖”,我們一定能夠快速走出地產(chǎn)危局,快速化解馴服威脅國民經(jīng)濟穩(wěn)定的“灰犀?!?,確保中國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠。

責(zé)任編輯:李燁

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