2月20日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，這是證監(jiān)會落實黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

根據(jù)規(guī)則，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。證監(jiān)會在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。

試點(diǎn)產(chǎn)品投資者首輪實繳出資不低于1000萬

不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗。如為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

證監(jiān)會表示，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點(diǎn)。參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

證監(jiān)會指出，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)

同時，為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，證監(jiān)會在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。同時，為促進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，本次試點(diǎn)對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

業(yè)內(nèi)人士指出，此輪試點(diǎn)將進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。證監(jiān)會將指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會發(fā)布具體工作指引，細(xì)化工作要求。符合試點(diǎn)要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關(guān)材料，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。同時，不參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照協(xié)會有關(guān)自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

證監(jiān)會表示，下一步將根據(jù)試點(diǎn)工作實踐情況及時總結(jié)評估，完善試點(diǎn)政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的功能作用。